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房价上涨,卖家反悔不卖了,购房者可索赔上百万!

发布者:天穗离婚律师团队律师|时间:2017年06月22日|分类:婚姻家庭 |292人看过

曾因房价太亲民而被广大网友笑称“假一线城市”的广州终于按耐不住了,自去年下半年以来房价持续走高,而且局部区域升幅巨大。

面对巨大的升幅,一些卖家也按耐不住了:巨大金钱诱惑面前,诚信算个什么?契约精神又跟我有毛关系?老子就是不卖了!

作为买家,遇到这样的卖家你说揪心不揪心。是自认倒霉,还是奋起维权?天穗律师事务所张新禄律师,一位有着丰富房产纠纷实战经验的专业律师,在这里就给您支支招。

【天穗带你读案例】

先来看看最近正在办理的一起案例:

20166月,居住在广州亚运城的市民小张考虑到父母要来广州定居,亚运城的房价相对又很低,于是萌生了购买第二套房的想法,通过中介看了N套二手房后,最终确定了购买小李的房屋,虽然小李的要价略高于市价,但是考虑到该套房屋的装修比较合自己的品味,高出的一点点房价,也就不是什么问题了。

考虑到该物业还有银行贷款没还清,小李提出要小张出资帮忙赎契,潜意识中小张觉得这种做法会有风险,但确实又非常喜欢这套房子,加上看了那么多套房也有点心累,不想再找了,于是专门请了律师陪同签约,规避一下风险。

事实证明,小张的这一决定非常正确:合同签订后房价持续走高,小李于是找出各种理由,拒绝配合办理相关手续,甚至最终直接提出“我不卖了!大不了赔你违约金啊”。

律师两次发函,要求小李继续履行合同,否则承担违约责任,同时也给了小李足够的宽限期,甚至是可以做出一定的让步,只要其肯继续履行合同,配合办理过户手续。然而执着的小李还是天真地认为,“房子是我的啊,我说不卖就不卖,大不了给你10万违约金呗”。在他看来,毕竟房价已经涨了近80万,别说赔10万的违约金,就是赔20万也“划算”啊。

小张无奈,只能诉至法院,要求小张继续履行合同,同时承担违约责任,由于当初签订房屋买卖合同时加入了“守约方维护自身权益付出的必要费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等均由违约方承担”的条款,本案的律师费也一并加入了诉讼请求。也就是说小张虽然迫于无奈打了这个官司,但自己最终应该不用出一分钱。

日前此案已经开庭审理,庭审过程中,法官也向小李示明了利害:“小张明确表示接受调解,如果继续继续履行合同,他可以做出让步”。然而小李仍然坚持他的理解“我只要赔违约金就行了”。判决结果尚未知晓,如无意外最终小李既要配合小张继续履行合同,又要承担违约金、诉讼费、律师费等,典型的“赔了夫人又折兵”。

【天穗律师来教你】

作为卖家

现实中像小李这样的卖家应该不少,但是像小李这样凭着自己对法律的理解、执着地一条路走到黑的人应该也不多。对于这样毁约“赔了夫人又折兵”的卖家,作为有着丰富房产纠纷案例的专业律师,我们建议:在二手房交易中,作为卖家如果确实有客观因素导致无法继续出售房屋的,最好还是先征询一下律师的意见;如果已经违约,那更要第一时间请律师介入,避免损失的进一步扩大,最终走入上面案例中“赔了夫人又折兵”的尴尬境地。

作为买家

这里着重讲讲作为买家,如果遇到卖家无故毁约的情况该怎么办。当然,我们建议:第一时间聘请律师介入,全部交由律师处理,既节省了自己的时间精力又能保证自己的利益最大化。如果是像本案中的小张一样从一开始签合同的时候就请了律师把关,在合同中加入了对自己有利的条款,那纠纷发生后节省的就不仅仅是时间、精力,还包括了金钱。

卖家毁约房子不卖了,作为买家,该如何应对?

1“大不了赔你违约金”真的就行了吗?

回答是,当然不行!

《中华人民共和国合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任“,换句话说,合同已经签订了,不是你卖方说不履行就不履行的,买家是有权要求继续履行或者赔偿损失的。

先不说继续履行问题,看看赔偿损失,法律是怎么规定的,是不是赔个违约金那么简单?

《中华人民共和国合同法》第114条“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。

那么又如何确定损失呢?损失包括直接损失和预期可得利益损失,买家可以要求法院调高违约金以弥补实际损失,或者直接主张实际损失。

这里的实际损失可以这样理解:由于卖家的违约行为,导致买家丧失了以同等价格购买房屋的机会,也就是造成了差价损失。

例如签订合同的时候房价是100万,现在卖家不卖了,买家重新在市场上买同样地段、同等面积额、同样户型的房屋需要付出200万,那么这100万的差价就是买家的实际损失,作为违约方必须承担守约方的这部分损失。

至于差价是多少,这个可以在庭审过程中由双方协商确定,如果无法达成一致意见的,只能申请法院确定评估机构介入,以评估价格为准。

好了,看到这,如果房价上涨100万,你还觉得赔个10万违约金就万事大吉了吗?我想说,有这样想法的卖家,你会不会太天真了?如果任何人都可以罔顾诚信规则等,通过主动违约的行为为自己谋取巨大的利益,这个社会不是就乱套了?

2面对卖家违约,买家是要继续履行合同还是赔偿损失呢?

嗯,这个首先要看合同存不存在继续履行的障碍,如果不存在履行障碍的情况下,是要求继续履行还是赔偿损失完全由作为买家的您自己决定。比如以上案例中的小张,一是觉得这套房子他很喜欢,二是看了那么久的房子,心累,不想再去市场上找其他房子了,所以选择了要求继续履行。

值得注意的是,一旦被判继续履行合同,此时卖方不但要继续履行合同外,还需要承担买方违约金、诉讼费、律师费等(具体以合同为准)。

当然,我们也见过很多买家直接要求赔偿差价损失的,其想法也很有道理,市场上的房子有的是,既然卖家这么不配合,已经搞得很不愉快了,何不放下呢?佛都曰放下,我也就顺势放下,拿钱走人算了。

3关键问题来了,前面说的继续履行的障碍有哪些?

是的,虽然合同法给了买家要求继续履行和赔偿损失的选择权,但是实际处理起来,不得不考虑实际履行的障碍。房子是不动产,大多数情况下产权人都设定了抵押,要么是按揭付款的,要么是将房子抵押给银行获得资金用作他用。

如果涉案的房屋存在抵押的情况,想要继续履行合同,通常法官会要求买家将剩余的贷款还清,也就是首先要涂销抵押,其次买家要获得银行同意贷款书,稳妥起见买家最好能一次性付款,因为毕竟法官不能强行要求银行给买家贷款,如果一旦出现银行不肯贷款给买家的情形,那么继续履行也是无法实现的。

还有一些情况也会给继续履行造成障碍,比如涉案房屋已经被查封或者一房二卖已经办理了登记手续等等,总之,具体问题还要结合具体案情来分析,最终确定诉讼策略。

律师提醒

说了这么多,有人要说了:哇,既然你都说得这么清楚了,我决定自己做了,拜拜!

是的,基本上该说的都说清楚了,貌似遇到纠纷自己去处理也没什么大问题了。不过,作为专业人士,我还想多唠叨一句:格式化的东西都好办,但现实中,一旦发生纠纷,很多因素是不可预见甚至不可控的,而这些因素往往又直接导致了结果发生逆转。所以不得不提醒一下,如何应对这些因素,您最终还是需要那么一个专业的人帮助。

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