农村房屋连环买卖合同有效吗？

律师观点分析

一、案情简介

2006年初A村委会与王X签订《合同书》，约定A村委会将本村的一处校舍以1.9万元的价格出卖给王X。王X支付1.9万元价款后就在该校舍内居住生活。2021年王X又将该处校舍以15万元的价格出卖给A村的村民孙X。孙X支付15万元购房款后，对房屋进行加固修缮后居住生活。2024年12月，A村委会突然反悔，向法院起诉要求确认其于2006年初与王X签订的《合同书》无效，请求王X、孙X返还校舍并支付房屋占有使用费4万余元。

二、解律师点评

解律师在接到本案王X的委托后，积极查找大量法律法规和类案判决后，认为案涉《合同书》等一系列买卖合同均是有效较为合理，具体理由如下：

1.本案系农村房屋的连环买卖纠纷，应从整体上予以考虑和认定。农村私有房屋买卖合同的效力，应当以最后一手买受人的身份情况进行判断，最后一手买受人属于涉案房屋所在集体经济组织成员的，合同有效。

2.宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村房屋买卖必然涉及农村宅基地的流转，根据相关法律法规规定，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，因此农村房屋及宅基地原则上不允许向农村集体经济组织成员以外的主体转让，仅在一定条件下可以在农村集体经济组织内部流转。

3.本案中，涉案房屋先后经历了两次买卖，分别为A村村委会将房屋出卖给王X，若干年后，王X又将该房屋出卖给A村村民孙X。在上述买卖过程中，因王X并非涉案房屋所在地农村集体经济组织成员，其购买涉案房屋的行为本应认定为无效，但之后王X又将涉案房屋出售给A村村民孙X，孙X系涉案房屋所在地农村集体经济组织成员，这意味着该宅基地使用权又复原至法律法规许可的范围内，A村委会与王X之间的房屋买卖行为的非法性已经被消除。

4.若干年前A村委会将涉诉房屋出售给王X系双方的真实意思表示，双方均已经履行完毕多年，其在若干年后又起诉要求收回涉诉房屋，有违诚实信用原则。

5.房屋已经建成多年，孙X也对房屋进行了加固、返修，案涉房屋不存在返还的可能性。

6.依照我国城乡规划法的规定，认定涉案房屋是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围，法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑。

三、建议与意见

1.农村宅基地上的房屋买卖是否有效，关键是看买受人是否是本村村集体经济组织成员。如果是，则房屋并没有因为买卖流转到村外，因而买卖合同时有效的。否则，无效。

2.农村房屋流转尽量在本村集体经济组织成员之间进行，一旦涉及到村外人参与买卖，则应当谨慎对待，否则后期可能摊上官司、惹来麻烦。