律师观点分析

原告中国XX（以下简称XXX）诉被告曹XX、南京XX公司（以下简称中杭XX）、马XX、马鞍山XX公司（以下简称XX公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告XXX的委托诉讼代理人张X到庭参加诉讼，被告曹XX、中杭XX、马XX、XX公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告XXX向本院提出诉讼请求：1、请求判令四被告立即偿还贷款本金292403.89元及利息（按《个人购房借款/担保合同》约定利率标准自2019年7月2日起计算至贷款本息实际清偿之日止的利息、罚息、复利）；2、请求确认原告对被告曹XX用于抵押的位于“南京市高淳区xx镇xx路x号x幢x单元x室”的房屋享有优先受偿权，并有权以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在抵押担保范围内优先受偿；3、请求判令被告中杭XX、马XX、XX公司对上述债务承担连带责任保证的担保责任；4、请求判令四被告共同承担本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用。事实和理由：2013年6月22日，原告XXX与被告曹XX、中杭XX签订《个人购房借款/担保合同》1份，约定由原告XXX向被告曹XX发放“个人购置住房贷款”370000元，用于购买位于“南京市高淳区xx镇xx路x号x幢x单元x室”的房屋，贷款期限20年，按月等额本息还款。被告曹XX将上述所购房屋向原告提供抵押担保，担保范围为“贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和借款人所有其他应付费用”，并办理了抵押登记。被告中杭XX对上述贷款承担连带担保责任，担保期间至原告XXX领取房屋他项权证书时止。另，被告马XX、XX公司作为被告中杭XX的股东，于2012年9月28日向原告出具《承诺书》，承诺为购房借款人承担阶段性连带保证责任，担保期间至原告领取房屋他项权证书时止。以上合同签订后，原告按约于2013年7月1日向被告曹XX发放了贷款370000元。贷款期间，被告曹XX多次逾期偿还贷款本息，构成违约，被告中杭XX、马XX、XX公司亦未履行担保责任。依照主合同约定借款人多次逾期偿还贷款本息的，原告有权宣布所有贷款提前到期，要求借款人立即清偿全部借款本息，据此诉至法院，请求判如所请。
被告曹XX、中杭XX、马XX、XX公司未作答辩，亦未向本院提供证据。
原告XXX围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：
1、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证各1份，证明原告与被告曹XX之间的贷款关系，原告已按约发放了贷款；2、《高淳县房地产抵押合同》、《按揭贷款业务合作协议》、《承诺书》、不动产登记资料查询结果证明各1份，证明原告对被告曹XX提供的抵押房屋已办理了抵押登记，原告享有优先受偿权，并有权以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在抵押担保范围内优先受偿，同时被告中杭XX、马XX、XX公司应承担连带保证责任；3、原告系统查询的自营历史明细列表1份，证明被告未按合同约定按期足额偿还贷款本息的事实，以及被告所欠贷款本息金额。
被告曹XX、中杭XX、马XX、XX公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃举证质证的权利。经审查，原告XXX所举证据来源合法，内容真实，可以证明本案相关事实，本院依法对原告XXX提交的证据予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年6月22日，原告XXX（贷款人、抵押权人）与被告曹XX（借款人、抵押人）、中杭XX（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A字自营行高淳支行[2013]年414号）1份，合同对贷款利率及利率的调整、贷款内容、发放条件及支付方式、还款规则、保证、抵押、三方的权利和义务、违约责任等条款进行了约定。其中：被告曹XX购买的房屋位于南京市高淳区xx镇xx路x号x幢x单元x室，贷款金额370000元，贷款期限20年，贷款当期年利率为5.5675%（按基准利率6.55%下浮15%），利率变动周期为次年1月1日，逾期还款本息部分按照罚息利率计算（合同约定利率上浮50%）；贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，被告曹XX委托原告XXX在贷款发放后，将贷款资金以购房款名义从放款账户支付至交易对象被告中杭XX账户；被告曹XX选择按月等额本息还款法；被告中杭XX为本合同项下贷款提供阶段性连带保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期限为至贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时止；本合同项下的抵押物即为被告曹XX所购买的房屋，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人依法可以处理抵押物。
2012年9月28日，被告马XX、XX公司向原告XXX出具《承诺书》，承诺为购房借款人曹XX上述购房贷款向原告承担阶段性连带保证责任，担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，担保期间至原告领取房屋他项权证书时止。
2013年6月24日，原告XXX（乙方、抵押权人）与被告曹XX（甲方、抵押人）、中杭XX（丙方、担保人）签订《高淳县房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），抵押合同约定所对应担保的主合同是《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A字自营行高淳支行[2013]年414号），借款金额370000元；抵押房屋即位于南京市高淳区xx镇xx路x号x幢x单元x室的房产，抵押担保范围为主合同项下借款本息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，丙方担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日止；丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后10日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项。三方同意在本合同签订后办理甲方所购商品房抵押预告登记手续。同日，高淳县房地产管理所在合同登记机关处加盖抵押登记专用章。
2013年7月1日，原告XXX向被告曹XX发放贷款370000元。合同履行过程中，被告曹XX自2014年1月以来发生多次未按期足额偿还贷款本息，其中2017年11月以来发生连续六个月以上未按期足额偿还贷款本息，构成违约，截止2019年2月21日，尚欠原告XXX贷款本金313573.89元，利息13700.44元。
诉讼过程中，被告曹XX归还了部分借款本息（2019年7月1日之前逾期的所有本息），原告XXX申请将第一项诉讼请求变更为：判令四被告立即偿还贷款本金292403.89元及利息（按《个人购房借款/担保合同》约定利率标准自2019年7月2日起计算至贷款本息实际清偿之日止的利息、罚息、复利）。
本院认为，原告XXX与被告曹XX、中杭XX签订的《个人购房借款/担保合同》、《高淳县房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）真实、合法、有效，应受法律保护。被告曹XX未按合同约定履行还款义务，且连续六个月以上未按期足额偿还贷款本息，构成违约；原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并得向借款人主张违约责任。被告中杭XX、马XX、XX公司为案涉借款合同项下被告曹XX的贷款提供阶段性连带责任保证担保，被告曹XX违约行为发生在保证期间，被告中杭XX应按约定承担连带担保责任，担保人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告曹XX以其位于南京市高淳区xx镇xx路x号x幢x单元x室的房产为其向原告XXX的购房借款提供抵押担保时，未取得该房产的所有权，但案涉《高淳县房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）已办理了抵押预告登记，故在被告曹XX未能依约履行还本付息的义务时，原告XXX有权按约依法处分抵押房产优先清偿其贷款。
综上，原告的诉请证据确凿、理由充分，符合合同约定和法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告曹XX应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国XX支付借款本金292403.89元及相应利息（按合同约定自2019年7月2日起计算至实际付清之日止）；
二、如被告曹XX未能偿还上述款项，原告中国XX有权对被告曹XX的抵押物位于南京市高淳区xx镇xx路x号x幢x单元x室的房产，以折价或者拍卖、变卖所得价款优先清偿其债权；
三、被告南京XX公司、马XX、马鞍山XX公司对本判决第一项中被告曹XX应支付款项承担连带清偿责任，担保人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6209元、财产保全费2370元，共计8579元，由被告曹XX、南京XX公司、马XX、马鞍山XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。