在近几年的房产诉讼实务中发现：很多纠纷起因都是因为交易双方的博弈只通过房产中介完成。随便可以举个例子：

     案例1：甲先生一年前委托A中介出售甲先生妹妹的房产，当时挂牌价400万。一年后，A中介找到乙先生愿意450万购买。中介带着乙先生到甲先生家里，明知甲先生并没有业主授权书，也明知市场价已经远高于当时挂牌的400万，劝甲先生先收定金，声称后续再补业主授权书。哪知甲先生的妹妹并不同意450万的售价，认为现值大于450万，不同意出售。最后买方起诉了甲先生违约，甲先生被法院判决赔偿合同约定房产总价20%赔偿金。

     对甲先生来说，可谓飞来横祸。如果这事在美国，绝不会发生。相对于国内房产中介市场的混乱状态，美国房产中介已经过多年发展，形成一整套成熟、正规的行业体系。我们来了解一下美国的房产交易中介是怎么提供服务的。

     与中国单一中间人不同，美国房屋交易过程中有买方经纪人和卖方经纪人，分别代理和维护买卖两方各自利益，并一同分享由卖方承担的销售佣金。

第一、通过双方经纪人相约看房、拟定买房合约

    如果看中适合的房子，买方可以委托一名房地产经纪人与卖方的经纪人进一步的交涉。由经纪人给对方出书面的出价（购房合同），包含购买价格、付款方式、订金(Deposit)、交房时间、第三方交易托管公司(Escrow Company)、房屋检查，等等。  

* 第三方保管契约托管公司 Escrow Company / 第三方保管协议 Escrow Agreement

     履约保证的目的在于：由与交易双方无利害关系之公正第三者(Escrow Company)暂时托管买方价款、卖方文件，待双方契约条件达成后，始交付予交易双方。通过履约保证服务，可以确保买卖双方在不动产交易过程中对买卖价金的应有权益，并能有效防制恶意的诈害行为，避免可能遭致的伤害。也就是说买房的汇款资金会先由第3者托管以保证安全。

* 订金(Deposit)：

     买房时，买方需要将定金交给买方经纪人来向第三方托管公司支付订金。如果卖方接受出价，订金就会被送去托管公司(Escrow Company)开户-托管账户(Escrow Ac)。如果最后没有成交，托管公司会把定金退还。

第二、价格协商、签约、付款、过户

     签约：经过价格协商后，如果双方接受，双方签字达成协议，成交日期为最后签字那日。在这时间内，买家需要审核卖方提供的文件，以及了解房屋的状态（房子披露书）。买方如果发现房子有问题，根据合同可以停止合约，托管公司还回定金。

     在交房前，买家要确认钱可以全部到位。可以直接汇入托管公司托管账户(Escrow Ac)。如果需要贷款，购房合同签署后，贷款程序正式开始，银行批准后，房子会在合同指定日期过户。

【过户】：托管公司在收到双方经纪人递交的文件、证明、以及费用后，相关文件会送去房产登记局登记，办理房屋产权过户，卖方应同一天把钥匙交给买家。托管公司将全部房款扣除经纪人费用以及卖方需要支付的费用之后，汇入卖方指定的户头。买方不需付经纪人任何费用。在美国通常是卖家付费。

现在你应该明白，案例1的纠纷绝对不会在美国发生的原因了吧

原因1:买卖双方各自委托自己的经纪人，由经纪人来完成双方的博弈。彻底断绝了像我国这种经纪人为达成交易，从中做梗的不当行为。原因2:交易的定金由第三方托管，第三方根据提交的文件，决定是否交付。有效的断绝了案例1中甲先生这种不太熟悉法律规定的糊里糊涂的达成定金协议的情况发生。