今年4月，有着一百多万粉丝的#微博大V深房理被网友举报违规炒房，事件进展受到广大群众的密切关注。

5月11日，从南方日报、南方+获得信息显示，深圳已成立深房理联合调查组。

依据掌握的情况，深房理问题存在涉及人员广泛、资金来源多样、操作手法隐蔽、产业链化运作、以合法手段掩盖非法目的的特点，给案件调查处理工作带来一定难度。

目前，相关部门正在通力协作，紧锣密鼓开展调查处理工作。 

01

深房理如此炒房！

严重扰乱房地产交易市场

深房理，是一个有着140多万粉丝的微博大V，其主要通过网络在全国招募会员，贩卖所谓的“炒房经验”和“成功学”课程。

据了解，深房理招募的会员有两种，一种为V+会员，3980元一位；另一种为摇篮会员，在成为V+会员的基础上，还需要额外多付9800元。

成为摇篮会员后，深房理团队会为其制定具体的买房计划，会员通常会表示手上钱不够。这时候，深房理团队就会提供以下服务内容，包括凑首付、解决购房资格、套取经营贷、合伙买房等一系列服务。

除此之外，深房理团队还研发出自己的小程序，为会员提供线上股份交易平台服务，实现了我国一直难以实现的“房产证券化”，将一套房产化整为零，分成很多份散卖出去，再由一人代持。 

深房理如此“精妙”的炒房方式，却殊不知，给深圳的房地产交易市场带来了相当大的影响。

我们举个例子——

假设在深圳的房地产市场中，有一套房产价值1000万，分割成1000份份额，每个份额价值1万元，由1000位投资者共同持有。

这时，场外有一位投资者看好这处房产的价值，以1.2万的价格从场内的一位投资者手中购买该处房产的一份份额。此时，该处房产的每份份额价值上升至1.2万，整套房产价值在“交易大厅”中就上涨至1200万。

而这套房产的实际业主，很有可能会在中介处将房子价格以1200万挂牌，导致附近的其他房产随之价格上涨。

就这样，因为一位投资者多花了2000块，产生了巨大的蝴蝶效应，导致深圳房价的大幅上涨，严重扰乱了正常、健康的房地产交易秩序。

随着房价的持续上涨，必然给整个社会带来不可调和的矛盾。首先，不断上涨的房价将使得社会经济单一化。试想一下如果房价一直保持在高位，就会有越来越多的资金流入房地产行业，这就形成了经济单一化的局面，而单一化的经济是非常脆弱的，因为一旦房地产行业出现问题，而此时又没有其他经济体支撑，经济就很容易出现崩盘的现象。其次，虚高的房价将会导致我国年轻人生育率降低，幸福值降低。现代人很多人都是因为高房价而不得不“晚婚晚育，。而当结婚后夫妻两个也不得不面对高额的房贷，另一方面养育孩子不仅花销很大，而且还需要占用一个劳力资源，这让很多背负高额房贷的家庭难以承受的。所以对于这些家庭生孩子的事不得不一拖再拖，能生二胎的人就更是越来越少了。因此在高房价的阴影下，城市的生育率会降低，人口也会不断减少。

02

从刑法角度

认识深房理事件的隐藏风险

深房理事件，看似只是简单的集体众筹买房、代持行为，背后却隐藏了巨大的刑事风险。

1. 涉嫌非法吸收公众存款罪吗？

在深房理小程序中，有一项功能叫做“帕累托值“。

什么是“帕累托值”？“帕累托值”是针对深房理会员需要大量过桥资金来买房而设立的。

深房理的会员有很多，需要用于买房的过桥资金也很多，因此利息也会有很多。

而实际上，很多会员手头会有数额不少暂时用不上的闲钱，深房理就让这些闲钱聚拢，而会员可以得到万分之四左右的日息回报；

另一边，帕累托资金池为有借贷需求的摇篮会员提供借贷服务，深房理收取万分之六的利息成本，深房理居中收取万分之二左右的利差。

看似一个精于设计又满足大众需求的服务，隐藏在合法背后的风险，不得不直面。

依据我国《刑法》第一百七十六条规定——

非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑，并处罚金。

单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。

有前两款行为，在提起公诉前积极退赃退赔，减少损害结果发生的，可以从轻或者减轻处罚。

另外，在《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条规定，违反国家金融管理法律规定，向社会公众（包括单位和个人）吸收资金的行为，同时具备下列四个条件的，除刑法另有规定的以外，应当认定为刑法第一百七十六条规定的“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”：

（一） 未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；

（二） 通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；

（三） 承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；

（四） 向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

基于此，我们看一看，关于深房理搭建的“炒房”平台，其是没有经有关部门依法批准的。

据说，在2019年，光摇篮会员就有3000多人，牵涉人数众多，这是符合了“向不特定对象吸收资金”和“向社会公开宣传”的特点的，并承诺在一定期限内还本付息、给予回报。

也就是说，从犯罪构成要件上来看，其实符合我国《刑法》第一百七十六条非法吸收公众存款罪的。

2. 有涉嫌骗取贷款罪的风险吗？

深房理的摇篮会员，经借帕累托资金“凑够”首付买房后，是用什么方式偿还上述借贷的呢？

深房理宣扬声称，勤劳不能致富，只有炒房才是致富的唯一渠道，并且对外宣称：要用银行的钱来炒房！

正因如此，深房理教授会员们做假流水，然后到银行申请多张大额信用卡，甚至发动亲友办理信用卡，以此来凑首付款；或，利用假结婚来获取限购城市的购房资格；再比如，先用过桥资金买房，然后开一个空壳公司，利用已购的房产进行抵押套取经营贷来还清过桥资金，把本该用于企业正常生产经营的贷款用于买房。

根据我国《刑法》第一百七十五条的相关规定：

欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。

在违规套取经营贷的过程中，如深房理虚构或改变贷款用途，但提供的担保却又真实、足额，最终取得贷款的行为，由于该行为对金融安全的客观危害很小，所以不宜认定为骗取贷款罪。

不过，深房理这种通过制造假银行流水、注册空壳公司，以房产为抵押申请经营贷，将本应投入正常经营生产的贷款违规用于“炒房”的行为，将会使金融资产陷入无法收回的巨大风险，且会给我国金融机构及金融秩序带来巨大影响。

3. 有涉嫌非法经营罪的风险吗？

在深房理自行研发的小程序中，有一项名为“股份大厅”的功能，即发明了一套完整的房产代持手续，使股份不断在交易和转让，让房产证券化成为可能。 

依据我国《刑法》第二百二十五条 规定，

违反国家规定，有下列非法经营行为之一，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金；情节特别严重的，处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产：

（一） 未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的；

（二） 买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的；

（三） 未经国家有关主管部门批准非法经营证券、期货、保险业务的，或者非法从事资金支付结算业务的；

（四） 其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。

有观点认为，深房理在没有国家允许的金融交易资质的前提下，非法发行房产类收益凭证，非法从事资金支付结算业务 扰乱市场秩序，涉嫌非法经营罪。深房理事件中，深房理团队涉嫌将房产产权进行设计、拆分，将一套房屋的产权依照房价分割成等额的份额供购房人持有，该行为可以被认定为一种非法针对不特定对象发行房产类收益凭证或者基金的行为，在国家没有授予资质的前提下而被认定为非法经营行为。

写在最后

深房理的将房产证券化，在本质上，这与2008年的美国的次贷危机本质上相差无几。

被誉为“美国抵押贷款债券之父”的刘易斯·拉涅利(Lewis Ranieri)称，

美国债权人应该考虑采用债转股(debt-for-equity swaps)的方法，帮助那些面临拖欠，或者是所欠债务已经超出自己房产实际价值的房屋拥有者，其提出了将房贷证券化的思想，并认为其可放在金融市场上自由买卖。

试想一下，深房理已经过度的让投资人参与到房地产市场炒房，但凡其中出现资金链断裂的情形，而其中不少资金是来自于银行贷款，对于银行、金融市场的影响将会无法估计。

目前，深圳7个部门都已出手，深圳已成立深房理联合调查组，相信在不久的未来会给该事件的人们一个交代。笔者相信，国家一方面会通过政策稳定房价，另一方面通过通货膨胀慢慢磨平过高的房价。相信未来每个人都能够买得起属于自己的一套房，切莫因买房涉嫌犯罪而终身后悔。