律师观点分析

当事人信息

原告：马某某，女，1953年**月**日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。

委托诉讼代理人：王某某（原告儿子），男，1982年**月**日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。

委托诉讼代理人：尹某，黑龙江镜丰律师事务所律师。

被告：张某某，女，1966年*月*日出生，汉族，现住海南省五指山市。

委托诉讼代理人：党律师，黑龙江四维律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张律师，黑龙江典通律师事务所律师

被告:大庆某某房地产公司，住所地黑龙江省大庆市高新区。

法定代表人:陈某某，职务总经理。

委托诉讼代理人：赵某，男，1962年*月**日出生，汉族，住大庆市让胡路区。

审理经过

原告马某某与被告张某某、大庆某某房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托诉讼代理人王某某、尹某，被告张某某的委托诉讼代理人党律师、张律师，大庆某某房地产公司委托代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告马某某向本院提出诉讼请求：1.解除与被告签订的认购协议；2.二被告共同返还商铺认购款367658元及利息；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2010年11月16日，原告马某某与大庆市让胡路区世奥新天地购物中心（该购物中心为被告张某某设立，现已被张某某注销）签定世奥新天地认购协议书一份，认购由大庆恒新房地开发有限公司开发的世奥新天地购物中心8座商品房一层147号商铺，面积28．49平方米，总房款为483760元，由世奥新天地购物中心包租三年，返租后原告一次性交付367658元购房款。认购协议签定后，二被告并未向原告交付所购商铺，原告及其它业主多次要求被告签定正式《商品房买卖合同》并办理房屋权属过户手续，但二被告相互推拖，不予配合。2016年1月6日起诉至大庆市让胡路区人民法院，2016年5月20日做出一审判决，2017年2月13日大庆市中级人民法院裁定撤销一审判决，发回重审，发回重审期间一审法院认为大庆市让胡路区世奥新天地购物中心已经注销，原告起诉主体错误，裁定驳回原告的起诉。经查实原告购买的涉案147号商铺已经由大庆某某房地产公司直接备案登记在案外人解秀莲名下，二被告已无法实际向原告交付所购商铺，张某某曾主张测绘时将原告购买的商铺变更为133号，但被告方未提供证据证明133号确实是原告方购买的147号，而且登记在张某某名下的133号商铺为26.95平，我方购买的147号面积为28.49平，面积差超过3%，依法解除合同的要求。原告诉至法院。

被告辩称

被告张某某辩称，依据大庆市盛泰衡达测绘有限公司出具的两份房屋面积测绘情况说明，以及测绘变更说明，可以证实认购协议书中约定的147号商铺在办理产权时实际商铺号为133号，不存在将147号登记在别人名下的情形，因此原告所述的事实与实际不符。

被告大庆某某房地产公司辩称，我公司并不是涉案房屋的实际开发人，实际开发者是新科庆连公司，只是以我公司名义进行开发与销售，而且新科公司已将涉案房屋卖给了张某某并办理了房产证，原告与张某某之间属二手房买卖，原告与我公司并没有合同关系，二手房买卖不适用于最高法关于3%解除合同的约定，请求法院驳回原告诉请。

为证实自己的主张，原告马某某向本院提交证据如下：

一、原告与被告张某某签订的认购协议书一份及收据一张（均系与原件核对无异的复印件，将原件退回原告），证明2010年11月16日原告与被告张某某经营的世奥新天地签订认购协议书，原告购买了世奥购物中心B座一层147号商铺，原告按照约定及时付清了全部购房价款，证明原告已经履行了合同义务。且认购协议书第3条和第4条，明确约定原告在签订认购协议书前要先履行房号确认单下的内容，第4条约定，如购房方未按本协议约定的付款方式、付款金额、付款时间确认的房号履行，视为乙方违约，按照这二条合同条款的约定，乙方所购买的房号，甲方通过合同已明确不允许乙方变更，如变更视为乙方违约。作为出售方的二被告也应不得随意变更。如变更应视为实质违约。经质证，被告大庆某某房地产公司对证据真实性无异议，世奥新天地购物中心是在让胡路区工商局注册的个体工商户，依法独立承担法律责任，原告的认购协议书是与新天地购物中心签订的，其收据也能证明其款项也是交给新天地购物中心，和被告大庆某某房地产公司没有任何关系。被告张某某对证据真实性无异议，请求核对实际款项，商铺号测绘时重新排号，但位置不变，商铺号变成了133号，且得到原告认可，证据为原告与第三方签订的租赁协议中对商铺号是认可的。本院对该证据真实性予以认定。

二、商品房合同备案证明打印件一份，证明涉案房147号登记在解秀莲名下。经质证，被告张某某对证据真实性无异议，但认为由于测绘导致商铺布置没有改变，只是序号发生改变，序号改变后，变成133号已经得到原告认可。被告大庆某某房地产公司认为与其无关。本院对该证据真实性予以认定。

三、照片三张、微信截图一张，证明该微信截图来源于世奥商场业主群2018年9月8日晚微信名为“东北老好人”提供的照片，三张照片系该业主在购买商铺时于售楼处拍摄的商铺位置平面图，从一层招商平面图可看出，一层中间部分并没有张某某所述三排商铺，而且也没有张某某主张的其他因消防问题而取消的商户，该组证据可以证明张某某提供的两份测绘报告均不应作为定案证据使用，按常理，售楼处预售房屋时，都会有预售平面图展示，而张某某主张其是一手购买人也应按照售楼处位置图购买，因此张某某出应保留该份证据，希望法庭调查。经质证，被告张某某认为证据真实性无法确定，且证据系微信截屏打印件无法确定微信中照片拍摄时间，不能证明原告所述系拍摄于原告购房时间；从照片奥林都汇时尚广场招商可确定，该照片拍摄时间是商场招商时所用，而非业主签订认购协议书时所用；从招商平面图看与我方提供实测面积中一层平面图一致，证实我方提供实测报告真实性合法性；原告购买房屋与被告张某某设立的新天地购物中心签订系等产权二手房交易，故涉案房屋开发商在办理产权时，要先行将涉案房产办到张某某名下，再由张某某办到原告名下；预测面积测绘报告面积是为办理预售许可使用，在房屋竣工验收备案后办理初设产权登记前必须进行实测面积测绘报告，该报告是办理房产初始的依据，证明被告提供报告符合事实法定程序，原告质证陈述面积变化是因为本案房产交易是等产权交易，符合法律对房屋买卖合同中面积误差规定，二手房买卖基于房屋初始面积，房屋面积解除合同无法律依据。本院需结合其他证据对上述证据真实性进行认定。

本院认为

本院认为，原告与大庆市让胡路区世奥新天地购物中心（被告张某某为其经营者）签订认购协议书的事实存在，虽双方至今未签订正式的商品房买卖合同，但原告交付了全部房款，被告张某某向原告返还了三年的租金，原告也于2013年12月10日与大庆鑫香榭丽商业管理有限公司签订了商铺委托经营管理合同，将其所购买的商铺交由该公司出租，租赁期限为六年，应视为房屋已经交付，完成了房屋的转移占有，故本院认定双方之间买卖合同关系成立，且合同均已有效履行。对于原告以二被告拖延办理房屋过户为由要求解除合同，双方在认购协议中未约定办理房屋过户手续期限，逾期办证既不是双方约定的协议解除条件，也不符合解除合同的法定事由，故对原告此项主张，本院不予支持。对于原告以所购商铺已过户给案外人为由要求解除合同，本院结合所调取一层业主卷宗材料（包括原告马某某），认定被告张某某所提交预测报告及实测报告及商场平面图真实性，根据商场平面图，原告所购商铺位置并未发生变化，而是因为消防安全要求，分户名称有所变化，而此项变化并不构成法定解除合同的事由，虽然原告主张原告所提供预测绘图纸与其在购买房屋时看到的销售图并不一致，但所提交证据不足以证明其主张，故对原告此项主张，本院不予支持。对于原告以商铺面积误差比绝对值超过3%为由要求解除合同，2013年12月10日，原告与大庆鑫香榭丽商业管理有限公司签订的商铺委托经营管理合同中已明确原告所购买商铺铺号及面积，原告在收取两年租金后才于2016年以二被告拖延办证及商铺被他人购买为由诉至法院，虽然其主张是为了减少损失而收取了租金，但其未举证证明在合理期限内采取相应措施以商铺面积误差比绝对值超过3%为由向被告提出解除合同的请求，故对原告此项主张，本院不予支持。综上，现涉案房屋具备过户条件，本案既不具备解除合同的法定条件，合同中也没有符合约定解除的条款，庭审中，本院释明原告是否变更诉讼请求要求张某某协助办理产权过户手续，但原告明确表示不同意变更诉讼请求，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告马某某的诉讼请求。

案件受理费6815元，由原告马某某承担。