刘璐律师
律师观点分析
·当事人：
o上诉人（一审被告、执行案外人）：A某某
o被上诉人（一审原告、申请执行人）：张掖B银行；代理律师：刘璐，甘肃森瑞律师事务所
o被上诉人（一审被告、被执行人）：张掖C公司、D某某
·案情经过：
o张掖B银行与C公司、D某某等金融借款合同纠纷一案，一审法院判决C公司清偿借款本金及利息，张掖B银行对C公司抵押的财产享有优先受偿权，D某某承担连带清偿责任。因C公司未履行义务，张掖B银行申请强制执行。
oC公司于2015年8月将包含涉案商铺在内的房产及土地抵押给张掖B银行，并办理抵押登记。2017年9月30日再次抵押相关商铺，并于11月2日办理抵押权登记手续。
o2016年4月和6月，C公司与张掖市E公司（法定代表人A某某）签订合同，由该公司负责外墙干挂石材工程和宾馆装修工程。2018年3月1日，A某某与C公司签订《商铺认购协议》，约定购买涉案商铺，购房款由未支付的工程价款冲抵。协议签订后，C公司交付商铺，A某某将其出租。
oA某某认为其对拖欠建筑工程款债权享有优先受偿权且已实际占有商铺，应排除强制执行，提起执行异议之诉。一审法院判决准许执行涉案商铺，A某某不服上诉。
·二审判决：驳回上诉，维持原判。
刘璐律师办案心得：
在本案中，关键是要厘清A某某是否具有排除强制执行的权利。
·关于工程价款优先受偿权：A某某并非与发包人直接建立施工合同关系的承包人，实际承包人是其作为法定代表人的张掖市E装饰有限责任公司，且该公司未在法定期限内主张优先受偿权，也未提起确认之诉。此外，A某某所在公司的施工范围与涉案商铺所属工程项目不一致，其对涉案商铺不享有优先受偿权。
·关于排除强制执行的权利：张掖B银行对涉案房屋的抵押权已得到确认，A某某与C公司以商铺抵顶工程款的行为本质上是实现金钱债权，且A某某不属于商品房消费者，不满足法律、司法解释规定的例外情形，其对涉案房屋主张的权利不能对抗张掖B银行的抵押权。
综上，办理此类案件需准确把握法律规定和案件事实，明确当事人的权利义务关系，以切实维护委托人的合法权益。