借名买房纠纷

实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，双方约定，一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益的情形十分常见，双方就房屋权属发生纠纷应当如何处理呢？

借名购房合同由于借名人和登记人之间的信赖关系，借名人将自己出资购房经他人允诺而登记他人名下，判断合同是否有效，应当根据合同法的规定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即为有效，当事人应当按照约定履行。

在判断是否违反法律强制性规定时，由于禁止性规定分为效力型禁止性规定和管理型禁止性规定，两者区分标准在于是否违反了公共利益。前者因违反公共利益无效，后者不涉及公共利益，应当有效。

对此，应根据当事人订立借名购房合同的目的而区分判断：如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房，则其因违反公共利益而无效；倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策，因其未违反公共利益，应当认定有效。

因此，在不涉及善意交易第三人，且房屋依法能够办理转移登记的情况下，借名人根据约定要求出名人办理房屋转移登记的，应当支持。

而这只是在理想状态下的法律规定。而往往出现纠纷的情况会比前文所述的复杂很多。一般常见的情形有登记人未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给第三人，或登记人因债务纠纷将登记的房屋抵押或被人民法院查封等。由于在登记人依照约定将登记房屋所有权转移给借名人之前，登记人是物权法意义上的房屋所有权人，其对房屋的处分行为，会导致物权法上的所有权变动，最终使得无法履行和借名人之间的约定，造成借名人损失。

而且，如果借名人提供的证据不足以证明双方之间存在借名登记的意思表示，仅能证明对房屋的购买存在出资关系时，也仅能根据出资的性质向登记人主张债权。

因此，借名买房存在巨大的风险，建议当事人慎重再慎重。不动产登记簿是不动产物权内容和归属的根据，当事人在诉讼中想要推翻不动产登记，证明标准极高。

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