律师观点分析
上诉人(原审原告，反诉被告)：何XX，男，汉族，197X年X月6日出生.
上诉人(原审被告，反诉原告)：周X，男，汉族，197X年X月6日出生.
委托诉讼代理人：田党胜，北京市盈科（广州）律师XXX律师。
上诉人何XX因与上诉人周X房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2018)粤0605民初9XX0号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
上诉人何XX上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判周X向何XX支付逾期付款违约金326000元(按合同约定的总楼价的20%计付);2.撤销原审判决第二项，改判何XX已于2018年6月25日将涉讼房屋交付给周X;3.撤销原审判决第三项，改判何XX无需向周X支付从2018年6月23日起至实际交付房屋之日止的违约金;4.判令周X向何XX支付中介费45000元;5.周X承担本案原审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审认定事实不清。1.2017年4月6日，双方签订《房屋买卖合约》，周X承诺购房尾款会在同贷书出具后一个多月划款，但何XX实际在2018年6月22日才收到涉讼房屋购房尾款114万元，完全超出收取尾款时间预期，根据合约第三条第2点的约定，何XX有权要求周X支付违约金326000元。合约条款内容是双方真实意思表示，周X存在逾期付款在先的违约行为，依照合同约定应向何XX承担违约责任。原审认定银行发放贷款的合理期限为涉讼房屋过户之日起两个月，从而判决从2017年9月25日起至2018年6月21日止按万分之五计算逾期付款违约金对何XX明显不公，二审应予纠正并改判。2.原审中何XX提交的《房产转让备案登记协议》证明，2018年6月25日周X持涉讼房产证到XX公司更名，该协议第七点明确约定涉讼房屋的交接日期为2018年6月25日，该协议有XX公司的盖章和周X的签名确认。《社区一卡通开户申请表》、《委托银行代收款协议书》以及涉讼房屋租户何XX出具的《证明》均可佐证上述事实，另何XX提供的周X于更名当日带着保安、物业公司人员强行将涉讼房屋门锁更换，并安装新门锁，涉讼房屋已被周X实际控制，因此，本案应视为何XX于2018年6月25日将涉讼房屋交付给周X，原审判决何XX向周X支付逾期交房违约金与事实不符。二、退一步讲，即使法院认定涉讼房屋未实际交付，但何XX在收到原审判决后于2018年9月4日微信通知周X办理交房手续，2018年9月6日通过微信、短信以及邮寄方式向周X发出律师函(周X于2018年9月7日签收)，限周X在收到律师函一日内按照原审判决再次与何XX办理交接手续，逾期不办理的视为何XX已交付房屋，但至今未收到周X的任何回复。可见周X故意不与何XX办理交接，拖延交付房屋，索取更多的逾期交房违约金。
经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人何XX与上诉人周X的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.周X是否存在逾期付款的违约行为;2.何XX是否存在逾期交付涉讼房屋的违约行为。
关于周X是否存在逾期付款的违约行为。周X上诉主张涉讼合同并未约定银行放款期限，且周X一直积极与银行沟通，促成合同履行，银行放款期限并非周X所能控制，故周X不存在逾期付款的行为，亦无需承担相应责任。何XX上诉主张周X支付尾款的时间完全超出预期，根据涉讼合同第三条第2点的约定，周X应当向何XX支付总楼价百分之二十的违约金326000元。经核查，涉讼房屋已于2017年7月25日办理过户手续，何XX在2018年6月22日才收到尾款XXX元。本院认为，涉讼合同已履行完毕，合同目的已经实现，虽然涉讼合同并未约定何XX收齐尾款的具体时间，但从实际履行情况看，何XX将涉讼房屋转移过户到收到涉讼房屋尾款时间已将近一年，已严重超过合同签订时的合理预期，亦不符合二手房交易习惯，故原审认定周X存在逾期付款的违约行为正确，本院予以维持。原审参照银行发放贷款流程酌定银行放贷时间为两个月，同时综合考量何XX的实际损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益损失，根据公平原则和诚实信用原则，判定周X应以XXX元为本金从2017年9月25日起至2018年6月21日止按日万分之五计算违约金公允合理，本院予以维持。何XX、周X的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于何XX是否存在逾期交付涉讼房屋的违约行为的问题。何XX上诉主张2018年6月25日涉讼房屋已被周X实际控制，且在2018年9月4日、9月6日通过微信等方式通知周X办理房屋交接手续，故何XX不存在逾期交付涉讼房屋的行为。周X上诉主张何XX逾期交房应依照涉讼合同第三条约定按日千分之一计算违约金。本院认为，涉讼合同第二条第5点约定何XX收齐全部楼款当天将涉讼房屋交付给周X使用，现何XX于2018年6月22日收齐全部楼款，应当在当天交付房屋。何XX虽主张周X在2018年6月25日签订《房产转让备案登记协议》、《社区一卡通开户申请表》、《委托银行代收款协议书》，并提供周X更换门锁视频，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案何XX无充足证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。现何XX与周X已于2019年1月17日办理涉案房屋交接手续，故何XX应支付的违约金为169520元(XXX×208天×0.05%元/天)。何XX、周X的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。但二审期间出现新的事实，本院予以改判,原审法院处理并无不当。何XX、周X的上诉请求部分没有事实和法律依据，予以部分改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院(2018)粤0605民初9940号判决第一项、第四项、第五项;
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院(2018)粤0605民初9940号判决第六项;
三、变更广东省佛山市南海区人民法院(2018)粤0605民初9940号判决第三项为“何XX于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金169520元予周X”;
四、驳回周X的其他反诉请求。
二审案件受理费7847.10元，由上诉人何XX负担4818.70元，上诉人周X负担3028.40元。
本判决为终审判决。
