律师观点分析

原告中国XX（简称XXX）与被告刘XX、南京XX公司（简称XX公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法由审判员宋X军适用简易程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告XXX的委托诉讼代理人张X、被告刘XX到庭参加诉讼，被告XX公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告XXX向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告刘XX立即偿还贷款本金284928.04元，利息、罚息、复利6668.86元（暂计算至2019年5月12日），并按《个人购房借款/担保合同》约定利率标准继续计算自2019年5月13日起至贷款本息实际清偿之日止的利息、罚息、复利；2.请求确认原告对被告刘XX用于抵押的位于六合区的房屋享有优先受偿权，并有权以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在抵押担保范围内优先受偿；3.请求判令被告XX公司对上述债务承担连带责任保证的担保责任；4.请求判令被告承担本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用。事实和理由：2016年5月27日，原告与被告刘XX签订了《个人购房借款/担保合同》，约定由原告向被告刘XX发放个人购置住房贷款297000元，用于购买六合区的房屋，贷款期限260个月，按月等额本息还款。被告刘XX以上述所购房屋向原告提供抵押担保，抵押担保范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，并办理了抵押预告登记。被告XX公司对上述贷款承担连带责任保证的担保责任，担保期间至原告领取房屋他项权利证书时止。合同签署后，原告按约于2016年6月1日向被告刘XX发放了贷款297000元。贷款期间，被告刘XX多次违反合同约定逾期偿还贷款本息，构成违约，根据合同第十四条约定，原告有权要求被告刘XX提前偿还全部贷款本金，以及所欠的利息、罚息、复利直至贷款本息实际清偿之日。同时，鉴于被告刘XX未办理房产权属证书，导致原告无法领取房屋他项权利证书，因此要求被告XX公司对上述债务承担连带担保责任。鉴于以上事实，原告诉至法院。庭审中，因被告刘XX偿还了逾期的借款本金及利息，原告将上述第1项诉讼请求变更为：判令被告刘XX立即偿还剩余贷款本金281903.7元，并按《个人购房借款/担保合同》约定利率标准继续计算自2019年7月2日起至贷款本息实际清偿之日止的利息、罚息、复利。
被告刘XX辩称，对原告XXX起诉的事实、理由和欠付的贷款数额均没有异议。造成逾期系其自身的原因，其愿意承担法律后果，但其家里现在没有这么多钱，希望原告给其一次机会，以后不会再有逾期的情况，如果再有，可以冻结其房产。
被告XX公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2016年5月27日，原告XXX作为贷款人、被告刘XX作为借款人和抵押人，被告XX公司作为保证人，签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：原告向被告刘XX发放个人购置住房贷款297000元，用于购买坐落于六合区的房屋，贷款担保方式为抵押和保证，贷款期限360个月；关于贷款利率，在第四条中约定：“4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，（下）浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。……”；关于还款，在第六条中约定，被告按照按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息；关于罚息，在第九条中约定：“9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。……9.3贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致”；关于保证担保，在第十条约定，保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足于正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；关于违约及违约责任，在第十四条中约定：“14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；……。”该合同还对抵押物、抵押担保范围、抵押登记等事项进行了约定，其中抵押物为被告刘XX名下的六合区房屋。
2016年5月30日，被告刘XX作为抵押人、原告XXX作为抵押权人、被告XX公司作为担保人，签订了《南京市六合区房地产抵押合同》，约定被告以坐落于六合区房屋为上述297000元借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2016年5月31日，上述房屋办理了抵押权预告登记，载明被担保主债权数额为297000元。
2016年6月1日，原告XXX向被告刘XX发放贷款297000元。自2017年12月起，被告刘XX多次未按时足额归还贷款本息。截至2019年5月12日，被告刘XX尚欠贷款本金284928.04元，利息、罚息、复利5668.86元；截至2019年5月30日，被告刘XX尚欠贷款本金284928.04元，利息、罚息、复利5704.80元。原告因被告刘XX多次未能按时足额归还贷款本息，而于2019年5月30日诉至法院，诉如所请。
在本案审理过程中，至2019年7月1日，被告刘XX归还了到期贷款本金及积欠的利息、罚息、复利，当日尚欠贷款本金281903.70元；2019年8月1日，被告刘XX归还到期贷款本金438.78元、利息1093.55元，当日尚欠贷款本金281464.92元，未拖欠利息。
上述事实，有原告XXX、被告刘XX的陈述、《个人购房借款/担保合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》、个人借款凭证、不动产登记资料查询结果证明、银行历史明细等证据附卷予以证实，本院予以确认。
在本案审理过程中，经原告XXX申请，本院于2019年6月4日裁定查封、冻结被告刘XX、XX公司名下合计价值320000元财产；后原告于2019年7月2日向本院申请解除对被申请人南京XX公司名下全部银行账户的查封措施，本院于2019年7月3日裁定解除对被申请人南京XX公司名下银行账户的查封、冻结。
本院认为，借款人应当按照约定的期限归还借款并支付利息。原告XXX与被告刘XX、XX公司签订的《个人购房借款/担保合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制性规定，合同依法成立有效，本院予以确认。合同签订后，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，但被告刘XX未能在约定期限内还款付息，而《个人购房借款/担保合同》明确约定被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款等款项立即到期，现被告刘XX未及时归还贷款本息的情况已符合上述情形，故原告要求被告刘XX归还全部剩余贷款本金并按合同约定支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但因被告刘XX在庭审后又归还了部分贷款，现被告刘XX应向原告支付贷款本金281464.92元，并自2019年8月2日起至实际清偿之日止按照双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定计算的利息、罚息、复利；对超出上述数额以及利息、罚息、复利起算时间的诉讼请求，本院不予支持。
被告刘XX自愿以其名下位于六合区房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，原告的第二项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，即在被告不能按期偿还上述贷款本息时，原告XXX有权就该房产折价或者拍卖、变卖的价款在抵押担保范围以及抵押债权数额内优先受偿。
原、被告在《个人购房借款/担保合同》中明确约定被告XX公司作为保证人对被告刘XX的涉案贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等承担阶段性连带责任保证责任，现被告刘XX已构成违约，故被告XX公司应按上述约定承担连带保证责任至正式抵押登记手续办理完毕且原告收到记载正式抵押登记信息的房屋他项权证书时止。被告XX公司履行了连带清偿责任后，可依法向被告刘XX追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘XX于本判决生效之日起90日内向原告中国XX支付贷款本金281464.92元元，并支付自2019年8月2日起至实际清偿之日止按照双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定计算的利息、罚息、复利；
二、原告中国XX有权就被告刘XX上述第一项债务对被告刘XX名下坐落于六合区房屋的折价或者拍卖、变卖的价款在抵押担保的297000元债权数额内优先受偿；
三、被告南京XX公司对上述第一项债务承担清偿责任，直至坐落于六合区房屋的正式抵押登记手续办理完毕且原告中国XX收到记载该套房屋正式抵押登记信息的房屋他项权证书时止；被告南京XX公司履行了上述连带清偿责任后，有权向被告刘XX追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5521.97元，减半收取计2760.99元，保全费2120元，合计4880.99元，由被告刘XX、南京XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。