2018年，被告L公司同蒋某签订商铺租赁合同，约定乙公司将某商铺出租给蒋某使用。同日，双方还签订了一份补充协议，主要约定出租人B1楼层开业率未达到70%（不含70%），承租人按照提成租金交纳租金，开业率达70%后，乙方立即按原合同约定交纳租金。

2018年10月1日，L公司与蒋某、原告Y公司签订协议书，自2018年8月24日起原合同承租主体由蒋某变更为Y公司，Y公司同意受让蒋某的债权债务。

2021年8月7日，Y公司向L公司发出一份通知，主要内容因L公司经营不善，大量商家关闭，顾客流失严重，且L公司自2021年7月1日开始断水断电，导致Y公司无法经营，正式通知L公司双方签订的租赁合同及各补充协议2021年7月1日解除，L公司应返还各项费用97951.53元。

1、确认双方签订的商铺租赁合同及四份补充协议2021年8月7日解除；

2、L公司退还履约保证金xx元、物业管理保证金xx元、质量保证金xx元、电费xx元；

3、L公司赔偿Y公司2021年7月1日至8月7日的营业损失xx万元。

合同已经解除，是2021年8月19日解除的，因为Y公司已经在当日把商户清理完毕，搬离了现场，我们也收回了场地。

Y公司违约导致合同解除，Y公司没有按约定支付2021年7月的租金，我方开业率已经超过70%，Y公司不缴费没有正当理由。我方根据合同约定行使解除权，口头通知的，现在搞不清具体哪天通知的。按照合同约定履约保证金不退，物业管理保证金20527.2元也不同意退还，因为我们认为物业管理保证金也是履约保证金的一部分。

L公司提出反诉请求：

1、确认双方签订的租赁合同及四份补充协议2021年8月19日解除；

2、Y公司支付2021年7月1日至8月19日的租金62865.72元、物业费16871.67元；

3、Y公司支付迟延履行违约金，以第二项请求中拖欠的金额之和79737.39元为基数，按照日千分之一的标准，自2021年6月11日支付至实际付清之日止；

4、Y公司支付2019年4月10日至2021年3月10日的租金迟延支付的违约金30760元；

5、Y公司至今还注册在我们这个地址上，我方要求Y公司赔偿2万元。

1、确认原被告之间租赁合同及两份补充协议于2021年8月19日解除；

2、被告在本判决生效之日起七日内退还原告质量保证金、电费；

3、原告在本判决生效之日起七日内支付被告租金和物业费XX元；

4、原告在本判决生效之日起七日内支付二〇二一年七月一日至八月十九日租金的迟延履行违约金；

5、原告在本判决生效之日起七日内支付被告租金的迟延履行违约金XX元；

6、驳回原告其他诉讼请求；

7、驳回被告其他反诉请求。

本案中，原被告均认可合同解除，只是对合同解除时间有争议。原告认为被告公司私自停水停电，导致己方无法进行正常经营，故发出解除通知。但Y公司没有按时支付房租，L公司依照合同约定停水停电，是Y公司违约在先，其作为违约方提出解除合同，不发生解除的效力。

关于被告的反诉。原告应当按约支付租金，但没有证据显示被告在停水停电之前书面通知了原告，同时也要考虑到出租人停水停电等行为对合同履行产生的影响应当与承租人拖欠租金的金额、违约的过错程度相适应。

一般来说，为了保障租赁物的正常使用，保障水电是租赁合同中承租人的基本义务。出租人如果想采用停水停电措施，需要在合同中提前约定。同时需要注意，即使按照合同约定有权停水停电，也要尽到提前通知的义务。

出租方在采用停水停电的措施时，必须把握适度性，仅在承租人违约已经达到根本违约，导致合同解除或无法履行的程度，才可以停水停电。如果在承租人违反一般合同义务，不构成严重违约时，出租人无权停水停电，如果擅自停水停电，反而有可能面临赔偿承租人损失的风险。

本案中，出租人没有在停水停电前履行通知义务，所以法院酌情确定了停水停电后租赁期的租金。停水停电等措施对房屋承租人的使用、经营影响较大，采用这类措施虽然有可能达到快速腾退房屋的目的，但也会对出租人的权益产生影响，在诉讼中会考虑停水停电措施给承租人带来的损失，而酌定减少对应租金或赔偿数额。