房屋买卖合同纠纷一案

律师观点分析

原告(反诉被告)：张某某，女。

委托诉讼代理人：鲁雅琼，陕西观瀚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁律师

被告(反诉原告)：陕西*房地产开发有限公司

法定代表人：赵某某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：南某某，女。

原告(反诉被告)张某某诉被告(反诉原告)陕西*房地产开发有限公司（以下称*公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理依法适用普通程序，于2018年5月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人鲁雅琼、梁律师，被告*公司委托代理人南某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告为原告办理房屋所有权证书；2.被告支付延期办证违约金50074元；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2010年2月23日与被告签订《咸阳市商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于咸阳市*大道*花园*栋×单元×层×号房，合同约定建筑面积79.18平方米，总价245458元。合同签订后原告依约付清购房款，并于交房时应被告要求向其交纳了契税、房屋专项维修基金及办理房屋所有权的证书所需的其他资料。但被告违反合同约定，至今为给原告办理房屋所有权证书，致使购房人无法落户、房屋亦不能上市交易，给原告造成严重损失及不便，原告经历数年多次与被告协商，被告至今仍未履行合同义务，被告的行为已经构成严重违约，故原告诉至本院请求如前。

被告*公司答辩称，关于违约金2015年法院已经判过了，驳回了违约金的诉请；办证一直都在办理中，需要原告提供办证资料并且缴纳暖气建设费。

反诉原告*公司向本院提出反诉请求：要求反诉被告支付*公司垫付的暖气建设费4354.9元。事实与理由：*公司与被反诉人签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，合同约定供热为地热井集中供热。但交房后，由于*花园一期住户集体反对地热井为二期两栋高层供热。2012年供热开始后，一、二期住户多次到市政府上访，经市政府协调，*花园二期住户同意两栋高层改为市政集中供热，供热配套费每平米90元，市政府协调由二期住户按每平米55元缴纳；当年不能供热，由*公司为二期住户每平米补贴10元。被反诉人对此完全同意，2012年12月*公司向被反诉人支付了热补费。2013年6月17日，*公司与咸阳*供热有限公司签订《集中供用热设施建设协议》，*公司按55元每平方米标准向供热公司支付建设费用，*公司一次性向供热公司支付了暖气建设费2847955元。*花园二期两栋高层大部分住户按每平米55元支付了*公司垫付的暖气建设费，并随即办理了房屋产权证，但反诉被告迟迟不予缴纳，故*公司提出反诉请求如前。

反诉被告辩称,1.*公司提出要求业主交纳暖气建设费毫无法律依据。原、被告签订的商品房买卖合同为有效合同，约定为集中供热，该建设成本应一并包含在合同价款内，不应另行收取，故暖气建设费应由*公司承担；2.*公司反诉所采用的法律依据是民法中的“情势变更”原则。该原则的适用有严格的条件，本案中*公司与咸阳*供热有限公司签订的协议既不属于不可抗力，更不属于被告不正常的商业风险情势异常变动，本案中被告已经延迟履行给原告办理房屋产权证，因此被告已经违约，延迟履行义务；3.*公司提出的反诉属于债权，而债权应有诉讼时效。2013年6月17日，被告就与沣河集中供热公司签订协议，从那时起被告就应知道请求实现自己的权利，但时至起诉前，时间已过去三年，已经超过了诉讼时效，被告也没有证据证明再次期限时效有中止等情形，故被告的反诉以超时效应被驳回。

经审理查明，2010年2月23日，原、被告签订《咸阳市商品房买卖合同》（以下称买卖合同），约定原告购买被告*公司开发的位于世纪大道*花园23栋×单元×层×号住宅一套，建筑面积79.18平方米，总价款245458元。合同签订后原告依约支付了全部房款，原告已收房且向*公司交纳了该房屋大修基金及契税。

买卖合同约定，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得所有权证书的，买受人有权退房……买受人不退房的，自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起60日内由出卖人支付。陕西*房地产开发有限公司至今未办理该房屋所有权证书。

2013年6月17日，陕西*房地产开发有限公司与咸阳*供热有限公司签订《集中供用热设施建设协议》。约定：1.陕西*房地产开发有限公司采用咸阳*供热有限公司集中供热热源供热，陕西*房地产开发有限公司按每平方55元，向咸阳*供热有限公司支付建设费用。2.陕西*房地产开发有限公司申请用热面积51781平方米，签订合同3日内，需向咸阳*供热有限公司一次性支付建设费2847955元。2013年6月26日，陕西*房地产开发有限公司向咸阳*供热有限公司支付建设费2847955元。

以上事实，有双方当事人陈述，《咸阳市商品房买卖合同》，房款支付凭证，大修基金、契税收款收据，《集中供用热设施建设协议》，咸阳*供热有限公司发票等证据及庭审笔录在卷佐证，可以采信。

另，与本案类型相似的（2017）陕0402民初3486号李建科与陕西*房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院审理后经本院审判委员会研究决定，判决*公司于判决生效后三十日内为李建科办理好所购*花园小区房屋的房屋产权证；李建科于判决生效后三十日内向*公司缴纳暖气建设费6305.2元。一审宣判后，李建科提出上诉。陕西省咸阳市中级人民法院二审后认为*公司申请咸阳*供热有限公司供暖，并垫付暖气建设费……李建科享受咸阳*供热有限公司供暖后，未对供热方式的变更提出异议，应视为对合同变更的默认，遂作出（2018）陕04民终738号民事判决书，判决驳回李建科的上诉请求，维持原判。

本院认为,原、被告之间的《咸阳市商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，为有效合同。被告应按合同约定为原告办理所购房屋的房屋所有权证书，故原告要求被告办理所有权证书的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求。根据所有权证办理的程序，需要买受人提供个人房屋信息、身份证明等资料，买卖合同中约定由买受人委托出卖人办理转移登记，实际中被告单方无法独立完成办证，故至今未办理转移登记不完全是因出卖人的责任，且原告未按规定缴纳该项请求的诉讼费用，故对该请求，本院不作处理。

被告在申请咸阳*供热有限公司供暖后，*花园22号、23号两栋楼均采用咸阳*供热有限公司供暖。原告享受咸阳*供热有限公司供暖，即应按每平方米55元标准向代缴方*公司缴纳暖气建设费4354.9元，*公司的反诉请求亦应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：

一、陕西*房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为张某某办理*大道*花园*栋×单元×层×号房屋所有权证书。

二、张某某于本判决生效后三十日内向陕西*房地产开发有限公司交纳暖气建设费4354.9元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，由陕西*房地产开发有限公司承担；反诉费25元，由张某某承担。