疫情期房屋租赁合同能不能继续履行或解除

当前，新型冠状肺炎疫情打乱了大家的生活节奏，一些法律问题由此也凸显出来，比如因疫情防控需要房屋租赁合同暂时无法正常履行的情况下，承租人能否要求减免相应期间的租金或解除合同？

首先了解本次新型冠状肺炎疫情是否构成不可抗力的情形

不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次新型冠状病毒引发的肺炎疫情，在抗疫方面，我国政府采取了相应的防控措施，比如隔离措施，使得房屋租赁合同不能正常履行，对于履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，故本次新型冠状肺炎疫情构成不可抗力的情形。

不可抗力事由引发的法律后果主要有两种

（一）部分或全部免责。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

由此可见，承租人在疫情期间希望可以减免租金的要求在法律上要根据疫情期间的具体影响而定，不能够一概而论。

虽然疫情期间的防范措施本身具有不可抗力的特征，但具体案件还要具体分析其中的履行障碍与疫情之间的因果关系是否达到不可抗力的构成条件。

所以当租赁合同因疫情的影响确实无法履行，或继续履行会对其中一方当事人明显显失公平时，当事人双方可先通过协商的方式来和平解决，以达到平衡双方利益的目的，如协商不成可根据公平原则视情形适当减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。

（二）解除合同。根据《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。

由此可见，受疫情影响无法实现房屋租赁合同目的的承租人有权要求解除合同，且不承担违约责任；但在出现确实难以继续履行合同的特殊情况时，承租人应当及时通知出租人，防止出租人的损失继续扩大。

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