选对房屋价值评估方法，获得合理征收补偿

在房屋征收补偿过程中，被征收人最关心的问题当然是能否拿到合理的补偿款，那么被征收房屋价值评估合理与否就是决定性因素。房屋价值评估方法的选择是房屋价值评估的重要一项，下面小编将为您详细讲述房屋价值评估方法的类型，对其存在异议时如何解决。帮助您获得合理的补偿款。

一、法律规定

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。”

因此，根据上述法律法规的规定，房地产价值评估方法主要有市场法、收益法、成本法和假设开发法四类，根据被评估房屋的不同情况进行具体选择。

二、房地产价值评估方法

1、市场法

市场法，是指根据被征收房屋的基本情况（包括使用面积、区位、用途、房屋质量等），将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，通过对这些已经成交的类似房地产的成交价格做一定幅度内额修正和调整，推算出一个价格区间，以此求取估价对象的客观合理价格的一种资产评估方法。

市场法是以替代原理为依据，主要适用于在同一供求范围内存在较多的类似房地产的情况。适用市场法主要为交易性房地产，通常有普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场等。

2、成分法

成本法，是指求取被评估房地产在估价时点的重新构建价格，扣除折旧，从而估算被评估房地产的客观合理价格的一种资产评估方法。

成本法的理论依据可以从买卖两方角度分析。从买方角度考虑，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，否则则成本过高。从卖方角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论，即卖方能够接受卖出的最低价格不能低于其开发或建造该房地产已花费的成本。

3、收益法

收益法，是指通过对被评估房屋未来一段时间内可能取得的收益进行估算并将其折算成一定数值，以此求取被评估房屋价格的一种资产评估办法。

收益法的理论依据是经济学中的预期原理。被评估资产获取利益的能力越强，评估得出的价值也越大。收益法适用于有收益且收益和风险都能够量化的房屋，例如旅馆、游乐场、厂房等。

4、假设开发法

假设开发法，是指估算开发完成后在不动产正常交易价格基础上扣除正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后，剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。

以上四种方法对于被征收人来说各有利弊，在使用时要考虑被征收房屋的具体情况。在进行评细的实地勘察后，针对不同类型、不同用途、不同区位的房屋，分别选用相应的评估方法。

具体来说，运用市场法测算出的价格倾向于市场价格，比较公平公正。收益法测算出的价值倾向于较高价格，有利于被征收人。成本法测算出的价值倾向于较低卖价，有利于征收方。假设开发法，在实践中运用不多，比较特殊的情形就是开发商在建工程或者刚买的土地准备建设时遇到政府征收。很多中小型企业都希望适用这种方式方法，特别针对一些未利用的土地，还在进行申请审批规划等相关文件时。但考虑到实际财政支出，现实中一般不会采用此种评估方法。

三、异议

如果房地产价值评估机构在进行评估时，选用的评估方法不合理，致使征收补偿款过低时，应当怎么办？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条的规定，被征收人如果对评估结果不满意可以进行维权，具体如下：

1.对评估报告有疑问的，首先可以向出具评估报告的房地产价格评估机构提出疑问。

2.在解释不满意的情况下，也可以不要求其解释，在收到评估报告之日起10日内，直接向此房地产价格评估机构申请复核评估。

3.若对房地产价格评估机构的复核结果仍存在异议，可以在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

4．如果对此结果还有异议，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

以上为房屋征收过程中，对被征收房屋价值进行评估的方法，主要有市场法、收益法、成本法和假设开发法。针对被征收房屋的不同情况，应当选择不同方法。如果您对价值评估机构选择的方法不满意可以通过法律途径进行维权。