律师观点分析

【案     号】（2016）粤0605民初14874号
【委 托 人】蔡*广
【审理程序】法院一审
【代理结果】调解成功，为我方争取到35万元赔偿金
【代理单位】广东熊何律师事务所
【主办律师】卞静 律师
 
一、基本案情
      2016年2月24日，蔡*广与被告潘*启双方签订了《房地产买卖合同》，约定潘*启向蔡*广出售位于佛山市南海区**街道**路3*号**花园3*栋*单元**2房及**花园8*区地下室4**4号车位，房屋建筑面积166.17 平方米，总房价为280万元。《房地产买卖合同》第七条第(二) 款约定卖方应当在签订合同之日起7天内向抵押银行申请还款（若存在逾期供款，卖方应当还清逾期供款）并承担还款的手续费，并到相关部门办理抵押注销手续。但蔡*广在支付定金20万元及中介费3万元后，潘*启基于佛山房价上涨的因素拒不向银行申请还款办理抵押注销手续，恶意违约。蔡*广无奈之下找到熊何律师团队代理此案，希望被告潘*启能继续履行合同，将合同过户到自己名下。

（文中所用均为化名）

 

二、代理过程
      我所律师在接案后，迅速向潘*启出具律师函，要求潘*启继续履行合同，并固定催告证据。随后立即向南海区人民法院提起诉讼，并提起诉讼保全，要求法院查封涉案房屋，避免潘*启转移财产。在等候法院查封的过程中，办案律师发现潘*启将银行贷款提前还清，马上判断潘*启是准备转移财产，于是要求法院立即查封该房产。果然，在法院查封后我方发现，潘*启于2016年9月21日与第三人章*殷签订了《房地产买卖合同》，将佛山市南海区**街道**路3*号**花园3*栋*单元**2房以260万元出售予第三人章*殷，在查封涉案房产前已悄然进行纳税阶段，只差过户最后一道程序。
      随后，一审两次开庭，办案律师在法庭上为当事人据理力争，一方面要求法院判决涉案房屋过户给原告，另一方面通过第三人向被告潘*启施压。果然，潘*启在庭审中开始软化，主动提出和解，愿意赔偿部分损失，但蔡*广本人却不同意，仍希望能够争取涉案房产。办案律师综合分析案情认为此时进行对我方当事人有利无害，于是在经过多次向当事人解析相关法律关系后，终于说服当事人接受赔偿，并通过第三人章*殷向被告施压，最终促成调解，被告潘*启赔偿35万元违约金给我方当事人，取得让当事人满意的结果。
 
三、代理意见
      1、第三人章*殷属于恶意订立合同，且其不具备案外人身份，不是适格原告
      由于法院及时查封了涉案房产，第三人章*殷出于无奈，只好向法院提起了案外人执行异议，希望能够解封涉案房产，完成过户。同时章*殷又向法院提出申请，以第三人身份加入原审诉讼，提出独立诉讼请求要求房屋过户到其名下。   
      在案外人执行异议中，办案律师提出第三人章*殷在明知原告与被告存在房屋买卖合同纠纷的情况下仍与潘*启订立房地产买卖合同，出售价格为明显不合理低价，属于恶意订立合同，损害原告利益，意图阻碍原告获得房屋所有权的行为，同时又提出由于章*殷已加入原审诉讼，不具备案外人身份，不是适格原告。

       2、第三人在庭审前已实质占有了涉案房产，继续过户已无可能
      本案履行阶段尚浅，同时蔡*广在合同履行过程中也存在部分过错，且第三人在庭审前已实质占有了涉案房产，此时要求继续过户已无可能，争取高额赔偿是更优方案。

       3、第三人解封后，被告必然不愿支付高额违约金
      在被告支付完违约金第三天，法院出具执行异议裁定，裁定第三人执行异议成立，解封涉案房产。所幸当事人早早接受了办案律师的建议，及时接受和解，取得违约金，否则第三人解封后，被告肯定不愿意支付高额违约金。
 
四、争议焦点
      1、潘*启是否恶意违约；
      2、潘*启与蔡*广签订的合同是否能继续履行。
 
五、律师点评
      本案是一起典型的房屋买卖合同纠纷案件，在房价疯涨的背景下，房主恶意违约，坐地起价的情况屡见不鲜，买受人对此应果断拿起法律武器，维护自身的合法权益。但同时本案也给现在的房产交易双方都提了个醒：一方面，作为买受人一定要注意固定证据，早发现早起诉，避免出卖人采取一房两卖行动，导致房、款两失；另一方面，也让出卖人明确，如果因为房价上涨等原因而恶意违约，后果也会相当严重。在此，要告诉各位正处于房屋买卖纠纷或潜在纠纷中的当事人，一旦发现情况不对劲，要及早和律师联系，征求律师意见，及早固定证据；当案件已经处于诉讼过程中，也应听从律师的专业意见，及时调整诉讼预期，避免因个人的感情、期望等非理性因素影响案件的最终结果。相信在熊何律师团队专业房地产律师的帮助下，大家都能顺利的完成房屋买卖交易，维护自身的合法权益。