法律知识大讲堂——房屋征收中常见的程序性问题

小编带大家一起看看国有土地上房屋征收究竟有哪些程序？被征收人又能做什么？如果程序出来问题，直接会影响到被征收人最关心的补偿问题！

征收前提：公共利益&四规划一计划

根据《宪法》、《物权法》、《征收条例》等法律法规的规定，房屋征收必须是为了公共利益的需要。

对“公共利益”的理解主要参照《征收条例》第8条地规定，即：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城改造的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

此外，房屋征收应当符合四规划一计划，具体包括：

（一）国民经济和社会发展规划；

（二）土地利用总体规划；

（三）城乡规划；

（四）专项规划；

（五）保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

征收调查

房屋征收部门对拟征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况进行调查登记并公布调查结果。

在此期间，我们要主动配合调查，有证件丢失等情形的，也要及时依照法定程序补办。

此外，还要注意的是，房屋范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿。

对未登记和临时建筑进行调查认定处理

市、县级人民政府组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，应当分清责任，凡因行政不作为或违法行政造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；

凡因被征收人的全部责任造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当不予补偿。

拟定征收补偿安置方案

《征收条例》第10条中规定，由房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

此外，市、县级人民政府还应将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

补偿协议和补偿决定的内容都是在补偿安置方案的基础上确定，可见其重要性。因而在此期间，被征收人也要主动参与，积极行使法律赋予我们的权利。

特定情形下召开听证会

根据《征收条例》第11条第2款的规定，不是所有的房屋征收项目都要开听证会，开听证会要满足两点条件：一是因旧城改造征收房屋；二是多数被征收人认为征收补偿方案不符合《征收条例》的规定。

作出房屋征收决定并进行公告

房屋征收决定由市、县级人民政府作出，且作出房屋征收决定后应当及时在被征收范围内进行公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

要注意的是，被征收人对房屋征收决定不服的，要尽快启动法律程序。

具体来说，被征收人应当自知道房屋征收决定之日起60日内申请行政复议，或者在6个月内向人民法院提起行政诉讼。对复议结果有异议的，也可以自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

房屋价值评估

《征收条例》规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

在房屋价值评估过程中，被征收人要注意以下几点：

1、评估时点：房屋征收决定公告之日。

2、评估机构的确定：房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定；在被征收人无法在规定时间内就选定评估机构进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见的情况下，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

征收方无权直接决定选用哪家评估机构，被征收人一定要积极行使自己的权利，选择一家声望高、信誉好的评估机构是保证评估价格公正合理的重要前提。

3、对评估结果的疑问与异议处理：

如果被征收人对评估报告有疑问，出具评估报告的房地产价格评估机构应该向其作出解释和说明。

如果被征收人对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估；

被征收人对复核结果仍有异议的，应该自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定；

被征收人对鉴定结果仍有异议的，则按照《征收条例》第26条的规定处理，即被征收人可以依法针对补偿决定提起诉讼或复议程序。

签订补偿协议

签订补偿协议时，被征收人要注意以下几点：

1、补偿协议的内容一定要完整，被征收人签字之前应仔细核对协议内容，重要内容缺失、违约责任约定不明的情况下，不要在协议上签字。更不要在空白协议上签字。

3、补偿协议中的条款表述应当具体、准确，尤其是涉及到补偿数额、补偿期限等重要事项时，切忌笼统、模糊的表达。

4、双方在协议上签字盖章之后，被征收人一定要至少保留一份协议原件作为证据，以防征收方在协议上动手脚。

作出补偿决定并依法进行公告

如果房屋征收部门与被征收人在法定期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确，则由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法作出补偿决定。

此外，法律规定，如果被征收人在法定期限既不申请行政复议也不提起行政诉讼，又不履行搬迁义务的，作出补偿决定的市、县级人民政府有权依法申请人民法院强制执行。

也就是说，被征收人收到补偿决定后不采取必要措施，很可能导致司法强拆。

因此，如果被征收人对补偿决定有异议，一定要及时启动法律程序，阻止强拆的发生。具体要求如下：

1、申请行政复议：被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收补偿决定不服的，可以依法在知道作出该具体行政行为之日起60日内，向作出房屋征收补偿决定的市、县级人民政府的上一级人民政府申请行政复议。

2、提起行政诉讼：被征收人也可以在知道作出具体行政行为之日起6个月内依法向人民法院提起行政诉讼；被征收人依法提起行政复议后对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

以上就是国有土地上房屋征收的程序，哪一步被省略都是不合法的，被征收人都有权拿起法律的武器来维护自己的权益。