律师观点分析
原告中国XX（以下至判决主文前简称XXX）与被告谈XX金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XXX的委托诉讼代理人张X到庭参加诉讼，被告谈XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告谈XX归还原告公积金贷款本金291910.95元及利息、罚息、复利2639.71元（暂算至2018年5月2日，此后按合同约定计算至贷款实际还清之日）；2、判令被告谈XX归还原告商业性贷款本金106194.51元及利息、罚息、复利115.65元（暂算至2018年5月21日，此后按合同约定计算至贷款实际还清之日）；3、确认原告对被告用于抵押的位于南京市高淳区房屋享有优先受偿权，以折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。事实和理由：2017年3月20日，原告与被告谈XX签订《南京市个人住房公积金／组合性购房贷款合同》，合同约定原告向被告谈XX出借410000元用于购房（其中住房公积金贷款300000元，商业性贷款110000元），借期20年，住房公积金贷款利率按年利率3.25%计算；商业性贷款利率按年利率4.41%计算。被告谈XX与原告签订《南京市房地产抵押合同》，以南京市高淳区房屋设定抵押担保。合同签订后，原告按约发放贷款。被告谈XX未能按约还款。原告认为被告的行为已构成违约。诉至法院，请求判如所请。
被告谈XX未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，原告与被告谈XX签订《南京市个人住房公积金／组合性购房贷款合同》，合同约定原告向被告谈XX出借410000元用于购房（其中住房公积金贷款300000元，商业性贷款110000元），借期20年，住房公积金贷款利率按年利率3.25%计算；商业性贷款利率按年利率4.41%计算。被告谈XX与原告签订《南京市房地产抵押合同》，以南京市高淳区房屋设定抵押担保，并办理了抵押权登记。合同签订后，原告按约发放贷款。被告谈XX未能按约还款，尚欠公积金贷款本金291910.95元及利息、罚息、复利2639.71元（暂算至2018年5月2日），商业性贷款本金106194.51元及利息、罚息、复利115.65元（暂算至2018年5月21日）。
以上事实，有《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、借款借据、《南京市房地产抵押合同》、贷款明细查询单及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》合法有效，受法律保护。被告谈XX未按约履行合同义务，应承担相应的民事责任。被告谈XX将其所有的位于南京市高淳区房屋抵押给原告，作为案涉借款履行的担保，且已办理抵押登记手续，故原告对该抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谈XX应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国XX支付公积金贷款本金291910.95元及利息、罚息、复利2639.71元（暂算至2018年5月2日，此后按合同约定计算至贷款实际还清之日）；
二、被告谈XX应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国XX支付商业性贷款本金106194.51元及利息、罚息、复利115.65元（暂算至2018年5月21日，此后按合同约定计算至贷款实际还清之日）；
三、如被告谈XX未履行上述债务，原告中国XX有权对谈XX用于抵押的位于南京市高淳区房屋折价或拍卖、变卖所得价款在债权数额410000元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7313元、保全费2770元，合计10083元，由被告谈XX负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。
