律师观点分析

【案号】（2021）粤0606民初12700、12806、13115号等

【委托人】22位佛山市顺德***业主（原告）

【代理结果】法院认定佛山市**房产有限公司存在违约，向业主们支付违约金XXX.13元

【代理单位】广东XX

【主办律师】王XX律师

一、基本案情

2017年，佛山市顺德***业主与佛山市**房产有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定佛山市**房产有限公司应当在2018年10月31日前向业主交付该商品房。当日，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》（简称《补充协议》），该《补充协议》第十五条约定，因佛山市**房产有限公司的原因未能在商品房交付之日起一年半内协助买受人取得该商品房房屋所有权证书的，佛山市**房产有限公司应按日计算向买受人实际支付房价款万分之五的违约金支付给买受人。

佛山市顺德***业主委托我所代理此事，希望追讨佛山市**房产有限公司逾期办理房产证违约金。

（文中均为化名）

二、代理过程

我所办案律师在与业主充分了解案件情况，认真研究案卷材料后，认为可以追讨逾期办理房产证违约金。随即，办案律师指导业主提前做好收集、提供相关证据等材料准备，向法院提起诉讼。最终，在办案律师的努力下，法院认定存在违约，应当承担违约责任，向22位业主们支付违约金XXX.13元，业主感到满意。

佛山市顺德区XX作出如下判决：

法院认为，业主已依约履行了向佛山市**房产有限公司支付购房款等义务，但佛山市**房产有限公司未能在约定的时间内协助业主取得不动产权登记证，属于违约，依法应当承担违约责任。佛山市**房产有限公司辩称逾期办证的原因是其需要配合国土部门调查对涉案地块竣工违约进行调查，但即便如此，佛山市**房产有限公司配合国土部门调查的原因是其逾期竣工，但与业主无关，佛山市**房产有限公司亦未能举证证明在此期间出现了完全超出逾期导致严重影响工程竣工或无法办证的情形，法院不予采纳。

法院酌情将逾期办证违约金的计算标准调整为按每日万分之三计算。最终判决佛山市**房产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向22位业主支付违约金XXX.13元。

三、辩护意见

1．因政府部门等第三方原因导致办理房屋所有权证书延期，从而将责任推给政府部门；

2．依据合同计算的违约金高于业主们实际损失，不应当赔偿如此高金额的违约金。

五、律师点评

佛山市**房产有限公司逾期办理房产证的违约责任在房屋买卖合同已经明确约定，且佛山市**房产有限公司逾期办理房产的违约行为有较为充分证据证明。

佛山市**房产有限公司作为土地使用权人存在违约责任，导致政府部门无法配合办理物业的确权登记。无论政府部门不配合办理物业的确权登记的行为是否有合法合理依据，都不能免除佛山市**房产有限公司在整个事态中的原始过错。房屋买卖合同是佛山市**房产有限公司提供的格式合同，关于逾期办理房产证如何计算违约金条款是佛山市**房产有限公司经过自身思考后所作出的约定，依据该约定主张违约金对佛山市**房产有限公司公平合理，并且业主们确实有因为逾期办理房产证而产生实际损失，包括但不限于无法办理银行贷款，无法积分入户等损失。故此，佛山市**房产有限公司应当依约承担违约责任。