律师观点分析

当事人信息

上诉人（原审被告）：中南公司。住所：广西防城港市港口区迎宾街**逢时商业大厦******房。统一社会信用代码：914506006*******

法定代表人：张某某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赖某，广西十环律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：蔡某，男，1991年*月*日出生，汉族，住浙江，住浙江省iv>

委托诉讼代理人：黄律师，广西精一律师事务所律师。

原审被告：翱驰公司。住所：。住所：广西柳州市八一路西一巷**福柳新都******会信用代码：91450200561******。

法定代表人：王某，该公司执行董事。

审理经过

上诉人中南公司因与被上诉人蔡某、原审被告翱驰公司商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中南公司的委托诉讼代理人赖某，被上诉人蔡某及其诉讼代理人黄律师到庭参加诉讼。原审被告翱驰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

上诉人中南公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回蔡某的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由蔡某承担。事实与理由：一、商品房买卖合同的相对人是中南公司和蔡某，对中南公司和蔡某有约束力。二、翱驰公司无权与蔡某解除商品房买卖合同，其与蔡某签订的《退房协议》因未得到中南公司的授权及事后追认而对中南公司不发生效力。翱驰公司与蔡某签订的《防城港市中南·公元郡项目职工合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）得到中南公司追认后，翱驰公司的代理行为已结束，承担合同权利义务的主体是中南公司与蔡某。蔡某应按约履行交付全部购房款的义务。翱驰公司在未得到中南公司授权的情况下，擅自与蔡某串通签订《退房协议》，损害了中南公司的权益。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，《退房协议》对中南公司不发生效力。

被上诉人辩称

被上诉人蔡某辩称，蔡某与翱驰公司签订的三份《退房协议》是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，该协议合法有效。因《合作建房合同书》是蔡某与翱驰公司签订，且翱驰公司与中南公司存在合作开发关系，故翱驰公司有权解除该合同书。因《合作建房合同书》是蔡某与翱驰公司签订，由翱驰公司收取购房款项，即使翱驰公司无权解除《合作建房合同书》，但蔡某有理由相信翱驰公司有权解除该合同书。一审判决翱驰公司向蔡某返还购房款及利息有法律依据。中南公司的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审被告翱驰公司既未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃其依法享有的辩论等诉讼权利。

蔡某向一审法院起诉请求：一、翱驰公司返还蔡某合作建房款266938元及支付利息损失16377.76元（利息以266938元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年12月30日起计算至付清之日止，暂计至2018年4月9日为16377.76元），翱弛公司与中南公司共同偿还以上款项；二、本案诉讼费由翱弛公司、中南公司承担。

一审法院认定事实：2014年2月23日，蔡某与翱驰公司分别签订了三份《合作建房合同书》，约定蔡某购买中南公司开发建设的位于防城港市港口区。合同签订后，蔡某向翱驰公司支付定金、首期款共计266938元。2016年7月1日，蔡某与翱驰公司签订三份《退房协议》，翱驰公司同意蔡某的退房要求，并承诺于2016年12月30日退还蔡某合作建房款共计266938元。

另查明，中南公司认可蔡某与翱驰公司之间签订的三份《合作建房合同书》，涉案的商品房于2017年2月28日取得商品房预售许可证。

一审法院认为，蔡某与翱驰公司签订的三份《合作建房合同书》，该合同包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任、交付期限及交付条件等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，上述三份《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。合同已载明商品房的开发商是中南公司，中南公司亦认可翱驰公司的售房行为，故上述三份合同的当事人应为蔡某与中南公司。

关于翱驰公司与蔡某签订三份《退房协议》的效力问题。中南公司虽主张其是事后追认翱驰公司签订的三份《合作建房合同书》，而对翱驰公司与蔡某签订的三份《退房协议》不予追认，蔡某应继续履行《合作建房合同书》的内容。一审法院认为，《合同建房合同书》已明确开发商是中南公司，翱驰公司与蔡某签订合同时向蔡某释明其与中南公司是合作建房的关系，中南公司亦是通过翱驰公司通知蔡某签订正式的商品房买卖合同，则蔡某有理由相信翱驰公司有权与其签订《退房协议》。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，《退房协议》的法律后果应由中南公司承担。故中南公司应按照《退房协议》的约定，于2016年12月30日之前返还蔡某合作建房款、定金共计266938元。中南公司逾期未返还，还应赔偿蔡某的利息损失，利息损失按照年利率6%计算。

关于翱驰公司是否应承担返还责任的问题。翱驰公司本身不具备开发商品房的资质，《合作建房合同书》载明的开发商是中南公司，中南公司亦对《合作建房合同书》予以确认。故翱驰公司不是合同的主体。同时，涉案的商品房已于2017年2月28日取得了预售许可证，三份《合作建房合同书》合法有效，蔡某亦不能以翱驰公司明知涉案楼盘未达到销售的条件仍进行销售为由要求翱驰公司承担连带责任。综上，蔡某请求翱驰公司承担返还责任没有法律依据，不予支持。

依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、中南公司返还蔡某购房款266938元并支付利息损失（利息计算方法：以266938元为基数，按照年利率6%，从2016年12月30日起计算至付清之日止）；二、驳回蔡某的其他诉讼请求。案件受理费5549.74元（蔡某已预交），由中南公司负担。

本院查明

本案二审期间，各方当事人均无新证据提交。一审查明事实属实，本院予以确认。

本院另查明，翱驰公司与蔡某签订的《合作建房合同书》中载明：鉴于翱驰公司与中南公司于2013年10月28日签订的《合作建房协议》，现在蔡某在对《合作建房协议》充分了解的情况下，翱驰公司与蔡某就防城港中南·公元郡项目市场运作建房达成协议。

本院认为

本院认为，一审判决认定翱驰公司与蔡某签订的《合作建房合同书》合法有效、合同主体为中南公司与蔡某正确，本院予以确认。一审判决驳回蔡某对翱驰公司的诉讼请求后，各方均未对此提出上诉，本院予以维持。

关于一审判决中南公司向蔡某返还购房款并支付利息有无事实和法律依据的问题。中南公司上诉称翱驰公司无权代理其与蔡某签订《退房协议》，翱驰公司与蔡某恶意串通签订的《退房协议》对中南公司不发生法律效力。经查，涉案三份《合作建房合同书》系由翱驰公司与蔡某签订，得到中南公司认可，翱驰公司在《合作建房合同书》中明确告知蔡某其与中南公司签订《合作建房协议》，涉案商品房购房款由翱驰公司收取，故本院认定翱驰公司有权与蔡某签订《退房协议》。因《合作建房合同书》的合同主体是中南公司和蔡某，翱驰公司与中南公司亦存在合作建房关系，故翱驰公司与蔡某签订《退房协议》的行为对中南公司有约束力。中南公司的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。因蔡某一审起诉请求中南公司按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，故一审判决中南公司按年利率6%支付相应利息超过蔡某的诉讼请求，适用法律错误，本院予以纠正。

综上所述，上诉人中南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下：

二审裁判结果

一、维持防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初913号民事判决第二项；

二、变更防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初913号民事判决第一项为：上诉人广西中南房地产有限公司返还被上诉人蔡某购房款266938元并支付利息（利息计算方法：以266938元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年12月30日起计算至款项付清之日止）。

上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。

一审案件受理费5549.74元（被上诉人蔡某已预交）、二审案件受理费5549.74元（上诉人广西中南房地产有限公司已预交），合计11099.48元，由上诉人广西中南房地产有限公司负担。