律师观点分析

该案系潍坊市建筑工程合同纠纷非常典型的一起案例。囊括了建筑工程纠纷领域几乎所有的争议问题。本案系承包公司施工后，开发商拖欠工程款而引起的诉讼。这起案件标的额比较大（500余万），一审法院为潍坊市中级人民法院，二审为山东省高级人民法院。

该案经赵荣烈律师的代理，最终基本上全部支持了原告方（施工方）的诉讼请求，法院判令被告支付原告应付的工程款。

这起案例涉及问题比较多，从判决书页数上也可以看出（39页），我方所提交的证据非常多，所证明的事项也比较多。一审法官并不擅长建筑工程领域，所以审理起来一头雾水，并不了解建筑工程纠纷所涉及的法律知识及实践经验。

开发商主张该工程质量不合格，并单方委托了鉴定机构，出具了鉴定报告。如果质量不合格的话，那么主张工程款的诉讼请求将不会得到支持。这是最关键的一个问题。赵荣烈律师提出：按照最高院的司法解释，在发包方已经对建筑工程进行使用后，再主张质量不合格的，不予支持。本案中，开发商又将该工程转包给另外一个承包公司进行施工，这就是在我方建设工程的基础上进行了使用，所以开发商再以质量问题提出异议的，不予支持。

我方还主张了建筑工程优先权。按照最高院的规定，施工方出工出料建设的建筑工程，应当享有优先受偿权，即所谓的建筑工程优先权。我们的这一主张，也得到了两级法院的支持。在后来开发商将该楼盘转移给另外一个开发商后，我们还可以追加新的开发商作为被执行人，理由就是我们对该建筑工程享有的优先受偿权。有利的保障了承包方的合法权益，因为原先的开发商已是空壳，没有实际财产可供执行。

本案还要一个警示就是：由于签订承包合同时，未经过招投标程序，最终因违反法律规定而被认定为无效合同。这与很多建筑包工头与承包公司签订承包合同的性质是一样的，由于违反建筑法规定的禁止转包、分包的规定，都会被认定为无效合同。

无效合同的后果就是违约责任的条款也归于无效，施工方只能主张工程款，而比较难以主张违约损失。

特别需要注意的是，建筑工程优先权必须在6个月内主张；如果超过6个月，就可能得不到支持了。所以及时主张权利非常关键。建筑工程优先权不仅优先于银行的抵押权和一般债权，甚至一定情况下优先于购房者的债权。

代理过程中，要给审判法官以非常明晰的介绍，必要情况下可以作一张时间发展图表，把时间节点和重要事件予以标注，以利于法官一目了然的了解案情。不然法官会在冗繁的卷宗材料中迷失了方向，满头雾水，理不清思路。