２００６年，刘某花１６万元在郊区买了一处农民（王某）的宅基地房，对房子进行了翻建。

２００９年，王某听说该村要拆迁，便以卖宅基地违反国家相关法律法规为由要求我退房，他把１６万元还给我。但现在房子已经升值。刘某不予退还，产生纠纷。

律师点评： 

农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，你不属于集体经济组织成员，双方转让宅基地未经县级以上人民政府批准，事后也没有办理相关更名手续，故转让协议应为无效。

协议无效后，双方应当各自返还财产，并根据过错大小承担赔偿责任。

房主王某应当返还收取的宅基地款。刘某在宅基地上建造的房屋，因无法搬动，应当折价给房主，具体价格参照评估价确定。

考虑到农村宅基地使用权虽不能公开转让，但在拆迁时存在一定价值，且目前价值高于原价值，该差额即为刘某的损失，房主应予赔偿。

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