(一)物权方面的问题

1. 房屋产权证问题。由于房屋属于不动产，根据不动产的财产权属性，各国对不动产一

般采取法定登记主义，即房屋所有权只有经过国家法定的部门登记才能确权和生效。我国

也是采取的不动产所有权登记制度，根据《物权法》对登记的规定，负责房屋所有权的登

记是房产管理部门，也就是说，房屋产权的确认、转让只有经过房产管理部门的登记以后

才能最终发生效力，物权才能发生转移。如果房屋产权的转让没有经过房产管理部门的登

记确认，房屋的产权将不会发生转移的法律效力。按照法律的规定，“安置房”如果是农

村集体组织成员自己居住，农村集体组织成员可以依照相关的法律获得由基层政府颁发的

宅基地使用权证及房产证。如果“安置房”转让交易的对象是城市居民时，一般不能获得

房屋产权证，除非房屋所使用的农村集体建设用地被征用为国有土地。

2. 办理抵押问题。根据担保法理论，用于抵押的标的物只有保证其能够自由流通才能成

为抵押物，限制流通的物在一定条件下也可以成为抵押物，而禁止流通的物则根本不能成

抵押物。具体到现行《担保法》第三章所提及的抵押物也应符合上述要求，以便在债务人

不履行债务时，债权人能够将抵押的财物折价或者以拍卖、变卖，对该财产的价款享有优

先受偿的权利。现阶段，农村房屋能否抵押的问题仍然困扰着理论界和实务界，存在着不

同的观点和争论。而作为转让之后的“安置房” 能否抵押，也有很大的争议。《物权法

》规定只要是法律、法规没有禁止的物均可抵押，但是安置房在现实中未能充分发挥安置

房的经济价值，其生产性功能也就较为有限，因此是否适宜作为抵押物或者该抵押是否为

债权人所接受仍然是一个值得思考的问题。

3.能否得到征地、拆迁补偿问题。城镇居民购买安置房后，一旦国家决定对该安置房所占

用的集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁，对于购买该类房屋的城市居民来

讲可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外。

(二)合同效力问题

目前关于农村“安置房”买卖合同效力的认定，有以下两种不同意见。第一种意见是房屋

买卖关系无效。首先，《中华人民共和国土地管理法》第63条规定“农村集体所有的使用

权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设。”如果安置房买卖成立，就是将与房屋相

连的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是将农民集体所有的土地使用权变相用于

非农业建设。其次，《物权法》第162条规定“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建

造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时，宅基地使用权

一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不

得再申请宅基地。”这一规定首次明确了，集体所有的土地建造的房屋，可以转让给本集

体内符合宅基地使用权分配条件的农户，城镇居民不能在农村购置宅基地。据此，应当能

够得出城镇居民不能在农村购买农户住房的结论。而且，由于农村个人住房买卖须经有关

部门批准并输相关的法定手续，安置房没有房屋产权证，买卖后无法办理过户手续。第二

种意见是买卖关系有效。我国《民法通则》第75条规定，公民的个人财产，包括公民的合

法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生

产资料以及其他合法财产;《物权法》第64条也规定“私人对其合法的收入、房屋、生活

用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”。对照该两条规定，我们认定农村

房屋是农村居民合法的私有财产应是不容置疑的。既然农村房屋是农村居民合法的私有财

产，那么从理论角度来说，作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可以依法对其房屋行

使所有权，当然包括其中能充分体现所有权权能的处分权。根据《土地管理法》第62条规

定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可以看出法律并不禁

止农村村民在出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。

再从我国目前的立法精神和法律现状来看，首先，最高人民法院关于适用《中华人民共和

国合同法》若干问题的解释(一)第4条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，

应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法

规、行政规章为依据。”而国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》不是法律，因此不能作为认定合同无

效的依据。再者，土地管理法虽然规定了 “一户一宅”和“农民集体所有的土地的使用

权不得出让、转让或者出租用于非农建设”，但是，从其立法精神来看，这些条文主要的

法律效果体现在国家对集体土地地行政管理上，旨在维持农业用地的数量，防止农用地特

别是耕地被违法占用，保证农民的自下而上之本。违反该规定的，除了要承担行政法律责

任外，最重要的是不得再申请宅基地，这些规定虽然是强制性规范，但与合同的效力并未

联系在一起。从法律上讲，行政法律规范的效力和适用范围，不能“越权”波及到民事法

律关系，这是市场经济和社会法制化的必然要求。

近来司法实践显示，法院越来越趋向于维护农村私有房屋买卖合同中买受人的利益，其中

以北京市高级人民法院2007年发布的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处

理原则研讨会会议纪要的通知》对土地及房屋增值部分予以合理分配为典型。温州市法院

系统绝大多数法官的观点是农村房屋买卖有效。他们认为，对合同的效力认定应适用合同

法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在《合同

法》第44条、第52条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照

约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。法院就应认定合同有效，以维护交易秩

序的稳定和安全。顺义法院李遂法庭在一起农村房屋买卖纠纷案中认，被告所购买的房屋

并非相关法律、法规所禁止，亦未违背买卖双方的真实意思，故应认定该房屋买卖关系有

效。

(三)继承、遗赠和赠与问题

作为安置房的主要消费者，一部分年龄较大的城市居民再将自己商品房让给子女居住后，

选择了环境较好的城市周边安置房作为养老居所。那么，继承问题也就出现了。作为购买

者的老年人尚未取得完全产权，那么作为继承人的子女或是其他受遗赠人的权利会覆盖到

多大范围呢买卖双方认定为所有权转移交易，但从现阶段的实然法的角度来看，购买者购

买的是对房屋的占有权，占有作为一种事实状态为物权法所保护，但在未出台新的法律时

，对安置房的占有还不能转化为法律所承认的所有权，那么继承人或是受遗赠人的权利不

能优于被继承人、遗赠人。同理，受赠与人接受的也是占有，所以民事流转关系一直处于

不确定的状态。