律师观点分析

罗芳与大庆昆仑唐人商业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书 黑龙江省大庆市让胡路区人民法院 民事判决书 (2015)让民初字第2497号 原告罗X，女，1972年1月16日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。 委托代理人张海标，广东世超律师事务所律师。 被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区远望大街118号312室。 法定代表人童云峰，总经理。 委托代理人孙瑞X，男，1970年10月16日出生，汉族，住大庆市让胡路区。 委托代理人张玲玲，黑龙江典通律师事务所律师。 原告罗X与被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称昆仑唐人公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，由代理审判员刘丹丹担任审判长并主审本案,与人民陪审员李彦姝、人民陪审员王荣平共同组成合议庭,于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告罗X及委托代理人张海标、被告昆仑唐人公司委托代理人孙瑞X、张玲玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗X诉称：原告以631730元的价格认购被告开发的大庆市让胡路区昆仑唐人中心X号高层公寓楼X单元号房，建筑面积95.87平方米，并交了50000元定金。2012年12月3日、12月29日原、被告先后签订《商品房买卖合同》和《住宅合同补充协议》，在《商品房买卖合同》中对项目建设依据、商品房基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限等内容进行了约定。《住宅合同补充协议》对一些事项进行了补充约定，但有大量补充约定显失公平或免除被告自己责任、加重原告责任的霸王条款。原告交付了包括50000元定金在内的首付款341730元，并办理了公积金贷款手续，被告也收到了贷款29万元，原告从2013年3月至2015年8月已偿还贷款本息78498.69元。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2014年11月30日前将取得建筑工程竣工验收备案文件并符合合同约定的商品房交付原告使用。《住宅合同补充协议》第四条约定，涉案房屋的交付条件为被告取得竣工验收备案证明文件。但是，被告并未按约交房，至今涉案房屋仍未通过任何竣工验收，并且被告开发的楼盘存在大量质量问题。原告与其他购房者于2015年5月以快递的方式向被告发出催告通知书，催告被告于2015年8月31日前将符合合同约定与法律规定交付条件的房屋向原告交付，逾期未交即解除与被告签订的商品房买卖合同及住宅合同补充协议，同时原告委托律师事务所以邮政快递律师函的方式向被告发出催告通知书，还通过大庆日报向被告发出催告通知书，并将催告通知书与有刊载催告通知的大庆日报现场送至大庆昆仑唐人中心售楼处，并张贴催告通知书。催告后，涉案房屋至今未取得符合交付条件的任何竣工验收备案证明文件，经大庆市建设主管部门的官方网站《大庆建设网》房地产业竣工验收备案公开查询系统查询，亦根本没有涉案项目的竣工验收备案信息。根据双方约定及相关法律规定，被告对涉案房产不得交付。至此，被告根本未履行交付房屋交付义务，被告的行为构成根本性违约，原告有权行使解除权。故原告诉至法院，要求1、解除原、被告签订的商品房买卖合同及住宅合同补充协议；2、被告返还原告首付款291730元及利息48135.45元，并双倍返还定金100000元；3、被告返还原告偿还的银行贷款本金及利息78498.69元；4、被告向原告支付逾期交楼违约金25885元；5、案件受理费由被告承担。 被告昆仑唐人公司辩称：一、原告无权解除商品房买卖合同及补充协议。原告在签订商品房买卖合同之前与答辩人签署商品房认购协议书，并按照约定支付了定金5万元。后原告与答辩人签订商品房买卖合同，约定原告公积金贷款购买涉案房屋，其中原告之前缴纳的购房定金5万元直接转为购房首付款，故原告共计支付首付款341730元（包含之前的5万元定金），后双方办理了公积金贷款手续，贷款29万元。按照合同约定，答辩人交付房屋的时间为2014年11月30日，但是具体的时间合同明确约定按照双方签订的补充协议执行。原告据以解除的法律依据是合同法第九十四条和最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释第十五条的规定，即“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但是当事人另有约定的除外”，很显然原告忽略了该规定的除外情形“但当事人另有约定的除外”。而按照双方签署补充协议第四条关于房屋交付的补充约定第8项“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”原告与答辩人对迟延交付房屋的情形进行了明确的约定，且该条款内容也约定了答辩人应当承担相应的违约金，并未免除自身责任，所以该条款并不存在显失公平或免除自己责任、加重原告责任的情形，因此该条款是合法有效的，原告应当按照该条款主张答辩人未能按约定交房的违约责任，而无权行使合同解除权。二、原告各项诉讼请求无事实和法律依据。首先，如前文所述，原告无权要求解除合同，故诉讼请求第一项要求解除商品房买卖合同及补充协议应当不予支持。其次，关于其他项的诉讼请求是合同解除后依据法律规定和事实约定应当承担的法律后果，但是本案中，即使原告有权行使合同解除权，该诉请也不能全部得到支持。（1）原告无权要求双倍返还定金10万元。定金是合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或者订立后、履行前，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。由此可以确定定金具备的是担保性质，是在债务人不按约定履行债务时而应当承担的法律责任，本案中定金5万元是原告认购涉案房屋而交纳，只有答辩人没有按照认购书约定与原告签订商品房买卖合同将涉案房屋不卖与原告或将涉案房屋卖与第三人导致原告无法购买涉案房屋时才应当承担双倍返还10万元的法律后果。而答辩人已如约与原告签订商品房买卖合同，且该定金5万元也已转为购房首付款，定金性质已经不复存在，原告无权要求双倍返还定金。另外首付款应该是341730元，返还的利息应当按照双方签署的补充协议第十一条第3项履行，该条款是双方在达成一致的基础上成立并签署的，并没有显失公平和免除自己责任加重原告责任的情形，是合法有效的条款，原告仅能按照约定依据同期人民银行活期存款利率执行。（2）关于返还银行贷款本金与利息，按照合同约定明确按照《借款合同》约定的贷款利率执行，即应当按照乙方已经偿还的贷款本息确定实际数额。（3）关于违约金损失。原告要求违约金按照涉案房屋同地段同类房屋租金每平方米30元的标准无事实和法律依据。本案中原告和答辩人对延期交付房屋的违约责任明确做了约定即答辩人应当从2014年11月30日后的第31天即2014年12月30日起至涉案房屋实际交付之日止，每日按照已交购房款万分之一向原告支付违约金。《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件解释》第十七条的约定是双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照以下标准确定：逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而原告主张的标准并不符合上述法律规定，因此可以确定原告主张的违约金标准并不适用于本案，其标准也没有法律依据，应当不予支持。综上所述，答辩人认为，原告与答辩人签订的商品房买卖合同和补充协议对于迟延交付房屋的法律后果进行了明确的约定，且上述合同签订也是双方在协商一致的基础上达成，更不存在显示公平，免除己方责任加重对方责任的情形，该条款是合法有效的，应当受到法律保护，对双方当事人均有法律约束力。故本案中原告是无权要求解除合同的，仅能依照合同条款向答辩人主张违约金损失，故答辩人恳请法院在查清事实的基础上驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，保证法律的正确实施。 为证实自己的主张，原告罗X向本院提交证据如下： 1、商品房买卖合同、住宅合同补充协议复印件各一份（与原件核对无异）及大庆市商品房联机备案预售信息打印件一份，证明原告购入的房产位置、面积、房价、交楼时间等要素以及双方其他权利义务，并证实进行了预售备案。其中商品房买卖合同第八条约定，被告应于2014年11月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案文件并符合合同约定的商品房交付给原告使用。住宅合同补充协议第四条第2目明确约定，涉案房屋的交付条件为被告取得竣工验收备案证明文件；补充协议第11条并没有排除法定解除合同的条件，比如第四项的约定。被告对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，合同第八条关于交付期限及第九条逾期交房的违约责任明确约定了关于逾期交房是按照补充协议第四条第八项确定违约责任，因此该组条款明确了原、被告双方关于逾期交房的违约责任及合同是否继续履行的明确规定，而原告代理人所说的补充协议第11条第四项，出现法定或约定解除权的情形，是在没有法定条件的情况下，按照约定处理，如没有约定出现法定事由，按法定处理，同时该条款也约定了在不违反法律强制性规定的情况下约定是大于法定的，因此被告逾期交房原告是否有解除权，依据法律规定是当事人有约定的除外，所以本案中应当按照双方签订的合同和补充协议执行。本院对证据的真实性予以确认。 2、大庆市商品房销售预收款专用票据复印件一份（与原本核对无异），证明原告按约支付房款341730元，交款时间为2012年12月29日，其中包括定金5万元。被告对证据真实性无异议，从证据内容来看其交付的首付款金额为341730元，同时证明了定金5万元在双方签订合同后已转为首付款，定金性质不存在，双方签订了商品房买卖合同的情况下，已不适用定金罚责。本院对证据的真实性予以确认。 3、银联付款凭证复印件两张（与原件核对无异），证明原告于2012年8月4日支付了5万元定金。被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，要求原告出示银行交易记录，且该票据无法显示5万元为定金，即使存在交易的事实，也仅能证明原告于2012年8月4日向被告账户交易5万元的事实。因被告已认可原告交付5万元定金的事实，故本院对证据予以确认。 4、大庆市住房公积金（组合）贷款借款合同、大庆市公积金贷款扣款三方协议书复印件各一份（与原件核对无异），证明原告已依约办理公积金贷款29万元，贷款期限为2013年1月21日至2025年1月21日。被告对证据无异议。本院对证据的真实性予以确认。 5、至2015年8月还款明细表复印件一份，（与原件核对无异）证明至2015年8月28日已还本息78498.69元。被告对证据的真实性及证明的问题均无异议，证据仅能证实原告自2013年3月15日至2015年8月28日偿还住房贷款的相关情况。本院对证据的真实性予以确认。 6、大庆网站网同地段同类房屋租金信息打印件一份，证明逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋的市场租金标准，作为逾期交楼违约金标准的参考。被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，证据是网站网上打印件，不具备证据的客观性和真实性，更不具备法律规定的参照标准，同时从该证据体现的内容可以确定，该出租的房屋租金是装修后的租金标准，而原告所涉房屋交付的房屋标准是毛坯，该房屋不属同类房屋，更不具备法律规定的租金参照标准，缺乏证据关联性，与本案无关，依法不得作为本案的定案证据使用。本院将结合全案予以综合认定。 7、大庆建设网竣工验收备案查询结果信息打印件一份，证明大庆市建设主管部门的官方网站《大庆建设网》房地产业竣工验收备案公开查询系统根本没有涉案项目的竣工验收备案信息，涉案房屋至今没有竣工验收。被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，证据是打印件，不具备证据的客观性和真实性，原告应提交相关主管部门出具的书面文件，才能证明其所要证明的问题，因涉案房屋所在的物业小区是大型的商业综合体，其报于建设主管部门备案存在一定的时间因素和政府、行政部门协调因素，因此该证据不能证实我方未按照建设要求提交相应的竣工验收的相关文件，也不能证明原告欲证明的问题。本院将结合全案予以综合认定。 8、催告通知书一份以及快件详情单4张、快递费单据12张（均系复印件，与原件核对无异），证明原告与其他购房者一并于2015年5月以快递的方式向被告发出催告通知书，催告被告于2015年8月31日前将符合合同约定与法律规定交付条件的房屋向原告交房，被告逾期未交房的，原告即解除与被告签订的商品房买卖合同及其住宅合同补充协议，快件详情单有明示催告通知，被告在知悉详情单内容拒绝收件。被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，证据仅能证实原告曾于2015年5月18日以EMS的形式向师家威售楼处负责人王某某寄送过延期交房的催告函，但该邮件是否确定寄出原告方并无证据，所有收件人处均无签名，即使该催告函已经寄出，也不能证实该催告函我方已收到，另外双方在有合同约定的情况下，对于延期交房是约定我方承担违约金合同继续履行，因此即使原告邮寄该催告函也不享有合同解除权，故该组证据不能证实原告依法享有合同解除的权利，至于其他的快递原件无法体现与本案有关，缺乏证据关联性，不应作为定案证据。本院对证据真实性予以确认。 9、催告通知律师函复印件两份以及快件详情单复印件两张（一份寄往售楼处，一份寄往公司住册地）、交寄清单复印件一份（均与原件核对无异，），回执查询单复印件两份、，证明原告委托律师事务所以邮政快递律师函的方式向被告的销售中心以及登记地址再发出前述催告通知书，详情单上有明示属于9位原告的催告通知，但是被告在知悉详情单内容拒绝收件，我方可当庭拆开快件，宣读内容。被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，证据体现的EMS快递单中体现的是世超律师事务所向张某、负责人等发过律师函，尽管备注中写了邹某等9人催告通知，但在收件人不知道邮件内容的情况下也不认识寄件人的情况下，拒收邮件合乎逻辑，且快件中也未体现与原告有明确关系，尽管原告当庭拆开邮件，体现邹某等9人的具体名称，但就快递单情形来看不能够证明原告催告交房的事实已送达到被告，因此该证据不能证明原告欲证据的问题，即使上述收件人签收了该邮件，原告也无权享有合同解除权，双方应当按照签署的合同及补充协议的约定履行合同义务，因此该证据与原告无任何关系。本院对证据真实性予以确认。 10、大庆日报2015年5月22日登载的催告通知书原件一份，证明原告与其他八位原告通过大庆日报向被告发出催告通知书，被告在催告期满后至今未将竣工验收的房屋交付给原告，商品房买卖合同应予以解除。被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据仅能证实原告于2015年5月22日当天在大庆日报上登记过催告交房的通知，不能证明经催告后原告便享有合同解除权的事实，不能证明该通知的内容，即日送达到被告。本院对证据真实性予以确认。 11、催告通知送达、张贴录音、视频光盘三张，证明原告与其他八位业主将催告通知书与有刊载催告通知的大庆日报报纸现场送至大庆昆仑唐人中心售楼处并张贴催告通知书的情况。被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，因是原告单方制作，不具有证据的客观性，证据也仅能证实原告有发送催告通知及张贴催告事实，不能证明其在催告后即享有合同解除权，缺乏证据关联性，不能作为定案证据使用。本院对证据真实性予以确认。 12、现场照片复印件三组，证明涉案工程是由于保暖材料不合格，墙体厚度不足，墙体楼板裂缝等各种问题造成被告至今未竣工验收，从而为取得竣工验收备案回执证明文件，并非政府等其他原因造成。被告对证据的真实性有异议，三组照片不能证明涉案房屋具有关联性。退一步说假设这三组照片是真实的，其中所反映的问题也不涉及合同补充协议约定的应由甲方承担责任的房屋基础和房屋结构质量问题，属于通过整改可以解决的瑕疵，而且照片形成时间是在2014年12月份，不能证明现在房屋仍然存在这样的问题。诉争房产已正在办理竣工备案手续，即将取得竣工备案证。该组证据不能体现涉案房屋存在质量问题，也不能体现涉案房屋未取得竣工备案证系原告阐述的原因，涉案房屋质量是否存在问题应当由相关主管部门出具相应的报告证实，而非原告单方拍摄的照片能够证明，因此该组证据缺乏证据客观性、真实性、合法性、关联性、依法不应作为本案证据使用，稍后我方会提供相关证据证实涉案房屋竣工手续正在办理中。本院对证据真实性予以确认。 为证实自己的主张，被告昆仑唐人中心向本院提交证据如下： 1、工程质量竣工验收记录表复印件一份（与原件核对无异），证明原告所购买的涉案房屋已于2014年7月30日竣工，并经过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位四方进行验收核查，依据相关法律规定，工程竣工验收由建设单位组织，因此该证据能证实涉案房屋已经竣工验收，但因为需要报送给建设主管部门，且时间无法确定，导致至今竣工备案证没有下发，证明被告主观上不存在任何过错，更没有存在根本违约的事实，从竣工日期可以体现，被告完全按照合同签署的交房时间2014年11月30日前在提前四个月时间将涉案房屋竣工，因此在双方有合同约定的情况下，被告无过错，也无法定的根本违约情形，依据合同内容原告无法享有合同解除权。原告对证据的真实性不予认可，也没有落款时间，盖章的单位都是和被告有利益关系，其次，从内容来看证据无法替代合同第八条及补充协议第四条所说的竣工验收备案证的原件，哪怕真实也只是一个记录，从记录表中无法体现工程验收合格，建设工程要交付除主体外还需要多项验收。本院将结合全案予以综合认定。 电梯监督检验报告复印件两份（与原件核对无异）、通信 设施验收合格证明复印件一份、建设工程消防意见书复印件一份、人防工程建设核准书复印件一份、供电证明复印件一份，（说明一下消防原件在消防部门，其他原件在大庆市建设局）证明涉案房屋已经通过人防、消防、通讯、供电、电梯验收等相关部门验收合格，证明涉案房屋的竣工验收备案手续正在进行中，被告投资的人防车位已具备交付使用条件，同时证明被告对迟延交房仅存在违约责任而不存在根本违约的事实。原告质证意见为只有电梯监督检验报告是原件，但是该证据不能体现属于涉案房屋的电梯，其他证据均为复印件，对真实性不予认可，对其内容，消防在2015年7月份才验收，远远迟于承诺的交房时间，同时这些文件均是分项验收的文件，不能替代合同约定的竣工验收备案文件，竣工验收备案文件还包括供气、供暖、建筑节能、质量监管部门抽查结论社会评价等有关文件，正因为被告开发房屋质量存在各种问题导致至今未取得竣工验收。本院将结合全案予以综合认定。 本案开庭审理，经过对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下： 2012年12月3日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的大庆市让胡路区昆仑唐人中心X号高层公寓楼X单元号房，房屋总价款为631730元，被告应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件的商品房交付原告使用，双方在合同中还约定了出卖人逾期交房的责任按照补充协议的相关约定执行。原告于签订合同前即2012年8月4日交付定金50000元，被告于2012年12月29日为原告出具了收到341730元（包含上述50000元）的票据。2012年12月29日，双方签订了住宅合同补充协议，补充协议对出卖人逾期交房的责任约定：“（1）乙方给予甲方30日的宽限期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付己交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。 2013年1月21日，原告办理了公积金贷款，贷款金额为290000元，贷款期限为12年，自2013年1月21日起至2025年1月21日止。至2015年8月，原告共偿还公积金贷款本息共计78498.69元。 因被告未按时交房，原告与其他购房者于2015年5月以快递的方式向被告发出催告通知书，催告被告于2015年8月31日前将符合合同约定与法律规定交付条件的房屋向原告交付，逾期未交即解除与被告签订的商品房买卖合同及住宅合同补充协议，同时原告委托律师事务所以邮政快递律师函的方式向被告发出催告通知书，还通过大庆日报向被告发出催告通知书，并将催告通知书与有刊载催告通知的大庆日报现场送至大庆昆仑唐人中心售楼处，并张贴催告通知书。 原告2015年9月9日向法院提起诉讼，要求解除与被告签订的房屋买卖合同，至2015年11月11日开庭时，被告仍然没有取得合同约定的建筑工程竣工验收备案证，也没有给出未取得竣工备案证的合理解释。 庭审中，原告申请追加大庆市公积金管理管理中心为第三人，后原告撤回该申请。 本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当按照合同约定的时间将符合约定条件的房屋交付给原告。本案中被告一直没有取得合同约定的竣工备案手续，而竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案文件，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。本案涉讼房屋至今未通过竣工验收备案，被告对此未提供出合理的解释，原告有理由认为涉案房屋没有达到专业要求，影响合同目的实现，被告抗辩双方补充协议中约定了如被告违约，需向原告支付违约金，合同继续履行，本院认为，补充协议签订时间在主合同之后，补充协议中对此约定明显属于排除原告主要权利，且没有用明显字体对此进行提示，故对原告不发生效力。原告自2015年5月起，采取多种方式向被告催告履行义务，至今己超过法定合理期限，故原告要求解除合同符合法律规定，应予支持，被告应向原告返还首付款341730元及原告已偿还的银行贷款本息78498.69元。关于原告主张按银行贷款利率支付自被告收到首付款之日起至实际返还时止的利息，本院认为，合同解除后原告如果有损失，有权要求赔偿，因被告系房地产开发企业，占用原告资金相当于向银行贷款，故对原告此项请求本院依法予以支持。对于原告要求被告双倍返还定金100000元的请求，因原告所交定金50000是在与被告签订正式房屋买卖合同前所交付，其性质为立约定金，在原、被告签订商品房买卖合同之后，定金已经转化为购房款，不再适用定金罚则，故对原告的此项请求，本院不予支持。对于原告请求的逾期交楼违约金25885元，因原、被告双方所签订的合同已解除，原告此项请求无事实及法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于《审理商品房合同买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告罗X与被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及《住宅合同补充协议》； 二、被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司于判决生效后十日内返还原告罗X首付款341730元并自2012年12月29日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息至实际给付之日止； 三、被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司于判决生效后十日内返还原告罗X已偿还的银行贷款本息78498.69元； 四、驳回原告罗X的其他诉讼请求。 案件受理费9251元由被告承担7964元，由原告承担1287元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。 （此页无正文） 审判长刘丹丹 人民陪审员李彦姝 人民陪审员王荣平 二〇一五年十二月十六日 书记员邹函钊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院关于《审理商品房合同买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人