征地拆迁常见套路——“拆违代拆迁”

    为了加快征地拆迁的进程，降低整个征地拆迁工作的开支，政府常常采取的套路就是“拆违代拆迁”，先一纸公文将当事人的房屋认定为“违章建筑”，再以极低的补偿费用甚至是零补偿来逼迫当事人妥协。作为被征收人、被拆迁人，我们首先要知道这些：

   什么是违章建筑？

违法建筑在法律上没有一个明确的定义，一般来说，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定，未经所辖部门批准，擅自搭建或建筑的建筑物、构筑物和设施。    

   实践中，违章建筑主要表现为以下几种存在形式：

（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；

（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；

（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；

（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；

（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物；　

（6）违反法律、法规有关规定的其他建筑。

无证房屋不一定是违章建筑！

无证房屋产生的原因很多，有的是历史政策原因所致，有的是政府不守承诺所致，有的是房屋所有人自己的过失或故意为之。对待无证房屋，要根据实际情况区别对待，而不能一概认定为“违章建筑”处理。

因此，即使你的房屋是无证房屋，也不一定要遭受“拆违”的待遇，能不搬相关证件的应尽快补办。在不确定自己的房屋是否真的构成“违建”时，尽快咨询专业律师并采取补救措施。

拆除“违章建筑”的法定程序：

再者，即使当事人的房屋被政府部门认定为“违章建筑”，也不是说拆就拆，“违章建筑”的拆除也要遵循法律规定的程序。

  《中华人民共和国行政强制法》第44条规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

   《行政强制法》第35条规定：行政机关作出强制执行决定前，应当事先以书面的形式催告当事人履行义务。

《行政强制法》第36条规定：当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。

可见，针对“违章建筑”的拆除，行政机关应该遵循以下程序：（1）进行公告，限期当事人自行拆除——（2）以书面形式催告当事人履行义务——（3）当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩——（4）经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定——（5）实施拆除。

  遇到“拆违代拆迁”时如何救济？

　  从“违章建筑”的认定到强制拆除期间，当事人主要有以下三次救济机会：

　　1、针对行政机关作出的限期拆除决定申请复议或者提起诉讼。

　　2、针对政府作出的强制执行决定申请复议或者提起诉讼。

3、针对强制拆除行为本身申请行政复议或者提起行政诉讼，即使拆违决定和强制执行决定本身合法有效，强制拆除行为本身也可能存在实施主体不适格，执行对象错误，未采取合适登记、保管措施而造成当事人合法财产损失，违反法律规定采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式实施等违法情形。

如果当事人在征地拆迁过程中遇到“拆违代拆迁”，还是要尽早采取救济措施，如果能通过复议或诉讼认定行政机关作出的限期拆除决定和强制执行决定不合法，房屋就能摆脱强拆的噩运，而不要等到房屋已经被强制拆除之后再维权！