律师观点分析
一、基本案情
2019年11月30日,原告苏*与被告彭*、佛山市**房产代理有限公司签订《房屋买卖合同》,约定彭*将位于佛山市高明区一间房屋以77万元的价格出售给苏*。该房屋存在二次抵押,一押38万元,二押15万元。签订合同后,苏*按照合同约定向彭*支付5万元定金、10万元首付款以及向佛山市**房产代理有限公司支付15050元的中介费与服务费。
后苏*知悉彭*系法院失信被执行人,在法院存在大量债务未进行清偿,导致涉案房产无法释押,无法将房屋过户,同时佛山市**房产代理有限公司未将涉案房产权属状况告知苏*。
苏*委托我所代理此事,希望能够返还定金及购房款。
(文中均为化名)
二、代理过程
在详细了解案情后,办案律师认为签订合同后,彭*未将涉案房屋存在二次抵押情形告知苏*,导致涉案房屋无法办理过户手续,合同无法履行,彭*已违约在先,应承担相应的违约责任。同时,根据合同约定,苏*有权要求彭*支付违约金。基于以上情况,办案律师第一时间指导当事人开展相关的搜集微信聊天记录、查询房屋登记信息、证明对方违约等证据。另外,办案律师又多次与彭*进行沟通,尽可能促进双方调解,节约当事人时间成本。在立案时,办案律师及时做好财产保全,查封对方房产,保证后续的执行事宜。最终,法院判决原告苏*与被告彭*签订的《房屋买卖合同》解除,并判决被告彭*向原告彭*返还购房定金5万元和购房款10万元,支付违约金7.7万元。当事人对此结果表示十分满意。
佛山市高明区人民法院作出判决如下:
一、确认原告苏*与被告彭*于2019年11月30日签订的《房屋买卖合同》于2020年9月15日解除;
二、被告彭*于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏*返还已收取的购房定金5万元;
三、被告彭*于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏*返还已收取的购房款10万元;
四、被告彭*于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏*支付违约金7.7万元。
三、争议焦点
1.签订《房屋买卖合同》时,被告是否告知原告房屋存在的抵押状况;
2.被告是否存在违约行为
四、律师点评
在房屋买卖中,要注意房屋是否有抵押,是否有被查封等情况,如遇到上述情况,须保留相关证据,走司法程序,及时止损。此外,本案中通过查封对方的财产对返还定金及购房款起到很大的作用。因此,房屋买卖过程中,须谨慎交易,若出现纠纷,建议委托律师介入。