律师观点分析

  原告匡某，委托代理人肖添辉，广东桦仁律师事务所律师。委托代理人杨钦维，广东桦仁律师事务所律师。

  被告吕某，委托代理人杨洁，广东宝城律师事务所律师。被告某公司法定代表人莽敬春。被告张某，上列原告匡某诉被告吕某、某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告匡某的委托代理人肖添辉、杨钦维，被告吕某及其委托代理人杨洁，被告某公司的法定代表人莽敬春，被告张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2016年1月11日，原告与吕某订立《房地产买卖合同》（编号：Xgw.0000158），双方一致约定：吕某将深圳市宝安区西乡大道西侧大益广场x栋x座x的房产（房地产证号50××23）出售给原告，转让成交价为人民币4388000元；原告须在本合同签订之日支付定金人民币叁万元；三日内支付定金人民币壹拾柒万元；于合同签订之日起壹拾伍日内付清首期房款以银行贷款承诺函为准；双方应在约定的应付首期款之日起壹拾伍日内向银行申请按揭贷款手续；被告须在本合同签订之日叁日内与担保公司办理赎楼公证手续；被告逾履行义务超过柒日或有其他根本违约行为的，原告有权解除合同并选择要求被告向原告支付转让交易价20%的违约金承担违约责任或双倍返还原告己支付的定金。另，上述《房地产买卖合同》系由吕某的合法代理某公司、张某签订的。上述合同签订后，原告依约支付了定金人民币200000元，然，吕某却迟迟不履行合同义务，几经原告催促，仍不配合办理相关手续。后经原告了解，吕某眼见房价大涨便想将涉案房产转让予他人。而且原告还通过书面形式要求被告履行合同义务，至今为止，被告无任何行动。为维护原告的合法权益，原告请求法院判决：1、解除原告与被告吕某签订的《房地产买卖合同》；2、三被告向原告支付违约金人民币877600元；3、三被告向原告返还定金人民币200000元；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。

被告吕某答辩称某公司委托书编号20151026-1证上吕某的签名不是本人所签，其亦没有委托张某及其他人签订房屋买卖合同和收取任何款项。该委托书签名不是吕某所签，我方已对签名提出鉴定申请，且我方根本没有委托张某代理签订房屋买卖合同以及收取购房定金及其他款项，按照原告向法院提交的二手房出售委托代理合同的约定，吕某并没有委托某公司和张某收取任何款项，张某的代理行为为无权代理，我方对此无权代理行为不予追认。根据合同法的相关规定，该房地产买卖合同应属无效。原告存在与某公司及其员工恶意串通损害吕某利益的嫌疑，本案原告向法院提交的证据之一有吕某与某公司签订的二手出售委托代理合同，原告手上居然持有这份两被告之间签订的合同，这是不符合常理的，因此，被告吕某认为本案原告与某公司存在恶意串通损害吕某利益的可能性。并且吕某本人从未见过张某本人，不可能委托其签订任何房地产买卖合同。本案中原告作为所谓的购房人，其交付的定金均支付到一个户名为王影的账户，这一付款行为并非吕某的委托和指定，吕某至今未收到原告支付的—分钱款项。并且从深圳市法院网上查询到原告另—房产纠纷，是有一房产转让到原告名下，原告并非深圳市户籍，其在本市只能购买一套房产，其与我方签订的买卖合同其不存在购房资格。这也是我方认为其与某公司恶意串通的另一原因。

被告某公司答辩称，吕某与某公司签署的二手房买卖合同是确认业主本人签字，如果有必要可以申请笔迹鉴定。张某是我们公司销售部经理，我们公司所有居间合同都是由张某来处理，所以委托书上面都会写张某的名字。我们在签订买卖合同之后，第一时间就发信息给业主吕某，通知抽空过来补签合同，收定金，电话沟通后业主吕某又说不卖了，我方有录音可以证明。我们作为业主的委托代理人我们不应该作为被告，我们应该作为第三人。

被告张某答辩称其答辩意见同被告某公司。

经审理查明，2015年10月31日，被告吕某向被告某公司出具《二手房出售委托代理合同》，委托被告某公司代为出售位于深圳市××广场××房产（房屋所有权证号为50××23），委托期限自2015年10月31日至2016年1月31日止，意向售价为人民币4060000元；定金由买方直接转入吕某农业银行账户，转账凭证即视为收讫，或由中介公司托管，某公司不代为收取任何款项。

同日，被告吕某向被告张某出具《委托书》称委托被告张某为代理人代为出售涉案房产，代理期限自2015年10月31日至2016年1月31日，在代理期限内，以被告吕某名义办理如下事项及签署该房产的有关文件吕某均予承认：签署中介公司房地产买卖（居间）合同，签署中介公司定金托管条及相关补充附件，将定金划入吕某农业银行账户。庭审过程中，被告吕某对该份授权委托书中吕某的签名真实性提出异议，并向本院申请笔迹鉴定。本院委托广东南天司法鉴定所对该份委托书上'吕某'的签名进行了笔记鉴定，鉴定结论显示该签名系被告吕某所签。

2016年1月11日，被告张某出具收据，称收到原告匡某交来购房定金30000元整，以银行到账为准，立此收据。户名王影，招商银行5124257558707168。同日，案外人深圳市冠誉房地产经纪有限公司出具收据称收到匡某购买涉案房产托管定金30000元。

2016年1月14日，原告匡某将人民币170000元存入案外人王影账户。被告张某出具收据，称收到原告匡某交来购房定金170000元整，以银行到账为准。同日，案外人深圳市冠誉房地产经纪有限公司出具收据称收到匡某购买涉案房产托管定金170000元。

2016年1月27日，原告向被告发出履约催告函，催促被告吕某在收到该催告函后三日内，出具公证委托书给担保公司办理赎楼过户等手续，并与担保公司签署担保合同；并及时协助原告办理购房首期款资金监管等手续。

另查，截止2016年3月15日，原告匡某家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。

以上事实，有二手房出售委托代理合同、委托书、房地产买卖合同、收据、收条、银行转账、收款收据、履约催告函、购房资格证明、凭证银行流水等证据及庭审笔录证实，并经质证，足以认定。

本院认为，被告吕某向被告某公司、张某出具授权委托书，委托被告某公司、张某代为出售涉案房产。庭审过程中，被告吕某对该份授权委托书中吕某的签名真实性提出异议，并向本院申请笔迹鉴定。本院委托广东南天司法鉴定所对该份委托书上'吕某'的签名进行了笔记鉴定，鉴定结论显示该签名系被告吕某所签。故对被告吕某的该项抗辩，本院不予支持。上述委托合同系当事人各方真实的意思表示，且没有违反国家强制性法律规定，应当认定为合法有效。被告张某作为被告吕某的代理人代为签订房地产买卖合同的行为合法有效，被告张某作为被告吕某的代理人签订的房地产买卖合同对被告吕某发生法律效力。

房地产买卖合同签订后，原告匡某依照合同约定支付了定金20万元，被告张某作为被告吕某的代理人出具了收据，案外人深圳市冠誉房地产经纪有限公司作为第三方托管机构亦出具了收款收据。原告支付定金的行为合法有效。原告支付定金后，被告吕某没有依照合同约定履行赎楼和配合原告办理资金监管手续等义务超过七日，构成根本违约。依照合同约定，原告有权要求解除合同，并请求被告吕某承担违约责任。

关于合同的解除。因被告吕某没有依照合同约定履行赎楼和配合原告办理资金监管手续等义务超过七日，构成根本违约，原告有权解除合同。结合本案起诉状副本送达的时间，本院依法确定涉案房地产买卖合同于2016年4月9日解除。

关于定金，因涉案房地产买卖合同已经解除，定金应当退回。经审查，涉案房产的定金托管于案外人深圳市冠誉房地产经纪有限公司处。依照房地产买卖合同约定，定金托管于居间方的，视为卖方收讫定金。故原告请求被告返还定金20万元于法有据，本院予以支持。由此给被告吕某造成损失的，被告可向第三方追偿。

关于违约金。由于被告吕某作为卖方构成根本违约，原告有权要求被告吕某承担违约责任。依照房地产买卖合同的约定，原告可以要求被告吕某支付转让成交价款20%的违约金。但是，由于涉案房地产买卖合同仅履行到支付定金阶段，给原告造成的损失有限，本院酌情将违约金数额调整至转让成交价款的10%，即人民币418800元。对原告请求被告吕某支付违约金877600元的诉讼请求，本院予以部分支持。

关于被告某公司、张某的责任。本案中某公司、张某作为被告吕某的委托代理人与原告签订房地产买卖合同。因被告吕某与被告某公司、张某签订的委托代理合同合法有效，且代理行为发生在代理期限内，亦没有违反代理合同的相关规定，故被告某公司、张某的代理行为有效，涉案房地产买卖合同对被代理人吕某发生法律效力。作为代理人的某公司、张某无需对被代理人吕某的违约行为承担法律责任。故原告主张被告某公司、张某应当与被告吕某共同返还定金和支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。