专业律师为你解答未登记和临时建筑如何进行补偿

在房屋征收过程中，涉及的房屋存在两种情况：一是已经依法登记取得房产证的房屋；二是未依法登记没有取得房产证的房屋。对于第二种手续不全、未经登记的房屋，市、县级人民政府需要组织有关部门进行调查、认定和处理。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下文简称《征收条例》）的规定，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

这就引出了一个重要的概念“违法建筑”。实践中常有被征收人诉苦，居住了几十年的房屋，突然就被认定为违法建筑，房屋要被征收，自己却得不到合理补偿，一家人就这么失去了生活保障，苦不堪言。实际上，类似的事情层出不穷，“违法建筑”的认定与处理已经成为实践中引发纠纷的一个重要问题。

问题一：什么是违法建筑？

违法建筑在法律上没有一个明确的定义，一般来说，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定，未经所辖部门批准，擅自搭建或建筑的建筑物、构筑物和设施。

问题二：违法建筑包括哪些情形？

（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；

（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；

（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；

（4）擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑；

（5）违反法律、法规有关规定的其他建筑。

问题三：处理违法建筑的法律依据有哪些？

（1）《中华人民共和国城乡规划法》第64条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

（2）《中华人民共和国土地管理法》第77条：农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

（3）国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第4条：对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。

问题四：违法建筑的认定与处理应该坚持什么原则？

（1）区分建筑物的性质、形成原因和违法程度，区别对待。

由于我国城乡规划管理和不动产登记制度实行的时间有限，许多房屋的登记手续不全属于历史遗留原因，对于这类房屋，应依据现行法律法规补全相关手续，不能简单粗暴地将无证与违建等同；对于因政府各部门原因而导致房屋手续不全的，要督促相关部门尽早为被征收人不全证件。

对于被征收房屋违法情节轻微、可以采取改正措施的，或虽无法改正，但对城乡规划和城乡面貌影响不大的，采取责令改正、罚款等措施先行处理；对于严重影响规划，情节严重的，可责令有关部门依照法定程序拆除。

（2）遵循公平、公正、公开的基本原则。

实践中违法建筑涉及面广，而且关系到被征收人的财产利益、生活保障问题，处理违法建筑时应该平等对待被征收人，不偏私、不歧视，坚持程序公开、统一标准，实事求是地解决问题。

问题五：违法建筑的认定主体是谁？

判断某一建筑是否属于违法建筑是房屋所在地城乡规划主管部门的职权范围。

也就是说，违法建筑的认定主体是城乡规划主管部门，房屋征收部门不具有违法建筑的认定权，房屋评估机构在评估报告中也无权认定建筑是否违法。

问题六：被认定为为违法建筑后，被征收人有什么救济方法？

根据《征收条例》的规定，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

被征收人对有关部门的认定和处理结果不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

综上所述，在房屋征收过程中，对于未登记的建筑和临时建筑，需要经过调查认定，根据认定结果区分处理。实践中的争议又多围绕“违法建筑”的认定与处理而产生，这个问题专业性比较强。如果在征收过程中面临违建问题，小编还是建议大家咨询征地拆迁方面的专业律师，从而更好地维权。