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2018年6月8日《华夏时报》报道了河北省涿州市宏祥雅苑项目涉嫌违法销售房屋，宣传的70年住宅实为违章建筑，多名业主无法退房。
现通过本案给准备买房的朋友以警示。
一、开发商的责任
1、开发商在没有取得预售许可证情况下，违法预售，需要向房地产主管部门举报
依据《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》规定：擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。
本案例中开发商的项目连土地证都不是自己的，其他证件更是没有，明显属于违法销售行为。我们需要向工商、住建等部门进行投诉。通过政府给开发商施加压力，使开发商尽快办齐预售应有的证件，进入到正常的销售程序中。
2、开发商虚构事实，明知违建仍然销售，如有转移财产行为则构成诈骗罪
根据报道：项目所占土地也不在志信地产名下。在业主提供的项目的“土地证”复印件上，记者看到，证件名为国有土地使用证。土地使用者为孟祥顺，落座为清凉寺办事处槐林西街11号，地号为03-05-155，用途为住宅，使用权类型为确权，使用权面积为700.16平米。
值得注意的是，业主和志信地产所签的房屋买卖合同上，房屋面积和其提供的土地证上700.16平米的面积也不相符。合同关于房屋土地部分的表述如下：“该房屋所建用地为宏祥雅苑，占地面积2676平米。该房屋为70年（即2015年5月30日至2085年5月30日止）。”
《华夏时报》记者来到了涿州市国土资源局，该部门相关负责人告诉记者，志信地产出示的土地证并不在它名下，而是孟祥顺个人确权的国有土地，证件和公司名称不一致说明二者没有关系。开发商如果要开发项目，其土地必须是在自己公司名下才行。
开发商明知自己没有建房的任何手续，公开对外销售商品房，与业主签订《商品房买卖合同》收取购房款，如果开发商还具有将收到的款项通过其他方式转移到自己名下且意图非法占有，不予退还，则就构成诈骗罪了。因此，我们应立即报警，且立即提起民事诉讼，对开发商财产进行查封保全，并申请法院调取开发商的资金情况，如果发现开发商有转移资金情况，那么可以认定开发商可能存在骗取财务占为己有，不想退还的情况。
《刑法》规定：诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。《刑法》第二百六十六条规定诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。
二、业主该如何维权
此案件已经不单纯是一个民事案件，而是刑事、行政、民事综合类的案件，与普通的延期交房类案件最大的区别是，开发商没有任何手续和证件就公然卖房，业主必须利用多种手段一起给开发商施加压力，才能把自己的钱要回来。
1、报警
必须尽快报警，尽快进行刑事立案，通过警察介入调查开发商是否存在诈骗行为。
2、向有关主管机关进行投诉
向工商局、住建局、国土局等部门进行投诉，要求工商局吊销开发商营业执照，并对有关责任机关发出查处申请，要求履行监管职责。甚至可以起诉责任机关行政不作为，必要时也可以由国家监察机关介入调查。
3、起诉开发商要求解除合同并索赔
本合同明显已无法继续履行，只能要求解除合同，赔偿损失，所以交了钱的业主应该尽快集合起来启动诉讼程序，进行财产保全，以免开发商拿了钱跑路，到时候真是赔了夫人又折兵。
三、业主的警示
很多人买个白菜有时候还要货比三家，为什么偏偏买房却那么草率呢？有人可能会说了，不懂啊。这根本成为不了借口，随便网上一搜就能搜到买房需要注意的问题，开发商证照不全的如此明显，只要稍微有点买房的知识，就不可能被骗。但还是有这么多业主被骗，一方面是现在房地产价格畸高，买晚了都怕抢不到；另一方面这些业主存在侥幸心理，认为有政府管着呢，肯定没大问题。因此我们所郑重向想要买房的业主呼吁：买房钱一定要检查好开发商相关证照，看清楚资质，谨慎决定。
具体在买房前需要有哪些准备工作呢?
1、买房前最好对开发商进行背景调查
对开发商进行背景调查看上去很难，其实每个人都能做到基本的。
首先，可以到天眼查或者国家企业信用信息公示系统查询开发商的成立日期、注册资本、股东情况甚至涉诉情况。了解这个公司是不是有实力开发这个项目。
其次，到国土资源局土地招拍挂网站查查相关地块的招拍挂情况。看看是否拆迁完毕，土地是否已经进行过一级开发，开发商是否经过招拍挂程序买下来。
最后，就是本项目如果有前面几期，可以实地走访一下，问问前面业主对小区的反馈，如果发现比较基础性的问题都没有解决，那么不能轻易购买。
2、买房一定要看相关证件
做完背景调查，如果没有什么问题，就要看看预售项目最重要的文件：预售许可证
买房一定要看《商品房预售许可证》！！！
买房一定要看《商品房预售许可证》！！！
买房一定要看《商品房预售许可证》！！！
重要的事说三遍
《中华人民共和国城市房地产管理法》 规定：
一、开发商进行商品房预售，应当符合下列的条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证；
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
从上述法律规定可知，对于政府来说，开发商想要从政府处取得预售许可证，必须先要取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》这四个证件，并且投入总资金的25%以上才能在政府申请《商品房预售许可证》。
对于老百姓来说，买房的时候只有看到《预售许可证》才能证明，这个房屋符合预售条件，你买完之后才能够办理贷款，你才有可能顺利的拿到房子。如果连预售许可证都没有的房地产项目，不管价钱多么合适，都不能买，因为前方等着你的不是你的房子，而是无休止的麻烦，这一点一定要有清醒的认识。
3、买房过程中的所有材料都要留好
我们在日常办理商品房维权诉讼案件过程中发现，整个购买商品房的过程中，交房、办证等每个解读阶段都可能出现问题，如果在整个过程中没有注意留下证据，可能就为后续的维权工作带来很大障碍。
所以业主从最初接触开发商开始就应该注意收集以下证据：宣传资料、售楼人员录音、沙盘图拍照、样板间拍照、合同内容、开发商展示的相关资质等等。
买房对中国人来说是人生大事，尤其在房价如此之高的今天，买一套房可能要花费一辈人甚至几辈人的积蓄，所以在买之前一定要调查清楚。不要因为或认为房价低就毫无准备的盲目交钱，毕竟买房不是买别的，一旦出现问题，会造成重大的财产损失。
本文摘自：北京京云律师事务所