律师观点分析
河南省郑州市中XX民 事 判 决 书（2019）豫01民终3640号上诉人（原审被告）：郑州XX公司，住所地郑州市，法定代表人：A，总经理，委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师，被上诉人(原审被告)：A，女，汉族，1958年1月15日出生，住郑州市，委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师，委托诉讼代理人：A，河南XX实习律师，上诉人郑州XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人A委托合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院(2018)豫0103民初13348号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结，XX公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市二七区人民法院(2018)豫0103民初13348号民事判决，并改判驳回A一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由A承担，事实和理由：一、一审法院认定事实不清，1.《郑州市房屋出租代理合同》解除的时间应当是2018年7月5日，合同解除后XX公司没有向A继续支付租金的义务，2.《郑州市房屋出租代理合同》约定的违约金过高，属于过分高于造成损失的情况，A没有实际损失，应当予以减少，XX公司要求用A收取XX公司交付的押金2900元充抵违约金，二、一审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，XX公司要求解除合同的通知到达A时，合同解除，XX公司于2018年5月通知A要求租金到期后即2018年7月5日解除代理合同，又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，A如对解除合同的通知有异议，应当在通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，而A向一审法院的起诉时间是2018年10月23日，已经超过了三个月时间，一审法院不应支持，A辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回XX公司的上诉，维持原判，1.XX公司于2018年5月在未经A同意的情况下提出解除合同，且自2018年6月5日起未向A支付房租，已经构成根本违约，2.XX公司违反合同约定，未经A同意提前解除合同，但并未将房屋钥匙退还给A，私自占有A的房屋，应当向A支付占用房屋的租金，3.XX公司单方提前解除合同，构成违约，依据双方签订的《郑州市房屋出租代理合同》的约定，应向A支付实际收取租金的20%的违约赔偿金，A向一审法院起诉请求：一、判决解除A、XX公司于2017年4月5日签订的《郑州市房屋出租代理合同》；二、判决XX公司退还A位于郑州市××区××路××楼××单元××号房屋钥匙，三、判决XX公司支付A从2018年6月5日至实际退还房屋钥匙之日占用房屋的租金暂计5800元(每个月租金2900元)；四、判决XX公司支付给A违约金19140元；五、该案诉讼费用由XX公司承担，一审法院认定事实：2017年4月5日,A、XX公司签订《郑州市房屋出租代理合同》一份,约定：由XX公司出租代理A位于郑州市二七区嵩山南XX26号房星一套,代理期限自2017年4月5日至2020年4月4日，租金标准为每月2900元，代理权限：1.以A名义代理出租房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；2.代A向承租方收取租金等等，A交付房屋时，XX公司向A垫付相当于一个月的租金作为押金，本押金在出租委托代理期限内XX公司向A支付最后一期租金时抵充相当于一个月的租金，经A、XX公司协商一致，且双方同意合同解除并出示书面解除协议，方可中止合同，XX公司逾期7日以上未支付房租，A有权单方解除本合同，委托期内，XX公司未经A同意且A并未提供双方合同解除书面证明的，XX公司提前退租的，XX公司应于擅自退租房屋的当日起向A赔偿A实际收取XX公司的房屋所用委托期内总租金的20%违约赔偿金，合同签订后，A按合同将房屋钥匙交给XX公司,XX公司按合同支付了押金和2个月的租金，2018年5月份,XX公司提出不继续履行合同,但未将房屋钥匙退还给田淑爱,并且至今房屋内仍有租户在使用房屋，A诉至该院，一审法院认为，A、XX公司签订的《郑州市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当全面履行自己的义务，XX公司未经A同意且在A未提供双方合同解除书面证明情况下提前退租，系违约行为，应承担违约责任，A的诉讼请求正当，该院予以支持，但违约金计算有误，应以田淑爱实际收取XX公司的房屋总租金2900元/月×13个月=37700元的20%，计款7540元，XX公司辩称双方已解除合同并将钥匙交付田淑爱的证据不足，该院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除A与XX公司于2017年4月5日签订的《郑州市房屋出租代理合同》；二、XX公司于判决生效后十日内退还A位于郑州市××区××路××楼××单元××号房屋钥匙；三、XX公司于判决生效后十日内支付A从2018年6月5日至实际退还房屋钥匙之日占用房屋的租金(按每月租金2900元计算)；四、XX公司于判决生效后十日内支付A违约金7540元，如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费424元，减半收取212元，A负担99元，XX公司负担113元，本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院认为，A与XX公司于2017年4月5日签订的《郑州市房屋出租代理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行义务，XX公司辩称该合同已于2018年7月5日解除，合同解除后其没有向A继续支付租金的义务，对此，本院认为，依据该合同第十二条第一款“经A、XX公司协商一致，且双方同意合同解除并出示书面解除协议，方可中止合同”的约定，因XX公司未提供双方书面解除协议予以证明，本院对于XX公司的上述辩解不予采信，XX公司未征得A同意提前退租，构成违约，一审法院依据该合同第十三条第四款的约定，判令XX公司支付A违约金7540元，有据可依，综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费424元，由郑州XX公司负担，本判决为终审判决，审判长 邢彦堂审判员 陈丕运审判员 王东黎二〇一九年三月二十日书记员 A
