【基本案情】
原告惠X省原系海军南海舰队航空兵后勤部需物油运处干部，被告赵X妍与共同原告赵X琴系同胞姐妹。根据部队住房管理相关规定，原告于2010年有资格申购南航92830部队在海口市琼山区大英西三路建设的经济适用房一套。当时原告考虑到被告徐X海、共同被告赵X妍在海口无房居住，便让二被告出资购买上述房产并装修入住。双方未就经济适用房指标转让费进行约定且未达成书面协议。2010年3月12日，赵X妍以惠X省的名义作为乙方与92830部队住房制度改革办公室作为甲方签订四份《购房合同》，合同约定，将位于海口市美兰区红城湖18号楼XX号经济适用房一套出售给惠X省，房款总价221404.3元，维修金为7425元，车库款为24570元。后二被告以惠X省的名义分别于2007年6月29日支付购房款10万元、于2008年5月22日支付购房款6万元、于2008年12月8日支付购房款5万元、于2009年9月2日支付车库款36504元、于2012年4月17日支付购房款11404.39元及维修基金7425元。惠X省于2012年4月1日从其个人住房补贴中抵扣该房土地折价款39712.32元。2010年4月6日，二被告对房屋进行了装修，于2010年底开始入住并支付物业管理费至今，二原告从2011年底至2012年3月与二被告共同居住在该房内。该房至今未办理房产证。2013年，二原告以其儿子结婚无房为由，要求二被告搬离系争房屋。二被告认为系争房屋归其所有。协商未果后，二原告向琼山区人民法院提起诉讼。另查明：2005年初，二原告向二被告借款9万元用于买车，在支付系争房屋同，购房款时，2012年4月17日支付的购房款11404.39元及维修基金7425元、2012年4月1日该房土地折价款39712.32元均从惠X省个人住房补贴中抵扣，上述款项已与上述借款中相应债务折抵，剩余款项二被告已经向二原告还清。二原告请求人民法院确认第争房屋归原告所有，并要求二被告搬离系争房屋，一审法院驳回了二原告的诉求，二原告不服上诉至海口市中级人民法院，此案的争议焦点为：原告将经济适用房的购买权利转让给被告是否有效？
【法院裁判】
法院经审理认为：徐X海、赵X妍经惠X省、赵X琴同意，以惠X省名义支付了涉案房屋的购房款并实际占有使用该房产，虽然双方未达成书面协议，但综合本案事实，应认定双方就上述房产的购买权的让与达成一致意见。就该让与，双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。系争房屋属经济适用房，建设部等七部门发布的《经济适用住房管理办法》规定，该类房产在购买后满五年可上市交易。该办法只是部门规章，不是法律或行政潜，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，故惠X省、赵X琴主张双方就该房屋购买权让与行为属无效合同的请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。徐X海、赵X妍已经按《购房合同》履行了全部购房款的支付义务，并已经装修入住，故其对该房屋享有占有、使用、收益的权利，惠X省、赵X琴主张徐X海、赵X妍搬离该第争房产，无事实及法律依据，且显失公平，对其主张法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产经依法登记才能产生物权效力，涉案房产至今未办理登记手续，缺乏确定不动产物权的形式要件，故惠X省、赵X琴要求确认第争房产所有权归其所有的请求，没有事实及法律依据，法院亦不予支持。一审驳回原告的诉讼后，二审驳回上诉，维持原判。
【法律分析】
本案是一起购买经济适用房权利的转让纠纷即通常所说的“指标”转让纠纷。原、衽之间就第争房产的权利的转让虽未签订书面购买合同，但已经实际履行，该转让是双方当事人的真实意思表示，认定该协议效力的关键在于其内容是否未违反法律、行政法规的强制性规定。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。因该办法只是部门规章，不是法律或行政法规。不是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故应属有效合同。双方之间转让经济适用房的购买权利的协议是有效的，应继续履行。当然，此类行为由于违反了《经济适用住房管理办法》的相关规定，在购买房屋五年内无法办理房屋过户手续，即五年内物权不能变动到受让人名下。但这属于合同履行范畴，不影响指标转让协议的效力。
本案被告以原告的名义购买房屋后已经装修入住，其应享有占有、使用、收益的权利，只是暂时不能取得物权而已，按照《经济适用住房管理办法》的规定，在房屋购买五年后，原告应根据指标转让协议协助被告履行办理房屋过户手续的合同义务，将房屋产权变更至被告名下。目前，对《经济适用住房管理办法》第三十条规定所规定的“购买经济适用住房不满5年”，理解 上还有歧义，是经签订合同之日起算5年还是取得房产证之日起5年？实践中各地做法也不统一。例如海口地区对经济适用房的过户要求是必须实际入住满5后，才能上市交易。而这些地方规章与法律、行政法规相冲突的，还是应根据法律和行政法规的规定。故本案的指标转让协议是有效的并可以继续履行，至于以后被告能否取得该房屋的物权，要结合各方因素考量。目前原告要求确认该转让协议无效，确认房屋所有权归其所有并要求被告搬离的请求，于法无据
