易圣观点丨期房交易中开发商承担的保证责任

在商品房期房交易中，银行与借款人（购房人）、开发商签订的住房贷款合同通常约定：开发商承担阶段性连带责任保证，保证期间为发放贷款之日起至房屋他项权证正本交付银行止。

这里的阶段性担保责任是何性质？是否存在保证期间早于主债务履行期间的问题？

阶段性连带保证合同为附解除条件的合同，并非附期限的合同。

在商品房预售交易中，商品房为期房，无不动产权登记证，因此购房人向银行贷款时无法办理房屋抵押登记。鉴于期房能否竣工验收、银行能否实现担保物权均存在不特定性，银行为控制风险选择拒绝放款。但是开发商为了尽早回款，于是协商出由开发商在银行取得房屋抵押权证前为购房人贷款提供连带责任保证，待银行取得抵押权证后，开发商不再承担保证责任的方案，解决了银行取得房屋抵押权证前的风险控制问题，实现了早日回款的目的。这种担保形式即为本文所称的阶段性保证。

《合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。因此阶段性保证合同为开发商在房屋抵押登记办妥的条件下不再承担保证责任的附解除条件的合同，而非附期限的合同。

根据《担保法》第二十五、二十六条规定，保证期间有约定从约定，无约定为主债务履行期届满之日起六个月。本文合同中“保证期间为发放贷款之日起至房屋他项权证正本交付银行止”是条件，并非担保法上的保证期间。在阶段性保证所附解除条件成就时，开发商不承担保证责任，无需适用保证期间；解除条件不能成就时，开发商的阶段性保证责任与普通连带保证责任无异，保证期间按照有约定从约定，无约定按法定的规则确定。

有观点认为阶段性连带责任保证的保证期间早于主债务履行期，依据为《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第三十二条“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”的规定，即是因为将合同约定的保证期间等同于担保法规定的保证期间导致。