律师观点分析
原告中国XX(以下简称XXX)诉被告焦XX、孙XX金融借款合同纠纷一案,本院于2019年1月10日立案受理后,依法由审判员王菲适用简易程序于2019年2月12日公开开庭进行了审理。原告XXX的委托诉讼代理人张X到庭参加诉讼,被告焦XX、孙XX经本院依法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告XXX向本院提出诉讼请求:一、判令被告焦XX、孙XX立即偿还住房公积金贷款本金205747.63元、截至2018年12月3日的利息、罚息、复利2766.86元,并按《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》约定利率标准继续计算自2018年12月4日起至贷款本息实际清偿之日止的利息、罚息和复利;二、请求确认原告对两被告用于抵押的位于南京市六合区房屋享有优先受偿权,并有权以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在抵押担保范围内优先受偿;三、请求判令两被告承担本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用。事实与理由:原告与被告焦XX签订了《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》,约定原告向被告焦XX发放住房公积金贷款25万元,用于购买位于南京市六合区房屋,贷款期限为20年,按月等额本息还款。被告孙XX系被告焦XX配偶,孙XX签署了《共同还款承诺书》,承诺与被告焦XX共同承担还款义务。两被告以上述房屋向原告提供抵押担保,抵押担保范围包括贷款本金及其利息、违约金、债务人应支付的赔偿金、实现抵押权的费用,并办理了抵押登记,原告取得了房屋他项权证。合同签署后,原告于2013年8月8日向焦XX发放住房公积金贷款25万元。贷款期间,两被告多次违反合同约定逾期归还贷款本息,构成违约。根据双方合同第十三条约定,原告有权要求两被告提前偿还全部贷款本金以及所欠利息、罚息、复利直至贷款本息实际清偿之日止。综上,原告诉讼来院。
被告焦XX、孙XX均未作答辩。
经审理查明:2013年8月8日,原告XXX(原为中国XX,2018年2月11日名称变更为中国XX)与被告焦XX签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》,约定焦XX向XXX贷款25万元用于购置住房,房屋坐落于南京市六合区;贷款期限为20年,2013年8月8日至2033年8月8日,贷款期限起始日以借款借据所载日期为准;住房公积金贷款按月利率3.75‰计算,贷款利率按照中国人民银行规定执行,本合同履行期间,一年期以上贷款采取每年确定利率的方法,遇中国人民银行利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率,银行不再另行通知;焦XX采用等额本息还款法,每期还款本息为1581.62元,还款日为每月15日,首期还款日为贷款发放后次月15日,还款总期数为240期。首期和末期的贷款利息按实际贷款天数计算,其余各期按整期计算;借款人违反合同约定,逾期或未按约定的金额归还贷款本息,贷款人对贷款逾期部分从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收利息,公积金贷款罚息利率为本合同约定贷款利率上浮50%;借款人存在违约时,贷款人有权宣布贷款提前全部到期,并有权处分抵押物。处分抵押物所得收益,受偿顺序依次为:实现债权的各项费用、所欠公积金贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金,不足时有权继续追索。被告孙XX与焦XX系夫妻关系,双方于2009年1月5日登记结婚。孙XX于2013年6月1日向XXX出具了《共同还款承诺书》和《共有人同意抵押担保承诺书》,承诺与焦XX共同承担还款义务,负责共同按时偿还贷款本息,直至贷款本息全部结清为止,并同意以涉案房产作为贷款的担保。2013年7月5日,XXX与焦XX签订《南京市房地产抵押合同》一份,约定焦XX将南京市六合区房屋抵押给XXX,抵押范围为主债权本金及其利息、违约金、赔偿金和实现抵押权的费用。同时,双方办理了抵押登记,XXX领取了房屋他项权证,权证载明的债权数额为25万元,不动产登记簿登记的担保范围为“抵押担保范围以抵押人与抵押权人约定的为准”。2013年8月8日,XXX向焦XX发放贷款25万元。被告焦XX、孙XX自2017年11月起多次逾期归还贷款本息,根据逾期贷款明细信息,截至2018年12月3日,焦XX尚欠贷款本金205747.63元、利息、罚息、复利合计2766.86元。
上述事实,有原告XXX的陈述、《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、借款借据、《共同还款承诺书》、《共有人同意抵押担保承诺书》、结婚证、《南京市房地产抵押合同》、他项权证、不动产登记簿、逾期贷款明细信息等证据予以证实,本院予以确认。
本院认为,原告XXX与被告焦XX签订的《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》及被告孙XX向原告出具的《共同还款承诺书》、《共有人同意抵押担保承诺书》均系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律行政法规的效力性强制性规范,应为合法有效。合同签订后,原告按约向被告焦XX发放了贷款25万元,但被告焦XX自2017年11月起多次未能足额归还贷款本息,违反了合同约定,故原告有权宣布贷款提前到期,要求被告焦XX提前偿还全部剩余贷款本金205747.63元及相应的利息、罚息、复利。被告孙XX与焦XX系夫妻关系,且孙XX向原告出具了《共同还款承诺书》,故被告孙XX应对被告焦XX上述还款义务承担共同还款责任。
被告焦XX、孙XX自愿以焦XX名下坐落于南京市六合区房屋为上述贷款提供抵押担保,并办理了抵押登记手续,在其不能按期偿还贷款时,原告有权对该抵押房产折价或者拍卖、变卖的价款在其抵押担保的登记范围内优先受偿。据此,依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条之规定,判决如下:
一、被告焦XX、孙XX于本判决生效之日起十日内向原告中国XX支付贷款本金205747.63元、截至2018年12月3日的利息、罚息、复利2766.86元及自2018年12月4日起至实际给付之日止按照《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》约定计算的利息、罚息、复利;
二、原告中国XX有权就被告焦XX、孙XX上述债务对被告焦XX名下坐落于南京市六合区房屋在抵押登记的范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4428元,减半收取计2214元,保全费1620元,合计3834元,由被告焦XX、孙XX负担(原告预交的6048元本院予以退回,应由被告负担的费用由被告在本判决书生效后十日内交至本院)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费。