：住房一怕漏水、二怕着火，尤其是买顶楼的业主最担心的就是漏水。如果房子在保修期内出现漏水问题，但开发商一直没修好，一直到房子过了5年保修期，接下来该由谁修呢？开发商还是业主自己？ 买商品房时，一般都会约定对有防水要求的房间及外墙防渗漏，开发商有5年保修期。像上述提到的，因开发商一直没有修好房子，等到过了5年保修期，这漏水的问题还得由开发商继续维修。本期案例将给受屋顶漏水困扰的住户指明维权方向，开发商再也不能用超过5年质量保修期来推脱责任了。 2008年10月16日，贾某购买了沈阳市大东区一处商品房，系顶层。从2009年入住，贾某就开始了与屋顶漏水的“漫长战斗”。贾某每年都向小区的物业公司报修，可是屋顶漏水问题始终没有得到彻底解决。 2012年贾某布置了一间儿童房，新买了衣柜、书柜和婴儿床，结果都被屋顶漏水浸泡了。贾某忍无可忍，于2014年将房屋开发商告上法庭，要求开发商负责楼顶防水的彻底修复，并赔偿屋内损失5000元。 沈阳某房屋开发有限公司辩称，贾某于2009年9月20日办理房屋入住手续，住宅质量保证书中记载房屋质量保修起始时间为2009年9月25日，其中屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏为5年保修期。贾某起诉时，已经超过了5年保修期，所以开发商不必再负维修责任。超过质保期的房屋问题可以启动维修基金予以维修。 贾某反驳说，他自从入住起，房屋顶棚就开始出现漏水现象，他及时上报开发公司的客服部，但漏水问题始终未给予解决，物业公司也多次就房屋顶棚漏水问题与开发公司领导协商解决办理，但一直未给予处理。开发商没有维修好，应不受5年质保期约束。 法院审理认为，贾某所购买的房屋于2009年9月20日办理入住，从2009年开始几次就顶棚漏水问题向小区物业公司报修，开发商曾于2012年、2013年派人维修，但是上述质量问题仍然存在。贾某是在房屋保修期5年内提出对房屋质量问题予以维修的，但因开发商没有维修好，不能算作超过质保期5年。因此，开发商所述房屋已过保修期限没有事实依据，其应对贾某房屋顶棚漏水的质量问题予以彻底维修。 法官与当事人共同勘察现场，结合现场损失的具体情况，以及购置相关物品的票据等，酌情对损失数额认定为4500元。法院判决沈阳某房屋开发有限公司对贾某房屋顶层漏水等质量问题彻底维修，赔偿房屋漏水损失4500元。 办案法官说，根据国务院制定的《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。” 房地产开发企业应在保修范围和保修期限内承担商品房的质量保修责任，该保修责任的完成应以商品房质量瑕疵维修达至相关国家验收标准为前提，若仅以质量保修期是否届满为认定标准则有违房屋保修制度的本意。本案中，开发商的质量保修责任并未完成，即使质量保修期已经届满，开发商仍应承担质量保修责任。如果是在质保期外，房屋的中、大修一般需要启动维修基金，需要业主委员会的授权，物业要尽协调沟通的义务。 来源：辽宁法制报 |
王萌律师