律师观点分析

原告中国XX（下称XXX）诉被告黄XX、南京XX公司（下称XX公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告XXX的委托诉讼代理人张X，被告XX公司的委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。被告黄XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还所欠款项本金781654.24元，利息、罚息、复利合计20570.13元（暂计算至2019年5月21日），并按合同约定利率标准继续计算自2019年5月22日起至借款本息实际还清之日止的利息、罚息、复利。2、请求确认原告对被告黄XX用于抵押的位于南京市浦口区的房屋享有优先受偿权、并有权以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在抵押担保范围内优先受偿。3、请求判令被告南京XX公司对上述债务承担连带责任保证的担保责任。4、判令两被告承担本案的案件受理费、财产保全费等诉讼费用。事实和理由：原告与被告签署了《个人购房借款/担保合同》（以下简称“合同”），约定由原告向被告发放“个人购置住房贷款”83万元，用于购买位于南京市浦口区的房屋，按月等额本息还款，贷款期限30年。被告以上述所购房屋向原告提供抵押担保，担保范围包括“全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用”，并办理了抵押预告登记。同时，被告二对上述贷款承担连带责任保证的担保责任，担保期间至原告领取房屋他项权利证书时止。合同签署后，原告按约于2015年2月12日向被告一发放了贷款830000元。贷款期间，被告一多次违反合同约定逾期偿还贷款本息，己构成违约。根据合同约定，原告有权要求被告一提前偿还全部未还贷款本金，并要求被告一偿还所欠利息、罚息、复利直至贷款本息实际清偿之日止。同时，鉴于被告一违约未办理房产权属证书，导致原告无法领取房屋他项权利证书，因此原告有权要求被告二对上述债务承担连带担保责任。鉴于以上事实，恳请法院依法判决。
被告黄XX未作答辩。
被告XX公司辩称，因被告黄XX未出庭，其是否未按期还款我方不清楚，请法庭核实。请求原告行使优先受偿权，在拍卖房屋范围内受偿，不足偿还债权的情况下，由我方垫付。
经审理查明，2015年2月11日，原告与被告黄XX、XX公司签订《个人购房借款/担保合同》、《南京市房地产抵押合同》，约定被告黄XX向原告贷款830000元，用于购买被告XX公司开发的南京市浦口区的房屋；每月15日按月等额本息还款，贷款期限30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮1%确定，以借款凭证记载为准；被告黄XX未按合同约定日期偿还贷款，原告有权计收罚息、复利，利率按在贷款利率基础上加收50%确定；被告黄XX以弘阳旭日上城二区06幢1单XX的房屋向原告提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；被告XX公司为被告黄XX贷款提供保证担保，被告XX公司承担阶段性连带责任保证，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，担保截止至原告领取房屋他项权利证书时止。同日，原、被告在不动产登记部门办理了抵押预告登记。2015年2月12日原告向被告黄XX发放了贷款830000元。据借款凭证记载，贷款基准年利率6.15%，下浮1%，逾期年利率9.13275%。贷款期间，被告黄XX多次违反合同约定逾期偿还贷款本息。
另查明，截止至2019年7月22日，被告黄XX拖欠贷款本金779184.27元，产生利息21366.51元。
上述事实，有《个人购房借款/担保合同》、《南京市房地产抵押合同》、借款凭证等证据证实。
本院认为，原告XXX与被告黄XX、XX公司签订的《个人购房借款/担保合同》、《南京市房地产抵押合同》，均合法有效，各方均应按合同全面履行。原告XXX已按合同约定发放了借款，但黄XX多次逾期还款，构成违约，原告XXX有权提前收回借款。原告XXX要求被告黄XX归还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。原、被告就弘阳旭日上城二区06幢1单XX的房屋办理了预告抵押登记，原告XXX对该房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因原、被告尚未办理正式抵押登记手续，被告XX公司作为阶段性担保人，依约应为被告黄XX的上述债务承担连带保证责任。被告XX公司承担保证责任后，有权在其承担的责任范围内向被告黄XX追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十八条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄XX于本判决生效之日起十日内偿还原告中国XX借款本金人民币779184.27元、利息人民币21366.51元并支付以779184.27元为本金，自2019年7月23日起至借款还清之日止，按借款合同约定的标准计算的利息；
二、被告南京XX公司对被告黄XX的上述债务承担连带清偿责任，被告南京XX公司承担保证责任后，有权在其承担的责任范围内向被告黄XX追偿；
三、原告中国XX对被告黄XX所有的位于南京市浦口区房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、驳回原告中国XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5911元，保全费4770元，合计10681元，由被告黄XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国XX。账号：43×××18。开户行地址：南京市玄武区丹凤XX