随着中国经济发展，城镇化进程加快，固定资产买卖市场日渐一日活跃。大量的房产买卖纠纷产生。房屋买卖可以大致概括为买方向卖方购买房产，买方支付房产款，卖方交付房屋，双方办理过户。虽然这个过程一般人都很清楚，但在买卖实践中，有很大的风险。

作为专业律师，笔者在办理大量的房屋买卖诉讼(俗称打官司)和非诉案件(主要提供调查、审查房屋买卖合同、协助合同签订等)中，积累了一些经验，愿意与朋友们分享。

从二手房交易开始说起。

买卖主体：谁的房产，谁又来购买?

买方首先应当弄清楚，购买的标的房产是谁的，也就是房产权属于谁??怎样判断房产是谁的?《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”一般根据房产登记状况来判断。房产证、土地证等文件能够较好辨别，对房产证比较怀疑的，可以委托律师到房产管理机关档案管理部门调查房产内档(内档是该房产最全面的资料，可以全面反映房产全部信息，包括所有的买卖过户信息)。

1.房屋产权人栏登记人和共有权人栏为房产权人。房产对于大多数人来说，是比较重要的财产，因此此种情形是比例最高的情形，主要指夫妻共有。注意，法律意义上的产权人不仅是登记栏的产权人，还包括共有人。根据婚姻法和相关司法解释，在日常生活中夫或妻处理一般共同财产时有相互代理权，这里主要指小额的财产，但大宗财产(包括房产)处分一般需经过配偶同意，所以夫妻一方处分房产应当值得警惕。

案例1：

甲向乙购买了位于某路某号的用于出租的房产，十个月后，该地段面临拆迁，乙妻遂以不知情、未经过其同意出卖房产，向法院起诉，要求撤销甲乙之间的房屋买卖合同。后法院支持乙的请求，甲向乙交付房屋，乙返还甲购房款。

本案例，法院判决撤销买卖合同的依据就是乙方擅自处分夫妻共同房产，即使价格比较适当，没有变更登记，也是可以撤销的。

2.房屋产权人栏登记人为产权人。此种情形主要存在婚前个人购买的房产。

3.房屋产权人栏登记人为按份共有。此种情形主要存在有较为密切关系的人之间出资购买的房产。

特别提示：1委托代为买卖房产情形。如子女与父母之间代理买卖、兄弟姐妹之间代理买卖房产、朋友之间代理买卖房产。

在审慎查明房屋权属的前提下，可以和受托人协商买卖事宜，但应当让房屋产权人亲自签订合同，或让受托人出示经过公证的委托书,注意是经过公证的委托书,为什么?因为作为买家，委托人(卖家)书面授权真实性很难判断。另外，委托人出境了，从境外寄出委托书，公证的问题就比较复杂了，这时就非常有必要咨询律师了。

2.买卖作为遗产的房产。经常出现父母去世,子女不在该城市居住或需要将房产变现而出卖房产的问题.按照法律规定,没有分割前,该房产是继承人之间共有,所以出卖该房产应当经过所有继承人之同意。建议办理完过户到继承人名下后签订买卖合同,或者各继承人签订一致同意出卖的书面意见,并公证。

谁来购买的问题相对简单。毕竟买家只需交钱即可，但卖家仍然需要审慎考察买家的婚姻状况，如前所述，买房不是处理小物件而是处理大宗财产。