律师观点分析
商铺买卖合同纠纷成功案例
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2011）穗中法民五终字第19XX号
上诉人（原审被告）广州市WC商业经营管理有限公司。
被上诉人（原审原告）张HB，男，197X年2月XX日出生，汉族。
委托代理人田党胜，广东GL律师事务所律师。
上诉人广州市WC商业经营管理有限公司（以下简称WC公司）因与被上诉人张HB房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）海民三初字第52X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涂GJ是广州市海珠区南珠路××号107铺（房产登记号：2010登记字01113118号）的产权人。2010年9月27日，涂GJ在广州市南方公证处办理委托书公证，委托书内容主要为：委托人涂GJ是坐落在广州市海珠区南珠路××号106铺、××号107铺、××号201铺、××号202-1铺、××号301铺、××号303-1铺、××号302铺，海珠区南珠路8号铺，海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人，现委托受托人广州市WC商业经营管理有限公司为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等文书，等。2010年11月24日广州市房地产测绘所根据涂GJ的申请出具《房屋面积测量成果报告书》，该报告书中的广州市房地产查丈原图记载，斜线5区（编号54）为登记字号：10登记01113118号产权范围。门牌南珠路#2，房号54，套内面积6.2平方米，分摊面积8.9321平方米，总面积15.1321平方米。2010年12月13日，张HB与WC公司签订编号为NO1004155的《WC小商品交易中心认购书》，主要约定张HB向WC公司认购地址位于广州市海珠区南珠路××号106铺、××号107铺、××号201铺、××号202-1铺、××号301铺、××号303-1铺、××号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（WC小商品交易中心）首层54号物业，建筑面积10.22平方米，套内建筑面积5.71平方米，总价1413400元，一口价折，最终认购价900000元（最终成交价以房管部门测绘套内面积为计价标准，多退少补），定金5XXXXXX元，须于签订本认购书当日付清，首期价款400000元须于2010年12月28日前付清，其余房款45XXXXXX元由认购方以申办银行按揭贷款的方式支付；认购方须于2010年12月28日前，携同本认购书、身份证明文件原件等到发展商指定律师事务所签署《买卖合同》及有关文件（具体签约时间以律师事务所电话通知认购方为准），并于签署上述文件前到广州市海珠区南珠路南珠广场WC小商品交易中心销售中心付清本认购书第一条中所约定的定金和购房价款，并换取相应的收据；认购方逾期未签署《商铺买卖合同》及有关文件，视为认购方放弃认购，出售方无须另行通知认购方并有权对该物业另行处理，所付定金不予退还，所付购房价款（不含定金）无息退还，本认购书终止履行；该物业于2014年10月1日前交付使用，备注：认购方已阅读并接受出售方于销售现场公示之《商铺买卖合同》示范文本且对其内容无任何异议。认购方清楚和接受该物业在签订本认购书当日是处于抵押状态，出售方必须于180个工作天内完成该项物业的涂销抵押手续。出售方、认购方同意在未签订《商铺买卖合同》之前，本认购书作为合法有效之法律文件，出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准，等。签订协议当天，张HB向WC公司支付了5XXXXXX元定金，后张HB按约定于2010年12月28日前往WC公司销售中心协商签订《商铺买卖合同》，张HB发现WC公司不是该商铺权属人，出售方为涂GJ，合同上WC公司为涂GJ的委托代理人，并认为合同样本关于商铺交付和使用收益等合同主要条款对张HB明显不公平，故双方发生争议，双方没有签订《商铺买卖合同》。张HB于2011年1月28日提起本诉讼，要求：1、请求判决撤销原告与被告于2010年12月13日签订的编号为NO1004155《WC小商品交易中心认购书》；2、被告返还原告购买商铺定金5XXXXXX元和利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起至被告实际还款之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费。
原审诉讼中，张HB为证明其主张，提供了以下的证据：1、WC小商品交易中心认购书；2、WC公司收到张HB购买的商铺定金5XXXXXX元收据；3、张HB与WC公司销售代理人张家彬的谈话录音，拟证明张HB在签订认购书时，张HB并没有出示商铺买卖合同样本给张HB看，在签订认购书前，WC公司销售代理人张家彬一再强调张HB每年有8%的收益，但认购书中没有任何的条款予以证明WC公司代理人张家彬的陈述，存在误导张HB。
经质证，WC公司对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3真实性不予确认，认为无法确认该录音是张HB与WC公司销售人员的谈话。WC公司为证明其主张，提供了以下的证据：1、产权人为涂GJ的南珠路××号107铺的房屋产权证及广州市房地产测绘所在2003年3月24日出具的房地产分户图，地址南珠路#2-#18，南珠南街#5-#15首（#2107）；2、经广州市南方公证处公证的房屋权属人涂GJ委托广州市WC商业经营管理有限公司代为出售房屋的《委托书》；3、广州市房地产测绘所于2010年11月24日出具的地址为南珠南街#5，南珠路#2、#8、#14，首至三层《房屋面积测量成果报告书》，广州市房地产查丈原图显示张HB购买的涉案房屋54号铺在南珠路××号107铺的房屋产权证产权范围内；4、2010年10月25日中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行出具的《关于同意销售涂GJ名下物业的声明》，内容主要为，致受让业主：抵押人涂GJ已于2010年7月将其名下的位于广州市海珠区南珠路××号106铺、107铺、201铺、202-1铺、301铺、302铺、303-1铺、南珠路6号铺、南珠路8号铺、南珠路14号101铺、102-1铺、103-1铺、105-1铺、南珠南街5号铺的物业抵押我行办理融资业务，手续完善，权属清晰，现该业主申请将上述抵押物出售，并提供新的抵押物对我行贷款进行担保，我行同意抵押人将物业用于出售，配合其办理上述抵押物的他项权利涂销等相关手续。经质证，张HB的质证意见：对于证据1真实性有异议，证据2、3、4的真实性无异议，但关联性有异议，认为认购的54号铺与张HB提交的房产证××号107铺没有关联，而且面积的大小也是不一致，分布图看不出与张HB认购的54号铺有关联，WC公司提交的证据无法证明WC公司方所认购的商铺就是首层54号铺。
原审法院认为，张HB与WC公司签订的《WC小商品交易中心认购书》形式合法，内容不违反有关法律规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务，房屋权属人涂GJ委托WC公司代为出售房屋，WC公司有权处分涉案房屋，张HB认为认购书显失公平，要求撤销认购书缺乏依据，原审法院不予采纳。上述合同约定，认购方须于2010年12月28日前，携同本认购书、身份证明文件原件等到发展商指定律师事务所签署《买卖合同》，并于签署上述文件前到广州市海珠区南珠路南珠广场WC小商品交易中心销售中心付清本认购书第一条中所约定的定金和购房款，并换取相应的收据。因此，该认购书是为签订《买卖合同》而订立的预约合同。合同约定的标的物房屋为（WC小商品交易中心）首层自编54号物业，建筑面积10.22平方米，套内建筑面积5.71平方米，虽然该物业在WC公司委托代理人房屋产权范围，且已向有关部门申请办理产权分割手续，但至今该物业未取得产权登记手续，且WC公司没有取得涉案房屋的预售许可手续，故张HB与WC公司因作为合同主要条款的标的物房屋争议而不能协商一致签订《买卖合同》的责任不能归责于任何一方。故张HB要求WC公司返还定金和从起诉之日起计算利息有理，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原审法院于2011年4月20日作出如下判决：一、广州市WC商业经营管理有限公司在本判决生效之日起5日内，返还定金5XXXXXX元和利息给张HB，利息从2011年1月28日起至WC公司实际还清上述款项之日止，以5XXXXXX元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；二、驳回张HB的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5XXX元，由WC公司负担。上述受理费已由张HB预交，张HB同意WC公司在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给张HB。
上诉人广州市WC商业经营管理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：因原审判决认定事实和适用法律错误，请求二审依法对原审判决改判，驳回被上诉人的起诉请求。理由：1、原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是错误的。本案的房屋权属人涂GJ已取得房地证，依法进行分割出售，不属于商品房交易，故不能适用上述法律规定。2、本案认购书合法有效，被上诉人不按认购书的约定签订合同和支付房款已构成违约，我方及房屋权属人有权依约没收被上诉人支付的定金。其次，原审判决认为我方未取得预售许可，但本案房屋是二手房交易，无须办理预售许可。我方已经在办产权分割手续，没有任何证据证明无法取得产权分割批准，被上诉人不签订合同是无理的。再次，广州市房地产测绘所出具了房屋面积测量报告，明确了被上诉人购买房屋的面积、位置。本案认购书签订在后，这些经国家房管部门公示登记资料可公开查询，认购书中也有明确，买卖合同范本也予以公示，被上诉人所述不了解房屋情况，与事实不符。因此，不能签订买卖合同的责任应由被上诉人承担。
被上诉人张HB辩称：我方认为原审判决认定事实和适用法律正确。1、我方认为原审法院参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干意见》条款并无不当。2、上诉人没收我方的定金是没有任何依据，因为涉案商铺并没有进行实体分割且至今未取得产权登记手续，根本不具备权属依法登记转移的条件。上诉人擅自将不符合权属登记的商铺进行出售是不符合规定的。现在只是对涉案商铺进行测绘，根据现行法律规定现有房屋都是按单元、栋、套为单位来出售，未经规划部门批准上诉人不能将一套商铺分割为多套商铺来出售，这种行为是违法的、无效的。我方认为涉案商铺根本没有实体产权分割，至今未取得产权登记手续，不具备依法转移登记的条件。即便双方签订买卖合同，但上诉人根本无法为我方办理房产证，合同根本无法履行。3、在签订认购书时，上诉人并没有向我方出示房屋买卖合同范本，上诉人是代理涂GJ出售房屋，当时上诉人也未向我方出示授权委托手续。在签订认购书时上诉人说可以保证每年8%的利益并说明可以同时签署委托经营合同，但我方打算去签署买卖合同时，才发现买卖合同是约定三年后交付商铺给我方，三年后才签署委托经营合同，要三年后才开始有收益。综上，请求驳回上诉，维持原审判决。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，本案争议是因被上诉人不同意签订买卖合同引起，故买卖合同不能签订的真实原因是确定当事人责任的关键。被上诉人不同意签订合同的理由有三：一、涉案商铺并没有进行实体分割且至今未取得产权登记手续，根本不具备权属依法登记转移的条件；二、上诉人在签订认购书时没有出示房屋买卖合同范本；三、在签订认购书时上诉人说可以保证每年8%的利益并说明可以同时签署委托经营合同，但实际的买卖合同是约定三年后交付商铺给被上诉人，三年后才签署委托经营合同，要三年后才开始有收益。上诉人对于目前未取得54号铺的独立产权的事实予以确认，但不予确认未出示合同范本，也不确认与被上诉人商定委托经营合同内容。本院认为，上诉人代表涂GJ出售给被上诉人的商铺没有独立产权，无法确保被上诉人实现订立合同的目的。因此，被上诉人拒绝签订房屋买卖合同，是被上诉人保护自己的合法权利的行为，法院应予保护。据此，上诉人主张没收被上诉人定金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费11XXX元，由上诉人广州市WC商业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 T
审 判 员 郭DS
代理审判员 柳WW
二〇一一年九月七日
书 记 员 阮ZX
