律师观点分析
生活中，因租房、售房出现的法律纠纷比比皆是，由于此类案件诉争标的额大、事实复杂，争议发生时合同双方为了维护自身的利益也是使尽浑身解数，更有甚者为此大打出手。的确如此，买房对于现代人来说可谓人生大事（据说有房能摆脱单身狗，嗯…），这不，张三买房，定金都交了，料想房主突然不卖了，急坏了张三，这可咋整？后向房主索赔双倍定金也惨遭被拒，到底咋回事，往下看，信凯律师团带你涨姿势。
【基本案情】
2016年8月28日，张三（买方）与李四（卖方）签订《补充协议》，对买卖诉争房屋的定金及首付款支付时间进行了约定：1、买方于2016年8月28日支付卖方购房定金五万元。2、买方于2016年8月30日支付卖方购房定金五万元。……6、如卖方无法解除与房屋中介的独家协议，则卖方收到的定金全部退还买方，此购房合同终止。协议签订后，张三分别于同年8月28日、31日依次向李四支付5万，共计10万元定金。之后，该争议房屋被李四于同年8月26日以独家代理协议委托的房屋中介二卖给他人。另外，同年8月29、30、31日，李四向房屋中介二提出解除独家代理关系，该中介表示，独家代理协议不能解除。李四于同年9月6日返还张三已支付的十万元定金，但对于其他事由，双方协商未果，张三诉到法院：请求李四支付违约金十万元。
【裁判结果】
法院认为：张三与李四签订的《补充协议》是双方真实意思表示，未违反相关法律规定，对其效力予以认可。根据该协议及双方当事人陈述，签约时张三知悉李四已与中介二签订有独家代理协议，张三、李四因此仅签订了《补充协议》，而未签订正式的房屋买卖合同。合同解除有约定解除和法定解除，李四与中介二签订独家代理协议后，非因约定或法定事由，且未能与中介二就解除合同达成一致意见的情况下，不享有解除合同的权利。
本案中，诉争房屋确由中介二卖予他人。故本案应属于《补充协议》约定的“卖方无法解除与房屋中介的独家协议”，李四承担的责任为退还所收定金。对于张三要求李四双倍返还定金的主张，因双方已通过约定方式改变定金罚则的适用，李四已于9月6日返还张三已付的十万元定金，故对于张三的该项请求，不予支持。判决驳回原告的诉讼请求。
【典型意义】
该案的裁判结果有些意外，就是：当事人对定金处理方有约定的，不再适用《合同法》关于定金的规定。所以，在实践中，签订合同时，要特别注意，各个条款的相关内容，是否有潜在的风险，最好有专业人士参与签订。因为，据《合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一旦签订了对己不利的协议，那就是一颗定时炸弹，爆炸时间由别人掌握着，随时都有可能侵害到你的权利。
【信凯说法】
信凯律师团魏颖律师认为，该案处理思路是正确的，遵循了民事行为意思自治的原则。当然，有几个法律问题，很有实践意义，需要探讨。
一、只签有《补充协议》的情况，该协议的效力如何认定
《补充协议》签订背景，是双方还没有签订《房屋买卖合同》的情况下，为了将来能签订《房屋买卖合同》，完成交易行为，对前期事项处理方式所作的约定。就订约各方的真实意思来说，也是为了后续的交易行为能进行，对前期有关事项如何处理，而作出的约定。所以，该协议虽然名为《补充协议》，实则是以后要签订的《房屋买卖合同》部分内容的初步约定，不是补充，是前置。
据《合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。关于“强制性规定”的理解，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
显然，该《补充协议》不属于无效合同的情形。再有，依法成立的合同，受法律保护。据《民法通则》，该《补充协议》的签订，也不违反民事法律行为的实质要件和形式要件的规定。故，《补充协议》不以任何协议的存在为基础，是一个独立的合同，是有效的。
二、《补充协议》能否排除定金罚则的适用
《补充协议》如卖方无法解除与房屋中介的独家协议，则卖方收到的定金全部退还买方，此购房合同终止”，显然，违反了《合同法》第一百一十五条。关键在于，该条文是否属于效力性强制性规定？
据合同理论，强制性规定分为管理性规定和效力性规定。管理性规定，在于取缔违法行为，对违法者加以制裁，但并不否认其行为在私法上的效力。效力性规定，则不仅要取缔违法行为，对违法者加以制裁，而且，对其行为在私法上的效力，也加以否定。由此，《合同法》第一百一十五条，应该为管理性规定。
再有，合同，是当事人意思自治的结果，对其效力，宜根据情况，分别处理。法律、行政法规明确规定，违反强制性规定，将导致合同无效，即“无效法定”，那么，该规定属于效力性强制性规定，此时合同应当认定为无效。法律、行政法规虽没有明确规定，违反禁止性规定将导致法律行为无效，但违反该规定后，若让合同继续有效，将损害国家利益和社会公共利益，那，该规定应属效力性强制性规定，合同应当认定为无效。反之，违反该规定后，若使合同继续有效，并不损害国家利益和社会公共利益，只是损害当事人利益的，该规定就不应属于效力性强制性规定，而是管理性规定，应当认定合同有效。
【案件要旨】
由此，信凯律师团提醒大家，房屋买卖合同中如果约定了定金处理方式，改变定金规则的，不再适用《合同法》关于定金的罚则。