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房屋更名如何处理?

发布者:洪晔 时间:2019年12月14日 173人看过

律师观点分析

原告余某,男,,汉族,住北京市

委托代理人马骋,北京市易行律师事务所律师。

委托代理人洪晔北京市易行律师事务所律师。

被告北京市区房屋管理局,住所地北京市

法定代表人张某,局长。

委托代理人魏某,男,北京市区房屋管理局干部。

委托代理人谢某北京市律师事务所律师。

原告余某(以下简称原告)不服被告北京市区房屋管理局(以下简称被告)公房管理行政答复一案,经北京市第四中级人民法院(2018)京XX行初XX号行政裁定,移送至本院管辖。本院受理后,向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭,于2018年6月12日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人马骋、洪晔,被告委托代理人魏某谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称,宋某与赵某系夫妻关系,原告系二人之子,宋某于2005年11月22日去世,赵某于2010年4月7日去世。1987年,宋某原承租的公房从北京市XX院宿舍换房至北京市区,承租人为宋某。原告一直在涉案房屋居住至今,且在1988年6月30日已将户籍迁至涉案房屋,原告在北京市没有其他住房。原告在父母过世后曾多次向北京市区房屋管理局第一管理所(以下简称第一房管所)提出申请,请求将涉案房屋承租人变更为原告。2018年1月15日,第一房管所作出《关于余某申请更名的答复》(以下简称《答复》),拒绝了原告的请求。原告认为,由于宋某与赵某均已去世,原告作为二人独子,有权继续承租、使用涉案房屋,故诉请法院判决撤销第一房管局于2018年1月15日作出的《答复》,并判令被告对原告提出的公房承租人变更申请重新作出处理决定。

原告在指定期限内向本院提交如下证据:1、《答复》,证明第一房管所拒绝为原告办理变更承租人的手续;2、《房屋更名申请书》、顺丰速运客户存根,证明原告提出变更申请;3、《北京市公有住宅租赁合同》,证明原告之父宋某是涉案房屋的承租人;4、《证明信》两份,证明原告的家庭成员情况;5、户口本、《证明》,证明原告户口在涉案房屋内,且一直在此居住;6、《供暖费结算审核证明》、《房屋租金缴纳凭证》、《房屋租金收据》、《五费统收收据》、《银行交易凭证》,证明原告一直在涉案房屋内居住并交纳供暖费和房屋租金;7、《离婚证》、《离婚协议书》,证明离婚时程某放弃对涉案房屋主张任何权利;8、(2001)朝民初字第XX号《民事判决书》、(2001)二中民终字第XX号《民事判决》,证明原告的同户籍人员程某、宋某某已于2001年从涉案房屋内搬出;9、《通知》,证明程某曾将原告之母打伤被治安拘留;10、《留嘱》,证明原告继续承租和居住使用涉案房屋为原告之母的遗愿。

被告辩称,经查,2003年10月16日,XX房管所(现为第一房管所)与宋某签订《北京市公有住宅租赁合同》,由宋某承租涉案房屋。XX派出所出具的《证明信》显示,涉案房屋承租人宋某于2005年11月22日死亡。承租人死亡时,同户籍人员有赵某、原告、程某、宋某某。被告于2018年1月15日作出的《答复》事实清楚,证据充分,符合法律规定。请求一审法院在查明事实的基础上,依法驳回原告的诉讼请求。

被告在法定期限内向本院提交如下证据:1、《房屋更名申请书》,证明被告收到原告的申请;2、《北京市公有住宅租赁合同》,证明合同中对更名条件予以明确约定;3、《证明信》两份,证明宋某及赵某的死亡时间;4、《答复》,证明被告作出《答复》并送达原告。

经庭审质证,本院对双方当事人提交的证据材料作如下确认:原告提交的证据1-8具备真实性、关联性,能够证明原告家庭成员、租赁合同签订及履行、民事裁判、原告提出履责申请及被告答复等情况,本院予以采纳;原告提交证据9、10与本案不具关联性,本院不予采纳。被告提交的证据具有真实性、关联性,能够证明被告收到原告的申请及作出答复的相关情况,本院予以采纳。

经审理查明,原告系宋某与赵某之子,宋某于2005年11月22日去世,赵某于2010年4月7日去世。宋某死亡时,涉案房屋同户籍人员有原告、赵某、程某、宋某某等四人。

2003年10月16日,原XX房管所与宋某签订了朝房劲字第8-0697号《北京市公有住宅租赁合同》,约定由宋某承租涉案房屋。2018年1月11日,原告向第一房管所邮寄提交了《房屋更名申请书》,申请将涉案房屋更名至其名下。2018年1月15日,第一房管所向原告作出《答复》,主要内容为:根据《北京市公有住宅租赁合同》第七条及《北京市住房和城乡建设委员会关于对城市公有房屋承租人变更有关问题的复函》(京建函[2010]230号)文件的规定,原告办理更名手续需其他家庭成员无异议,并在办理手续时,同一户籍共同居住的其他家庭成员均须本人到房管所签署同意变更承租人为申请人的意见后,方可办理变更承租人手续;如同一户籍共同居住的家庭成员不能本人全部到场时,须提交确认新承租人声明公证书,才可办理更名手续,否则变更承租人的手续将无法办理。

另查,北京市第二中级人民法院于2001年11月8日作出(2001)二中民终字第XX号《民事判决书》,判决原告、程某、宋某某于判决生效后七日内从涉案房屋内各自居住的房间携己方的财产搬至北京市X区XX号由本案原告租赁的房屋居住,其三人腾出的房间交由宋某、赵某使用。该判决由本院于2002年4月2日予以强制执行完毕。

本院认为,根据直管公房管理的相关规定及我市机构改革的现状,被告系区行政区域内的公房监督管理部门,第一房管所接受被告的委托,依法履行对辖区内直管公房进行管理的法定职责,包括对直管公房承租人变更申请进行审查,对申请人是否具备更名条件作出认定。

北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十二条第(五)项规定,承租人外迁或死亡,原同住者要求继续承租的,须经出租单位同意,并新订租赁合同。宋某与原XX房管所签订的《北京市公有住宅租赁合同》第七条约定:租赁期限内,承租人外迁或死亡,承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。上述规定和约定是公房管理部门审核申请人是否符合更名条件的依据。根据公房管理的原则和精神,征求其他家庭成员对变更承租人的意见,是保护与公有住宅原承租人形成共居关系的且在外无其他住房的家庭成员的居住权和承租权,需征求意见的“家庭成员”与符合承租条件的“家庭成员”在条件上具有同一性,即需符合与原承租人同一户籍、共同居住两年以上、无其他住房。本案中,原承租人宋某去世后,符合同一户籍条件的人员为赵某、原告、程某、宋某某等四人,现赵某已去世,故需对另外三名同一户籍人员的情况进行核实,现在原告作为申请人提交了《证明》及缴费凭证证明其共同居住情况,完成了作为申请人初步提交证明材料的责任,关于程某和宋某某的共同居住情况,已发生法律效力并实际执行的腾房裁判可反映出两人在涉案房屋的实际居住情况,而第一房管所在收到原告提交的公房承租变更申请后,并未对上述涉及人员的居住情况及符合条件的家庭范围进行必要调查核实,径行对原告作出不同意更名的被诉《答复》,属未尽到调查核实的义务,故被诉《答复》认定事实不清,证据不足,本院应予撤销,对原告的诉请事项本院予以支持。

综上,依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)款之规定,判决如下:

一、撤销北京市区房屋管理局第一管理所于二〇一八年一月十五日对原告余某作出的《关于余某申请更名的答复》;

二、责令被告北京市区房屋管理局于本判决生效之日起六十日内对原告余某提出的《房屋更名申请书》的申请事项重新作出处理。

案件受理费50元,由被告北京市区房屋管理局负担(于本判决生效后10日内交纳)。

如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,同时交纳上诉案件受理费人民币50元,上诉于北京市第三中级人民法院。


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