小区车位、车库的法律权属问题解读

　　摘要小区车位、车库的法律权属问题---一个十分贴近生活、关乎小区业主切身利益的问题。随着汽车的普及，“停车难”的问题令人头疼，不少小区车位的价值高出房价几倍。到底哪些车位或车库属于业主共有?哪些车位或车库可以由开发商出售或出租?本文将对我国法律就此问题的规定展开详细解读。

　　【关键词】小区车位、车库 法律权属 解读

　　本文纲要

　　一、我国法律关于小区车位、车库权属问题的规定

　　二、车位、车库的分类及其法律权属分析

　　三、实务案例

　　一、我国法律关于小区车位、车库权属问题的规定

　　针对车位的权属，我国法律有下列规定：

　　1、《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定;前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”

　　以上罗列了我国法律针对小区车位问题所作出的规定，不难看出，上述规定高度概括，下文将对上述规定的内涵展开分析并作出详细解读。

　　二、车位、车库的分类及其法律权属分析

　　车位按照其存在形式一般可以分为：

　　1、占用公共道路等场所的地面车位;

　　2、未占用公共道路等场所的地面车位及地下车位、车库;

　　3、人防工程改造形成的车位、车库;

　　4、首层架空层和屋顶平台车位、车库。

　　从法律规定的角度来看，可以划分为规划内车位和规划外车位。所谓规划内车位、车库通常是由开发商预先规划、经城乡行政主管部门批准而建造的车位、车库，即指开发商依照《建设用地规划许可证》载明的规划用途而建造的。

　　必须要说明的是，在对车位、车库的权属问题进行分析之前，必须要解决一个前提性问题，即车位、车库能否作为一个独立的专有权客体。理论上的争议主要是车位、车库是专有独立部分还是地面建筑物从物。根据主从物的概念，从物在功能上是辅助主物而存在的，通常必须与主物一起才能发挥其使用价值，如眼镜和眼镜盒，所以将车位、车库认定为从物的观点是站不住脚的。另一方面，车位、车库同时符合作为建筑物区分所有权中专有权客体的三个要件：构造上的独立性;使用上的独立性;法律上的独立性(通常指能够以登记的方式公示)。因此将车位、车库定性为建筑物区分所有权中专有权的客体，显然更加合理。

　　解决了上述前提性问题后，以下针对上述依照不同形式存在车位、车库的法律权属进行分析、探讨：

　　1、占用公共道路等场所的地面车位占用公共道路等场所的地面车位

　　小区内的公共道路及其他公共场所由全体业主享有共有权。按照《物权法》第74条的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。所以此类车位，开发商无权出售，而应当由全体业主共同决定其使用方式，可以由全体业主平等、无偿泊车，也可以由业主向业主委员会等组织交纳一定的使用费后使用(如交纳月费、年费等方式)。

　　2、未占用公共道路等场所的地面车位、车库及地下车位、车库

　　未占用公共道路等场所的地面车位、车库

　　地下车位、车库

　　实践中关于车位或车库的权属纠纷大部分集中在这一类。此类车位、车库是开发商依照《建设用地规划许可证》载明的规划用途而建造的，即规划内车位、车库。仔细研读《物权法》第74条的规定：

　　“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　根据此条规定：

　　第一，关于小区规划内车位、车库的所有权归属问题，法律没有加以强制性规定，而是允许开发商与业主之间通过“出售、附赠或者出租等方式”约定。对于不同的开发商，可能有不同的做法，实践中有的开发商通过“买房赠车位”的方式，有的通过出售的方式，有的通过有偿或无偿转让使用权的方式，大多数是以出售的方式。因此，假如开发商向业主通过买卖交易的方式取得车位、车库的话，当然可以办理单独的产权证。

　　第二，虽然根据此条规定第二款，开发商与业主之间可通过“出售、附赠或者出租等方式约定”车位、车库的所有权归属问题。很多人认为此款规定不合理，认为法律应当直接规定此类车位、车库全部归业主所有，更有甚者认为应当全部归开发商所有，笔者不敢苟同：

　　a、假如“所有此类车位、车库都归全体业主所有”，这是十分不合理的。一方面来说，根据《房产测量规范》规定的国家标准，独立使用的地下室(通常地下车位、车库建造于此)、车棚、车库以及作为人防工程的地下室都不计入建筑面积，即不纳入商品房的公摊面积，那么开发商将耗费大量资金建造的车位、车库拱手让与全体业主所有是很不现实的。虽然根据《停车场建设和管理暂行规定》第五条的规定，规划和建设居民住宅区，应根据需要配建相应的停车场，但倘若每个开发商进行投资建立车库、车位时都能预见将来所有车位、车库的所有权都归属于业主，那么势必会使得开发商想方设法抬高房价或者在车位、车库上的投资减少，甚至使车位或车库的质量得不到保障。

　　b、反之，假如“所有此类车位、车库都归开发商所有”，同样这也是不合理的，虽然车位、车库并非房屋的从物，但是车位、车库毕竟还是一种基础性设施，对“有车一族”来说，车位或车库的问题是其购房时考虑的重要内容，倘若所有的车位、车库都归开发商所有，那么业主只能通过购买的方式获得，但是高昂的费用是其难以承担的，如此一来不利于房屋的销售。据了解，我国中等城市的小区车位、车库的价格都在10-20万之间不等，北上广深这些一线发达城市不言而喻。若“所有此类车位、车库都归开发商所有”，高昂的费用一方面业主无法负担，另一方面也不利于房屋的销售，直接后果是“双亏”，而非“双赢”。

　　因此，出于鼓励开发商建造规划内车位、车库的目的，同时根据私法自治、市场经济内在要求等方面的考量，法律对于规划内车位、车库的所有权归属并未加以强制性规定，而是允许双方通过“出售、附赠或者出租等方式”约定。

　　但现实生活中，权属问题往往是开发商自行决定，原因在于其也很难与适当的主体约定，也很难以能够平衡双方利益的比例来约定。基于此，各个省、市会制定相应文件，明确一个上限或者下限的比例，开发商至少保证比例内的车位或车库数量应当归全体业主所有，或者在该比例内，开发商“只能租不能卖”等等。如南京市2004年制定的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条规定，规划内车位、车库应有不低于15%为业主所有;根据2014年《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定(修订稿)》的规定，开发商应当将小区楼盘车位预留20%用于出租，而不能出售。

　　具体来说，该类规划内归全体业主所有的车位、车库，由全体业主共同决定其使用方式，可以由业主平等、无偿使用，也可通过交纳费用后使用(如交纳月费、年费等方式);规划内归开发商所有的车位、车库，其通常用来出售或出租，若为出售，则购买方可以取得相应的独立产权证，部分省市会限制出售比例，即比例内开发商“只能租不能卖”。

　　值得说明的是，若开发商超出原规划而多建了车位、车库，即为规划外车位、车库，这部分应当直接归全体业主所有。

　　第三，上述规定的第一款指明“规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，此句话的言外之意便是，倘若规划内的车位、车库在满足业主的需要之后，可以满足小区业主以外的人的需要，这一规定可以说在法律上肯定了“车位、车库可以作为建筑物区分所有权中专有权的客体”的观点，间接从法律层面否定了“车位、车库属于地面建筑物的从物”。特别需要注意的是，“首先”不同于“优先”，“优先”强调同等条件，而首先不需要满足同等条件。举个例子，假如一名业主和另外一位业主以外的人同时想购买同一个车位，此时即便业主出价更低，开发商也应当将车位出售给业主。但实践中，各地会规定开发商将车位、车库租给非业主时，租赁合同最长不能超过一定时间，如根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定(修订稿)》的规定，开发商将车位出租给非业主的合同最长期限为半年。

　　3、人防工程改造形成的车位、车库

　　人防工程改造形成的车位、车库

　　所谓人防工程，是指人民防空工程，也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

　　在小区人防工程的所有权问题上存在一定争议，主流观点认为人防工程归国家所有，在实践中，房屋登记管理机构也不会针对人防车位办理所有权过户手续。笔者认为小区人防工程所有权归属国家是不合适的，因为国家在此工程的建设上没有进行投资，只是为鼓励开发商建设人防工程，在政策上给予优惠，同时也不能根据公共利益原则而强制性认为其所有权归于国家。我国《人民防空法》针对所有权的归属问题没有直接明文规定，而是巧妙地采取了规避。根据第五条第二款：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”据此规定，法律至少没有将人防工程的所有权认定为全体业主所有，否则平时的收益不应当归投资者所有。

　　无论如何，根据《人民防空法》的规定，人民防空工程实行军民两用，在和平状态下，采取“谁投资、谁使用、谁受益”的原则，所以开发商在不改变其防空结构、不破坏其防空作用的情况下，合理地改造成车位或车库是完全允许的，同时开发商对人防车位、车库享有管理和收益权。

　　综上所述，由人防工程改造形成的车位、车库，开发商无法转让其所有权，但一般在实践中，开发商会以转让使用权的方式，将人防车位、车库使用权让渡给业主。至于这种转让，可以是有偿，也可以是无偿的。同时应该注意的是，此种转让使用权即为不动产的租赁，按照《合同法》关于租赁期限的规定，此种出租最长期限不得超过20年，所以在实践中，订立转让使用权的合同时，续租的问题需要注意。

　　4、首层架空层和屋顶平台车位、车库

　　首层架空层车位、车库

　　屋顶平台车位、车库

　　对于首层架空层，笔者认为其法律属性在共有权的层面类似公共道路等场所;屋顶平台，其权利只能依附于建筑物之上，更应当作为业主共有权的客体。其实其背后计算原理略微有些复杂，涉及到计算建筑物的容积率等问题，但概括来说，开发商对于首层架空层和屋顶平台车位、车库无处分所有权的权利，即无权售卖，应当由全体业主共同所有。至于使用方式，由全体业主共同决定，可以由业主平等、无偿使用，也可通过交纳费用后使用(如交纳月费、年费等方式)。

　　三、实务案例

　　1、被告星汉置业公司1998年被告经建设、规划部门许可建设了星汉城市花园住宅小区，规划核准为36个车库(被告实际建设59个车库)，交付给业主24个，其余35个已经出售。原告星汉城市花园业主委员会诉称：地下车库作为小区公共配套设施应属全体业主所有，同时星汉城市花园小区的土地使用权已全部转让给业主，故应该取得地下车库的所有权，请求被告将所有地下车库所有权转于原告。

　　法院判决：被告超出规划建设的23个车库应当归于原告;对于规划内的36个车位，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定，应有不低于15%(最低6个)的车库为业主保留。故被告一共应当向原告交付29个车库，减去已经交付的24个，还应当交付5个，但剩余的所有车库已经出售，被告陷入实际履行不能，故被告应当向原告支付5个车库对应的出售价款500000元，对原告其他诉讼请求不予支持。

　　此判决是原一审判决后、被告上诉，经上级法院发回重审后重新审理作出的生效判决。前段时间微信朋友圈盛传以下头条文章，该文章标题所称“法院判决全国首例:开发商无权售卖停车位”具有蒙蔽性，在此需要澄清的是：该头条文章所称的判决是原一审法院作出的，原一审法院确实支持了原告所有诉讼请求，判决开发商应当将全部停车位移交给原告(业主管理委员会)，但后来被告不服提起上诉，该案经发回重审，进行了上述改判。

　　应当说此“头条文章”极具误导性。

　　2、2004年5月，原告楼高荣向被告宁波华泰股份有限公司购买了位于华泰剑桥二期地下车位一个，被告在出卖时从没提到过该车位属于人防工程，原告直至2008年才偶然得知这一情况。原告诉称：人防工程属国家所有，作为人防工程的设施是不得买卖的，原、被告签订的买卖合同是无效合同，请求法院确认原、被告车位买卖协议无效;被告返还原告购车位款98000元，赔偿利息损失34041元。

　　被告宁波华泰股份有限公司辩称：双方约定的转让标的为地下车位的使用权，现行法律并未禁止作为人防工程的车位的使用权的有偿转让，而是在和平时期本着“谁投资、谁管理、谁受益”的原则，鼓励平时由投资者进行管理，收益归投资者所有。因此被告认为双方签订的合同有效，故请求法院判令驳回原告的诉讼请求。

　　法院判决驳回了原告楼高荣的诉讼请求。理由是：法律并未规定人防车位的使用权禁止买卖，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响其防空效能的条件下，本着“谁投资、谁管理、谁受益”的原则，鼓励平时予以开发利用。故原、被告之间签订的合同合法、有效。但原告在购买讼争车位的使用权时，对该车位系人民防空工程不知情，存在重大误解，可以要求变更或撤销合同。原告经本院释明后，未对诉讼请求作出变更。故原告的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。

　　这两个案例的判决都是在既有法律规定下作出的，理由和结论都与本文上述分析和解读相一致，有理有据。

　　经过以上分析解读，希望在准确理解小区车位、车库法律权属问题上，对大家能够有所帮助。感谢好友胡传超撰稿，感谢您的阅读!