文/李文生

近年物价不同程度的上扬，各地最低工资也纷纷调高，给用人单位的正常经营带来了很大的压力。物业服务企业面对的是劳动力成本的大规模增加，而应当收取的物业服务费用却不可能立刻予以提高。相反的是1997年至2007年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，而物业服务收费标准全国却是直线下降，两者差距越拉越大，企业的合法经营变得越来越困难。物业服务企业作为劳动密集型企业，最大的支出在于人员工资，工资支出可占到物业费收入的60%以上，物业服务企业当前的形势极为严峻，甚至到了生死存亡的边缘。因此物业服务企业如何化解这个风险就显得尤为重要和迫切。笔者通过多年来对物业服务经营的了解，认为可以采取以下八个措施对此风险进行化解和防范：

一、开拓特约服务和配套服务

目前由于绝大多数的物业管理服务处于低水平层次运行，因此服务内容较为单一，多数公司处于传统的服务项目中。物业管理服务不仅包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动的公共性物业管理服务，还包括内容丰富多彩的特约服务和配套服务，所谓物业管理特约服务是指具有物业管理服务性质并采用物业管理核算方式但超出常规性物业管理服务项目之外的服务项目。通常的特约服务有：户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。小区（大厦）配套服务是为了充分发挥物业的使用和服务功能而开设的配套经营服务项目。如文件打印、复印、停车场管理服务、受业主委托代理租赁房屋或场地、商品的批零销售业务、餐饮娱乐服务业务、广告代理发布业务、电话代办服务业务、水电气代收代缴业务等等。 

无论何种服务通常都可以是有偿的，物业服务企业应该和业主就服务的内容、报酬的数额、支付方式、支付时间等作出约定。随着人民生活水平的不断提高，人们的消费层次也逐渐拉开，需求也各不相同。物业服务企业应当针对不同业主的消费需求提供不同的服务，这样既增加了物业服务企业的收入，也通过多种渠道和业主接触、了解，进一步加深和业主的感情，以便于服务工作的开展和进行。

二、催收欠费

业主拖欠物业服务费是导致物业服务企业难以维持的重要原因。物业服务企业提供了合格的服务，业主就应该缴纳物业费。但目前的情况却并非如此，有相当一部分业主在侥幸、贪小便宜、心理不平衡等想法的驱动下，以开发商遗留问题、物业管理的服务质量与收费不符、没有签订物业服务合同、社区共有财产权属、管理、收益不明等种种理由拒绝缴纳，能欠就欠，能拖就拖。有的业主自入住以来就没有交过物业费，经过数年积累多者可达到上万元，给物业服务企业的正常运营形成了极大的负担。在此情况下物业服务企业必须催收被拖欠的物业服务费。

根据不同的欠费情况和催收阶段，针对不同的欠费业主，催收欠费的方法也有所不同，通常有如下几种：通过业主委员会催收、上门向业主催收、仲裁、诉讼。一般而言在无正当理由拒交物业费的业主中，仅选择典型的欠费业主使用诉讼的催收方法。通过诉讼给这部分欠费业主和其他业主以警示和教育，让他们端正对物业管理服务的认识，拖欠物业费实质上是对于其他已交费业主权利的侵害。

三、科学管理，减少支出

按照《物业服务收费管理办法》的规定，以实行物业服务费用包干制的为例，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括九部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业服务企业是可以通过对管理的挖潜，减少相关支出。

理顺供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共事业单位和园林、绿化、环卫等城市管理部门与小区物业管理的衔接关系，为物业管理创造有利条件，减少不合理支出，切实维护业主的权益。搞清与物业管理活动密切相关部门和物业服务企业之间的权利和义务对于减少支出具有重要的意义。物业管理条例第五十二条规定:供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。这些应由其他相关部门支出的费用是需要引起物业服务企业重视的。例如保修期内的责任问题就是一个很重要的内容，建设工程质量管理条例第四十一条规定建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因此保修期内的建设工程质量维修是不应该由物业服务企业进行的，也就意味着这部分的支出是不应该从物业费中列支的。如果不了解这方面的规定进行了这些工作，既增加了人员工资的开支，也增加了维护修理费用的开支。

另外，可以根据企业自身的情况采取一些减少支出的办法，例如空调运行根据每天气温的实际情况进行供给调整，节约水电费；加强设备的日常维护保养工作，发现异常及时维修，消除安全隐患，节约维修费；对低值易耗品制定具体的量化标准，节约低值易耗品；完善采购制度，建立专门的采购管理机构保证所购物品质优价廉，最大限度的降低采购成本，大宗物品的采购实行招投标制度；加强对职工职业纪律和职业道德的教育，杜绝水、电等“跑、冒、滴、漏”浪费现象的发生。

四、开展物业经营管理服务，提升物业服务档次，扩大收入

扩大物业经营规模、拓展服务领域、追求规模效益、走多元化发展的道路是提高物业服务企业盈利能力重要的抗风险手段，也是衡量物业服务企业经营能力强弱的重要标志之一。

物业服务企业具有相对雄厚的各种资源，如专业技术人员等，积极开展物业经营管理服务，为广大业主、业主大会及其特物业管理人提供资本投资管理决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估的经营服务，例如物业费及租金的测算、物业管理方案的制定、物业服务合同及其他相关合同的起草、修改，物业管理的各项规章制度应急预案的制定等，都可以作为物业服务企业创收的亮点，同时也超越了传统服务的范围，使物业服务企业的内容上了更高的档次。

通过对市场进行深入调研，经过充分论证，以物业服务企业自有的技术及人力资源，积极开展对外承接物管业务，提供保洁、保安及装修等服务工作，将外包项目的收入占物业服务企业经营收入的比重逐步增加，避免一些经营风险。打造良好的信誉及优质的服务，打开市场，取得良好的商业信誉，努力达到社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展目标，增强物业服务企业经营的稳定性和可靠性，可使企业的运行更加平稳。

五、上调物业费或降低物业服务标准

上调物业费的收费标准或降低服务标准是解决一切问题的基础，但无论是上调物业费还是降低服务标准都必须召开业主大会进行表决。物业服务费的上调是不可避免的，但是难在业主大会的召开和表决。降低服务标准可采取如减少清洁卫生和保安巡逻的次数、减少人员开支如压缩人员编制等、减少用品损耗如清洁用品的维修利用等。但从长远来看，降低服务标准只是权宜之计，不利于物业管理的持续进行和良好发展。

六、及时解除物业服务合同 

在物权法出台之前社会各界对物业服务合同的法律属性存在着不同的意见，有人认为该合同是委托合同，有人认为不是。其是否属于委托合同不仅关系到应该适用的法律，也关系到合同主体应当享有的权利和义务。物权法第八十一条明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 由此可见，物业服务合同是业主将物业服务工作委托给物业服务企业进行的委托合同。委托合同的前提条件是委托方与受托方之间相互信任，如果其中一方无意将合同进行下去，应该允许随时解除，因此合同法第四百一十条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。物业服务企业在订立合同时约定的物业费经过若干年后的变化已经很难继续支撑起正常运行，例如水、电等重要生产资料的物价大幅上涨、人员工资的增长等客观情况的变化，在这种情况下物业服务企业可以向业主大会或业主们提出解除物业服务合同，以减少自身的损失。

值得注意的是，物业服务企业要按照有关规定做到依法退出管理区域，不可以不辞而别，否则给业主造成的损失要承担赔偿责任。在退出时有两点最需要注意：1、及时通知业主委员会做好接收准备以及新的物业管理人的选聘；向所在区域（地）的物业管理主管部门汇报，接受其监督和指导；告知街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会。2、做好竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料、物业使用、维护、管理所必需的其他资料、物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房、受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品的移交。

七、请求政府价格干预

根据价格法的规定，我国市场中的价格分为三种：政府定价、政府指导价和市场调节价，政府对于某些价格需要进行监督，从而保障市场经济的正常运行和发展。根据物业服务收费管理办法第六条的规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价” 。政府可对物业服务价格进行监督指导。价格法第二十八条规定：“为适应价格调控和管理的需要，政府价格主管部门应当建立价格监测制度，对重要商品、服务价格的变动进行监测”。在特定情况下，物业服务企业可以向政府价格主管部门提出申请，对物业服务价格进行检测，给与必要的干涉，以保护物业服务企业的正常运转，保障广大业主的正常生活秩序。

八、争取税收优惠政策

财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知财税[2005]186号规定：对商贸企业、服务型企业（除广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外）、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，可上下浮动20％。

目前部分物业服务企业安置了大批下岗失业人员，既为国家缓解了就业的压力，也为下岗失业人员的生活提供了一定的物质保障。对于符合以上条件的企业，可以按照规定申请减免税收，增加企业的利润。这也给企业一个启示，应当关心和学习国家政策，充分享受政府对企业的保护。

综上所述，物业管理服务在我国属于朝阳产业，物业服务企业伴随着物业管理服务的发展而共同成长，共同经历种种坎坷和磨难，这些问题的产生是难免的，但是却是可以解决的。只有经历了种种艰难困苦，我们的企业才会真正的发展壮大，走向成熟，为繁荣我国的物业管理服务行业奠定良好的基础。