律师观点分析

　　再审申请人(一审被告、二审上诉人):大庆A房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆高新区。

　　法定代表人：张某，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：盛衍龙，黑龙江典通律师事务所律师。

　　被申请人(一审原告、二审被上诉人):马某某，男，1969年1月2日出生，汉族，住黑龙江省黑龙江省大庆市龙凤区。

　　委托诉讼代理人：张意，黑龙江民强(大庆)律师事务所律师。

　　再审申请人大庆A房地产开发有限公司(以下简称A公司)因与被申请人马某某商品房销售合同纠纷，不服黑龙江省大庆市中级人民法院(2020)黑06民终1872号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年11月17日作出(2021)黑民申3541号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人A公司的委托诉讼代理人盛衍龙，被申请人马某某的委托诉讼代理人张意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　A公司再审请求：撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发

　　区人民法院(2020)黑0691民初999号民事判决和黑龙江大庆市中级人民法院(2020)黑06民终1872号民事判决，依法改判驳回马某某的诉讼请求或发回重审。事实与理由：A公司从未承诺赠送花园，双方所签《商品房买卖合同》及《补充协议》中亦未约定赠送花园。虽然双方未在合同中约定赠与，但A公司已经实际交付，马某某已经实际将房前部分位置改造、使用，并无其他人干涉。本案中马某某主张退返购房款，系主张变更合同金额，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，A公司与马某某之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》不存在不可变更、可撤销的法定事由，且已经超过了一年的除斥期间，其诉请不应得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的是违约责任，而本案马某某系主张变更案涉房屋买卖合同，不能适用该法律规定。本案中原审判决仅对差额价格进行了本栋楼的纵向比较，未在小区内进行横向比较，同小区一楼房屋价格均高于其他楼层，仅依据马某某单方主张的价格予以认定明显不公正。另外，A公司不仅是本小区的开发商，且同时持有本小区近五十套的房产，应具有提出反诉的资格，人民法院应当受理其反诉。综上请求再

　　审法院依法改判。

　　马某某辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。A公司在销售房屋时承诺买一楼送花园，所谓的花园归全体业主共有，而非开发商处理的范围之内，A公司无权处分，因此马某某买一楼赠花园的目的不能实现。即使A公司交付了花园，也不是法律上的交付。A公司的违约行为为马某某造成200,000元的损失，负有退还购房款的义务。A公司的再审

　　请求不能成立。

　　马某某向一审法院起诉请求：判令A公司返还购房款200,000元，并承担本案诉讼费用。

　　一审法院认定事实：阿斯兰小镇住宅小区系A公司开发，A公司在商品房销售广告及宣传资料中承诺买一层送花园，马某某了解A公司的商品房广告内容后，2016年7月29日马某某与A公司签订了《商品房买卖合同》及《大庆阿斯兰小镇商品房买卖合同补充协议(住宅)》,约定：马某某购买A公司开发的阿斯兰小镇项目4#地(D-02-1地块)4-5号楼2单元020102室的房屋，单价每平方米6770.6元，建筑面积129.01平方米，总价款873,474.7元，马某某交付了全部房款。房屋交付后，A公司未履行交付花园的承诺。而A公司向马某某承诺赠送的花园现属于小区的公共部位，归小区全体业主共有。另查明，与马某某同一楼房、同一架构的二楼房屋售价为单价每平方米5432.42元、四楼房屋售价为单价每平方米5196.98元。

　　一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，A公司作为涉案楼盘的开发商既然已经向马某某承诺了买一层送花园，而且一层的房价明显高于其他相同架构的楼层，由此可以看出取得花园的占有使用权就是马某某签

　　订合同购买一层房屋的主要目的。而A公司无权赠送花园，马某某购买一层楼房占有使用花园的目的无法实现，但马某某败买的一层房屋的单价明显高于其他楼层的单价，现马某某要求A公司退还差价，合理合法，A公司应予退还。根据马某某提供的证据，与马某某同一楼房的二楼单价每平方米5432.42元、四楼单价每平方米5196.98元，故认为马某某一层房屋价格应按照该两层楼价格的平均值确定较为合理。A公司应予返还马某某房屋价款差价为187.826元|(6770.6-5314.7)元×129,01平方米]。一审判决：A公司于判决生效后十日内返还马某某购房款187,826元。一审案件受理费减半收取计2150元，由A公司负担。

　　A公司不服一审判决，提起上诉。

　　二审法院对一审法院查明的事实予以确认。

　　二审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。在A公司只交付案涉房屋，而未能按照“买一层送花园”的承诺交付案涉花园，应当返还多收取的房屋价款。关于A公司上诉理由，法院评判如下：一、关于A公司主张双方合同中是否约定赠送花园的问题。通过马某某提交的相关证据能够证明，A公司对涉案小区进行商业宣传时，明确作出了购买一层房屋即赠送花园的说明和允诺，该说明和允诺对房屋买卖合同的订立及价格存在重大影响，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第三条之规定，应当将A公司的上述宣传视为要约。即使马某某与A公司在商品房买卖合同中未对赠送花园的事宜进行明确约定，但A公司关于赠送花园的说明和允诺应当视为合同

　　的内容，且其按照包括案涉花园在内的价格收取房款，故应当认为双万已实际成立了包括案涉花园在内的买卖合同关系。由此，A公司应当履行交付案涉花园的义务。在客观履行不能的情况，应当依法承担违约责任。一审法院对此认定并无不当。二、关于A公司主张一审法院退还差价的依据是否符合法律规定的问题。从购买价格来看，合同约定的单价明显超出了A公司出售的同位置、同楼层、同架构的其他房屋的一般价格;从一般交易习惯和生活常理来看，可以认定马某某所交付的购房款除房屋本身的价值外，还应当包含A公司所承诺赠送的花园的相对价值。因此，一审法院参照其他类似房屋的价格对A公司应当返还购房款的数额作出认定，具有事实依据，符合法律规定。三、关于A公司主张一审法院适用法律是否适当的问题。本案系A公司未能完全按照案涉商品房买卖合同及补充协议的约定履行义务引发的违约之诉，一审法院结合案情，适用《中华人民共和国合同法》第五条、第六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条作出裁判，并无不当。A公司关于本案已过除斥期间等相关上诉理由不能成立，不应予以支持。四、关于A公司主张一审法院未对其提出的反诉进行审理的问题。一审中，A公司确实提出反诉请求，但一审法院经审理查明A公司不具有反诉主体资格，并在判决书中A公司辩称部分作出了对A公司的反诉不予受理的结论。虽然一审法院对上诉人交纳的反诉费用未予处理有所不妥，二审法院在此予以指正，但因A公司的反诉请求明显不成立，亦未影响一审法院对本诉的审理与裁判，故A公司以此为理由主张一审程序违法不能成立。二审

　　判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4057元，由A公司负担。

　　本院再审期间，双方均未提交新证据。

　　本院再审查明;A公司与马某某再审庭审均认可，案涉房屋交付时，A公司将马某某房屋前的区域与公共部分隔离开来，一并交付马某某，护栏至今仍未拆除。本院对除A公司未履行交付花园的事实外的二审法院认定的其他事实予以确认。

　　本院再审认为，A公司作为案涉楼盘的开发商，在商品房销售广告及宣传资料中承诺买一层送花园，马某某了解A公司的商品房广告内容后，于2016年7月29日，双方签订了《商品房买卖合同》及《大庆阿斯兰小镇商品房买卖合同补充协议(住宅)》,两份合同均未约定赠送花园事宜。案涉房屋交付时，A公司将马某某房屋前的区域与公共绿地隔离开来，一并交付给马某某使用，双方对该区域即为销售广告承诺的“花园”均无异议。现马某某认为所赠区域属于小区公共部位，A公司无权赠送，合同目的无法实现，请求A公司返还购房款差价。A公司已将销售广告承诺的区域用护栏隔离开来交付给马某某独立使用，履行了买一层送花园承诺，马某某占有使用该区域至今，合同目的已经实现。且各楼层价格是综合多种因素确定，原审法院将一楼房屋售价与二楼和四楼房屋售价对比，没有依据。双方所签合同及其他宣传材料均未约定或载明一楼与其他楼层房屋差价原因系基于所赠花园而产生，原审判决将楼层差价款返还亦缺乏法律依据。马某某的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。另外，一审法院已经受理了A公司的反诉，如认为A公司不具备主体资格，应制发民事裁定书驳回反诉，在判决书中A公司辩论意见部分中论述属不予受理错误。

　　综上，A公司的再审主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：

　　一、撤销黑龙江省大庆市中级人民法院(2020)黑06民终1872号民事判决和黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院

　　(2020)黑0691民初999号民事判决;

　　二、驳回马某某的诉讼请求。

　　一审案件受理费2150元，二审案件受理费4057元，由马某某负担。