案件描述

民 事 代 理 词

尊敬的审判长：

陕西合恒律师事务所接受本案上诉人杨某、陈某、陈某的委托，指派樊峥民律师担任其与韩某、陈某确认协议无效纠纷一案的二审代理人，针对本案事实和相关法律规定，现发表如下代理意见：

一、被上诉人陈某、韩某之间于2004年8月19日签订的关于人武部北侧住房、宅基地和全部配套设施的买卖协议自始无效。理由如下： (一)根据一审法院调查清楚的事实，陈某系户县甘亭镇七一村村民，韩某系户县经贸局退休干部，为城市居民。依据我国《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让……”，同时我国《合同法》第52条第(五)项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。故此，本案中陈某、韩某所签订的协议因违反国家法律强制性规定而无效。

(二)本案所涉房产为陈某、杨某、陈某、陈某四人提出申请，经土管部门批准，获批三间庄基，后上诉人一家盖了三间两层楼房，另有两间平房。该房屋及宅基地使用权属于家庭共有财产，陈某个人无权独自处分。而且房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织和村民委员会管理，故陈某也无权处分该宅基地。

(三)该案被上诉人对于所涉房产属于无权占有，而非善意取得。根据《物权法》第一百零六条规定善意取得需要符合;(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人三个要件。结合本案。

首先，本案中受让人韩某主观上并非善意，我国一直以来适用严格的土地管理制度，农村住宅、宅基地使用权、土地禁止对外流转，更禁止城市居民在农村置办房产及土地。而且我国严厉打击小产权房，普通人都知道从农村买房买地属于非法行为，是法律法规所明确禁止的。更何况被上诉人韩某作为经贸局退休干部，不可能不了解国家的土地政策。其为何会在明知法律禁止的情况下还从农村购买房产和宅基地，完全是为了投机，而且我们后来也看出被上诉人韩某购买房屋并非自住，而是立马出售他人谋取巨额差价。非常明显的是该宅基地使用证上已经很明确记载申请人为陈某、杨某、陈某、陈某四人，在其明知该房产及宅基地使用权并非陈某一人所有时，却仍然与陈某签订协议，进行交易，这一系列的行为都可以反映出被上诉人主观上并非善意，更何况在善意取得中的“善意”，法律明确由买受人承担举证责任。但是从一审过程中来看，被上诉人并没有提供其为善意的相关证据，而综合整个案件事实可以看出其并不存在所谓的善意。

其次，所涉房产三间两层楼房，另有三间平房，房屋面积266平方米，总共198000元，平均每平米仅仅700多元，已经远远低于市场价格，并非合理对价。

再次，该案所涉房屋为不动产，所有权变更需要做过户登记，而且宅基地所有权属于该集体所有，成员仅仅拥有的是使用权，并且法律法规明确禁止转让给城市居民。因此所涉房产及其宅基地使用权无法进行过户登记和交易。以上说明该案被上诉人并非善意取得，而是无权占有。

(四)被上诉人陈某与韩某所签协议因合同标不能而无效。即合同所规定的债权人的权利和债务人的义务在客观上有成为现实的可能。如果标的无法实现，则不发生法律上的效果。当事人签订的房屋和宅基地使用权的协议，其标的买受人交付价金、出卖人转移房屋所有权以及宅基地使用权。但现实生活中，由于禁止农村房屋及宅基地对外买卖的行为，房产管理部门仅仅只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，对于农村房屋则不予办理过户手续。而且该案中所涉的宅基地使用权的转让并未经过村委会和土地管理部门的批准。因此在协议签订时其就属于标的不能的无效协议。

二、该案不存在一审法院所说的“该案涉及宅基地已被政府征用，农村集体土地所有权性质已发生变更，现返还宅基地所有权无法实现”的事实。首先，本案所涉宅基地并非被户县人民政府征用为军事用地，而是被实际用作房地产开发使用。其次，本案所涉宅基地是被征用而非征收，仅仅改变的是土地用途，而并没有改变土地性质即所有权权属，一审法院在此存在故意混淆法律概念，而且适用法律严重错误的现象。再次，户县甘亭镇人民政府与户县甘亭镇七一村委会签订的协议，约定土地补偿费、安置补助费以房屋置换形式补助村民。其中补偿费用就是对征用该村村民宅基地而给与的经济补偿，只是宅基地使用权的形式以政府补偿的形式体现，何来“无法实现”一说。而且协议中非明是对村民的补偿，而且被上诉人韩某既非本村村民也根本无法取得宅基地使用权，又何来承受政府补偿的法律依据。

三、宅基地是集体经济组织无偿分配给本集体经济组织成员的基本生活资料，而非生产资料，该资料具有社会保障性质，使农民能够依赖宅基地得到基本的生活保障。因此，我国对宅基地流转实际采取了严格禁止的态度。农村宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得与集体组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，其具有社会福利和社会保障的功能。而本身城市居民社会保障相对农村就要好一些，更全面一些。该案中被上诉人韩某购买房产及庄基并不是满足基本的居住要求，而对于农民来说房屋及庄基则是其安身立命的最后保障。如果该案简单的认定双方货款两情，而无视协议的绝对无效和自始无效的法律理念，以及考虑社会公平与正义，将会引起巨大的负面影响，使得更多城市居民到农村置办房产，也将会使更多的农民失去最为基本的社会保障，因此对于本案的审理，请求法院予以慎重裁量，尊重法律法规的立法本意，注重判决的法律效果和社会效果，综合权衡双方的利益。

以上代理意见，供合议庭参考。

代理人：樊峥民

二零一三年三月十四日