摘要：近些年来随着房地产市场的持续火爆，我有幸办理了多起有关存量房买卖的案件，对此有一些不成熟的意见，索性借着写作论文的机会，谈谈自己的看法，一是希望展示自己近来学习的成果；二是多思考多研究，希望对自己的律师执业起到积极的帮助作用。

   关键词：存量房、增量房、惩罚性赔偿、消费者。

一、存量房和惩罚性赔偿的概念

为了更好地展开相关的论述，我们首先需要说清楚本论文牵涉的两个重要概念：存量房和惩罚性赔偿。

通常来说，存量房是相对于增量房而言的，非增量房即存量房。增量房，指的是房地产开发商投资新建造的商品房。所以存量房指的就是市场上已经存在的商品房，一般是二手房，也包括空置房。由于我国房地产交易市场的不健全，在存量房的交易过程中，目前仍然普遍存在“一房二卖”，甚至“一房数卖”的情况。

惩罚性赔偿，最早是英美法系国家创立的一项民事制度，并先后广泛适用于合同纠纷及侵权纠纷中，其又被称为示范性赔偿或报复性赔偿。在现行法律制度中，惩罚性赔偿是一种加重赔偿的原则，亦是严厉性程度最高的一种民事责任承担形式，它是指由法庭所作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿决定，其目的是国家通过强制性手段对责任人财产施加损失以达到惩罚之功效，对被告进行加重处罚以防止或减少其将来重犯的可能性，同时也达到警示他人的目的；如果被告的侵权行为是基于收益大于赔偿的精心算计，惩罚性赔偿还可以对其恶意的行为予以严厉制裁，使得合同的违法行为人或其他恶意侵权人得不偿失。

   二、惩罚性赔偿在我国立法层面的具体应用

1993年10月31日，第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过后，于1994年1月1日起施行的《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。这是我国借鉴英美国家立法制度，并首次应用到立法层面的惩罚性赔偿制度。这一规定亦开创了我国惩罚性赔偿制度立法的先例。

1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第2款规定：经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。该法条的规定，通常被研究者们认为是惩罚性赔偿责任进入合同纠纷领域的标志。2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。该解释第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

2010年7月1日施行的《中华人民共和国侵权责任法》则首次在法条中直接引用“惩罚性赔偿”的法律术语，以此解决侵权纠纷，该法第四十七条规定：明知产品存在缺陷仍然生产、销售，造成他人死亡或者健康严重损害的，被侵权人有权请求相应的惩罚性赔偿。

2013年10月份修订后的《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条进一步加大了惩罚性赔偿力度的同时，也直接使用了“惩罚性赔偿”，该法第五十五条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。

2015年10月1日重新修订后施行的《中华人民共和国食品安全法》第一百四十八条第二款规定：生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍或者损失三倍的赔偿金；增加赔偿的金额不足一千元的，为一千元。

至此，在消费者权益保护领域和商品房买卖领域均有了较为明确的惩罚性赔偿责任制度。但遗憾的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在第一条明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

最高法院民一庭庭长孙华璞就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问中也讲道：《解释》规定的惩罚性赔偿责任适用范围比较窄，仅适用于商品房买卖行为，并且适用的情形也有严格的限定。由此可知，存量房的买卖显然不受该解释的调整，致使在司法实践中遇到存量房出现“一房二卖”、“一房数卖”的情况时，如何适用损害赔偿责任，出现了诸多争议。

三、惩罚性赔偿能否在存量房买卖中广泛适用？

关于惩罚性赔偿在司法实务中的运用，见诸媒体的全国首例终审生效的商品房消费者双倍赔偿案发生在河南省鹤壁市，该判决系由鹤壁市中级人民法院于2002年5月29日做出。《中国房地产导报》则报道了据称是深圳首例商品房合同纠纷双倍赔偿案，也是最高法院法释[2003]7号颁布后的全国房地产纠纷双倍赔偿第一例的银先生与深圳某花园商品房一房两卖索赔案。作为二审的深圳中院认为，开发商故意隐瞒涉案房产已售给他人的事实，采用欺诈手段与他人签订的房地产买卖合同，依法属于可撤销合同。最终判决撤销双方当事人于1998年11月签订的《深圳市房地产买卖合同》，判决开发商双倍退还购房款及全额退还购房款利息、办证费、入伙费、鉴证费、入伙费等合计63万多元。

但由于惩罚性赔偿的严厉程度，使得立法和实务中，对于惩罚性赔偿能否适用于存量房的交易，存在以下几种观点：

一种观点认为，鉴于目前惩罚性赔偿已经广泛应用在合同领域的纠纷中，考虑到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅限于商品房买卖，房屋买卖作为特殊的商品买卖，存量房也属于“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务”的行为，应当适用《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国合同法》的惩罚性赔偿责任制度。

另一种观点认为，存量房的买卖不应当适用惩罚性赔偿责任制度，而应当适用传统的违约补偿责任制度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》只所以排除存量房买卖，是因为存量房买卖主要存在于平等主体之间，一般的违约补偿责任即可满足相应的权利救济需要。从《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，可以看出，适用惩罚性赔偿责任的法律关系之主体是经营者与消费者。消费者是请求权的权利主体，经营者是惩罚性赔偿责任的义务主体，其它人不能成为惩罚性赔偿责任的主体。而在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，承担惩罚性赔偿责任的主体是出卖人（开发商），买受人是请求权的权利主体。立法者认为，相对于消费者及买受人，经营者和出卖人显然处于强势地位。为了保护经济的健康发展，鼓励交易，保持好社会平衡不被打破，对处于强势地位的经营者和出卖人作出必要的制裁与惩罚，有利于保护交易相对人的利益实现，也有利于保护社会经济秩序的健康发展。

还有一种观点认为，1993年在进行《中华人民共和国消费者权益保护法》立法时，中国还不存在商品房的概念，自然也不存在存量房的概念，立法者并未考虑相关的房屋买卖问题，其立法原意是保护普通商品交易市场。同期制定的《中华人民共和国产品质量法》明确规定了不包括建筑物，就是一项重要的参考。存量房作为不动产与作为动产的普通商品具有本质的差异，其买卖金额巨大，动辄数十上百万上千万，适用惩罚性赔偿责任，将导致双方利害关系显失平衡，在一般人的社会生活经验中很难说是合情、合理、合法的判决。

在我接触参与的相关存量房买卖案件中，我认为以上前两种种观点均有一定的道理。但在我国现行法律框架内，涉及到具体案件处理时，应当分别而论，更能保护弱者，并牵制处于强势地位的出卖人。比如专门的销售公司销售的存量房出现“买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”、“买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情况，致使买卖合同目的不能实现，作为自然人的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在出现“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”、“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，致使合同无效或者被撤销、解除的，作为自然人的买受人也可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而当存量房的买卖发生在平等主体之间或者销售者为一般卖房者时，比如房地产销售公司销售给其他法人、社会团体，或者个人销售给个人，或者个人销售给给法人、社会团体时，则应当慎用惩罚性赔偿责任制度，转而适用传统的违约补偿责任制度。

但这样一来，又存在一些现实的问题：比如实力雄厚的炒房人，以低买高卖赚取房屋差价，这些人与普通人来说，又处于强者的地位，其为追逐利益，进行一房二卖、一房数卖，如何处理？立法者已经考虑到类似的买卖情况，为此赋予了法院一定的自由裁量权。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的情况也予以了认可，而在这高于实际损失的违约金中就包含了对违约方违约行为进行适当惩罚的意味，这种规定实际上也已经突破了传统民法中合同赔偿责任只在填补损失不在惩罚的理念。

四、结论

综上，可以得出如下结论：

惩罚性赔偿责任制度已经广泛适用于合同领域的纠纷。在商品房买卖领域也已经确立了其普遍适用的地位。那么根据法律的立法宗旨，在存量房的买卖中，惩罚性赔偿责任制度，有约定时，应当尊重双方的约定，谨慎适用惩罚性赔偿责任制度；而在没有约定时，应当适用法定的规则，综合考虑出卖人与买受人的社会地位及市场地位等实际情况，以期达到追求个案平衡、公平公正的目的。

参考文献：

  1、王清林、郭燕枝、杨心忠主编《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》。

   2、杨永清主编《买卖合同案件裁判要点与观点》。

   3、杨仁寿《法学方法论》。

   4、梁慧星《民法总论》。