【案情回顾】
2014年6月份陈先生找到华律网推荐的北京知名律师彭建律师，向彭律师讲述了这样的事情：两个月前，陈先生通过中介公司与付先生签订了房屋买卖合同，将自己所有的位于北京市丰台区某处房屋卖给付先生，签约当天付先生支付了定金，并约定在6月份支付剩余购房款，并办理房屋产权转移手续。现在合同履行期限已经届满，但怎么联系均联系不到付先生，且陈先生通过中介公司了解到由于2014年上半年国家调控房地产市场，陈先生出售的房屋价格有些回落，付先生想毁约，不买陈先生的房屋了。随后陈先生多次联系付先生，付先生拒接电话也不履行合同义务。陈先生还着急用房款购买改善性住房，面临着用钱，但是付先生的行为使陈先生不知所措，不知如何是好，想用法律手段解决所欲的问题，故找到彭建律师。
【律师分析】
彭建律师接待陈先生后，详细审阅了陈先生与付先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，根据双方所签署的书面文件提出如下建议：首先，根据合同约定在一方未履行合同义务时，守约方应书面通知对方，故陈先生应向付先生发函，要求付先生继续履行合同并及时支付购房款;其次，发函后如果付先生仍拒不履行合同，则陈先生可以依据双方签订的合同及补充协议，要求解约，并要求付先生支付违约金;最后，协商不成诉讼至法院，由法院裁决是与非。
彭律师认为，陈先生的现有证据进行诉讼胜诉没有问题，只是违约金数额未必按照合同约定购房款的20%，但应该不会少于购房款的10%。陈先生听了彭律师的分析后，委托彭律师向付先生发送了律师函，但是付先生没有做任何回复，亦联系不上本人。约定履行期限届满后，且符合约定解除条件的情况下，陈先生委托彭律师到法院进行诉讼。
在诉前根据陈先生提供的信息，彭建律师获知被告付先生在北京有一套住房，彭建律师建议陈先生在诉前进行财产保全，查封付先生的房产，以保证判决的执行，陈先生同意后，在起诉过程中，彭建律师提出了财产保全的申请，并获得法院的批准。
【法院判决】
本案经历财产保全程序，为查清事实彭建律师申请追加中介公司作为第三人，经历三次庭审，最终法院判决解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，并判令付先生支付陈先生违约金20万元。
【案后语】
虽然被告付先生对本案判决结果不服，进行了上诉，但是二审法院依然维持了原审判决。通过彭建律师的努力，最大程度的维护了陈先生的合法权益。
本案发生的背景是2014年初，国家对房地产市场进行调控，导致房地产价格下跌，买方付先生出于私利，欲恶意毁约，但是法院依法予以判决，毁约方受到了法律的制裁。
彭建律师建议，合同是双方的法律，无论是合同的哪一方，均要履行合同的义务，不能出于私利擅自毁约，任何违约行为均会受到应有的惩罚。希望每个人做到诚实守信，依约履行，为诚信社会的建设贡献应有的力量。
【判决书】
北京市丰台区人民法院
民事判决书
(2014)丰民初字第13428号
原告(反诉被告)陈某，男，某集团退休职工，住北京市丰台区。
委托代理人彭建，北京市某(由于已更换执业机构暂隐去)律师事务所律师
被告(反诉原告)付某，男，某单位演员，住某省某市。
委托代理人方某(付某之妻)，女，某单位舞台设计师，住同原告。
委托代理人贺某，北京市某律师事务所律师。
第三人北京某房地产经纪有限公司，住北京某区。
法定代表人某某，职务董事长。
委托代理人严某，男，住单位宿舍。
原告(反诉被告)陈某与被告(反诉原告)付某、第三人北京某房地产经纪有限公司(简称中介公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈某及其委托代理人彭建，被告(反诉原告)付某及其委托代理人方某、贺某，第三人中介公司委托代理人严某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)陈某诉称：原告与被告于2014年某月通过第三人中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定原告将位于北京市丰台区某号房屋出售给被告，合同总价款N万元，签约当天被告支付定金M万元。双方在协议的第二条第二项约定了具体付款时间，在2014年6月某日前支付房款P万元，不包括已经支付的定金M万元;协议的第二条第四项约定剩余房款Y万元作为物业交割保证金，待办理物业交割后当日被告支付原告。签约后，被告进行原告支付了定金M万元，但未依约履行其付款义务，经原告催告被告仍置之不理。现原告诉至法院，要求：1、解除原被告于2014年某月签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议;2、被告赔偿原告违约金T万元。
被告付某辩称：本案中《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》应当依法解除。付某的户籍为某省，非京籍居民。。付某在京已有一套商品房，按照北京的限购政策付某不具备在京购房资格，因此本案属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，因此《北京市存量房屋买卖合同》应当解除。不同意原告的其他诉讼请求。同时，原告理应返还付某所付定金，并因陈某多次催促给付某造成极大的压力和伤害。故付某提出反诉，要求：1、解除反诉人与被反诉人于2014年某月签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、被反诉人返还反诉人定金M万元;3、被反诉人支付反诉人精神抚慰金M万元。
反诉被告陈某就反诉辩称：不同意反诉人的反诉请求。理由：首先，签订合同时，被告已经签署了购房承诺书，在承诺书中提到北京的限购政策，且提到若违反限购政策所购住房不能办理过户手续愿意承担所有法律责任，可以证实被告在签约时知悉北京的限购政策;第二，针对被告所述，限购政策并不属于不可抗力，与事实不符，限购政策出台于签约前，而非签约后，故其理由不成立;第三，关于房屋定金问题，双方签订的定金协议属于成约定金，在定金协议中也约定在支付定金若干日签订房屋买卖合同，在房屋买卖合同签订后，该定金协议已经失去存在的价值，双方所有的行为均应以房屋买卖合同为准，且原告不存在任何的违约行为，而是被告拒不履行合同义务，应当依据合同约定承担违约责任。第四，关于精神抚慰金，我方也不同意，没有法律及事实依据。
第三人述称：对于原告的第一项诉讼请求，若法院判决解除，我方不持异议，若法院判决继续履行，我方愿意继续履行;对于原告的第二项诉讼请求，与我方无关，不发表意见。对于被告的第一项反诉请求，不持异议;第二项、第三项诉讼请求均与我方无关，不发表意见。涉案合同是我方提供居间服务签订的，是合法有效的，任何一方违反合同相关约定，应当按照合同约定承担违约责任。合同之所以没有继续履行，其主要责任在于被告方，且被告也不配合办理网签手续，故无法继续履行。
经审理查明：2014年某月。陈某(出卖人)与付某《买受人》签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某将北京市丰台区某号房屋出售给付某，房屋总价款为N万元，定金M万元。合同载明付某的地址为某省某处。合同约定：第七条违约责任，(二)逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理(1和2不做累加)。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日陈某(甲方)与付某(乙方)签署《补充协议》，约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金：乙方应于2014年某月向甲方支付定金M万元整，乙方支付第一笔购房款时，该定金则视为购房款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下列方式履行：(1)乙方于2014年6月前将第一笔购房款P万元(不包含定金M万元)以建委资金监管的方式支付甲方。第四条违约责任，3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(2)迟延履行付款义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。上述合同签订后，付某向陈某支付了定金M 万元。
2014年7月陈某向付某发送律师函，要求付某履行合同向其支付房款。
庭审中，陈某称付某在签订房屋买卖合同时对购房资格是完全之前，付某称其在签订房屋买卖合同时一直担心自己不具备购房资格，是在第三人中介公司工作人员的保证下才签订了房屋买卖合同，第三人中介公司称付某在购房时向该公司承诺过其具备在京购房资格。
原告陈某就其主张提供如下证据：
1、2014年4月付某签字的购房承诺书，证明付某了解在京购房的限购政策。付某认可该购房承诺书是其所签的，但不认可该证据的证明目的，认为签约时并不知道限购政策，而且法律责任应当由法院进行判决，并非一纸协议所能确定的。第三人中介公司认可该证据的真实性，并表示北京限购政策已经出台多年，购房人均应知悉，而且签约前该公司工作人员也曾经带着被告向建委进行咨询，咨询完毕后双方才签订的合同。
2、2014年4月付某签字的声明，载明付某为能够提供在京5年以上纳税证明或社会保险交纳证明的外阜购房人，证明付某承诺其具备购房资格。付某认可该份证据的真实性，但是证明目的不认可，并表示在中介居间服务时，给其很多协议签字，其中很多协议、文件乃是空白的，让其签字，当时是深夜，看不清。所以很多文件的内容并不了解，该份声明也是空白的。第三人中介公司认可该份证据的真实性。
被告付某就其主张提供如下证据：
1、房屋所有权证书，证明付某在京已有一套住房。陈某认为该证据与本案无关。第三人中介公司表示没有见过该证据，且该证据与本案无关。
2、解约协议书，证明付某提出过与陈某解除合同，但陈某拒绝。陈某表示对该证据的真实性及证明目的均不认可，没有见过该解约协议书，付某也未联系过陈某协商解约事宜。第三人中介公司表示付某单方提出的解约意向，该公司也联系了陈某，但陈某拒绝解约，解除合同应当双方协商一致，陈某拒绝故合同未解除，双方应合同继续履行，该公司仅认可付某来该公司要求解约的事实。
第三人中介公司未向本院提供证据。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、律师函、购房承诺书、声明、房屋所有权证书、解约协议书籍当事人陈述等在案佐证。
本院认为：陈某、付某所签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应本着诚实信用的原则依约履行。付某作为买受人理应按合同约定向出卖人陈某支付购房款，逾期不支付，理应承担相应的法律责任。关于付某在签订合同时的购房资格问题。首先本案所涉房屋买卖合同签署于限购政策出台之后，付某作为购房人理应对其是否具备购房资格有充分了解，现付某主张其在签约时不了解相关限购政策，本院难以采信。其次，付某所称第三人中介公司向其承诺其可以购房一事，属于付某和第三人之间的内部关系，并未任何证据显示陈某对此知情且需为此承担责任，故付某以此作为抗辩本院不予采信。最后，通过付某签名的购房承诺书、声明，陈某在签订房屋买卖合同时显然可以相信付某是具备购房资格的。综上，虽然双方所签的房屋买卖合同应付某不具备购房条件而无法履行，但不能因此排除付某的违约责任。故付某以其不具备购房资格为由要求双方无责解除合同的主张，本院不予支持。付某所称第三人向其承诺其可购房一事，可另案解决。付某违反房屋买卖合同的约定，逾期不支付房款，且因付某的原因导致合同无法履行，付某显应承担相应的违约责任。现陈某要求解除双方买卖合同的请求，并无不当，本院应予以支持。陈某要求付某支付违约金T万元，数额明显过高，本院结合双方合同的履行情况、对陈某可能造成的损失及付某提出解除合同的情况，酌定确定该金额以20万元为宜，在扣除付某已付定金M万元后，付某影响陈某支付违约金18万元。付某反诉要求双方无责解除合同没有法律依据，本院对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除陈某与付某于2014年某月签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。
二、付某于本判决生效之日起十日内给付陈某违约金十八万元。
三、驳回陈某的其他诉讼请求。
四、驳回付某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱亦未，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费W元，保全费5000元，由付某负担(于本判决生效之日起七日内交纳)。反诉案件受理费400元，有付某负担(已交纳)
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 付 强
人民陪审员 欧 裕 法
人民陪审员 李 丽 芳
二〇一四年年十一月二十日
书 记 员 张 欢