臧存良律师
律师观点分析
一、案情简介
2020年5月，买方A先生通过某房地产经纪公司（简称“中介公司”）购入一套位于聊城市东昌府区的住宅，合同总价68.2万元。2024年6月，A先生偶然得知该房曾于2013年发生过恶性刑事案件，系社会俗称的“凶宅”。因卖方及中介均未在交易前披露该重大信息，A先生心理受到极大冲击，无法继续居住，遂委托臧存良律师提起诉讼，要求撤销房屋买卖合同并追回全部损失。
二、判决结果（2025年3月17日作出）
撤销2020年5月签订的《房屋买卖居间合同》；
卖方代理人B女士10日内返还全部购房款68.2万元并赔偿资金占用利息；
卖方代理人B女士10日内赔偿税费、登记费1.188万元及利息；
卖方代理人B女士10日内赔偿已形成附合的装修损失1.102万元及利息；
卖方代理人B女士10日内赔偿买方已实际承担的按揭贷款利息10.016万元；
中介公司10日内退还中介费1.744万元及利息；
案件受理费、保全费绝大部分由对方承担。
三、案件分析
撤销权除斥期间：法院认定买方2024年6月才确切知晓“凶宅”事实，2024年9月起诉未超一年除斥期间。
诉讼主体确定：通过对资金流向、公证委托范围及两次交易链条的梳理，法院确认“名为代理、实为转售”，最终判决由实际收款人B女士承担全部返还及赔偿责任，免除名义产权人C先生责任。
重大误解与公序良俗：法院采纳“凶宅虽非法律概念，但足以影响一般买受人缔约意思”的观点，认定买方构成重大误解，合同应予撤销。
损失范围：对已形成附合的装修、已缴纳的税费及已付贷款利息均全额支持；对可移动的家具、电器予以剔除，避免过度赔偿。
四、律师点评
信息披露义务是二手房交易的底线。无论法律是否明确定义“凶宅”，出卖方及中介均负有如实告知影响房屋价值或使用利益的重要事实的义务。
撤销权的一年除斥期间起算点以“知道或应当知道撤销事由”为准，买方在获取确切证据后立即起诉，是权利得以保留的关键。
诉讼策略上，臧律师通过梳理资金流向、公证委托范围、两次合同价差等证据，成功锁定真正责任主体，避免了“名义产权人无力偿还”的执行风险。
损失计算精细化。将已付房款、税费、登记费、按揭利息、已形成附合的装修款逐一列项并附利息请求，既避免重复计算，又最大限度维护当事人经济利益。
中介责任独立化。法院判令中介退还全部中介费并承担利息，体现了对专业机构审慎义务的严格要求，也为买方挽回部分损失。
本案提醒购房者：签约前务必多渠道核实房屋背景；一旦发现重大瑕疵，应第一时间固定证据并咨询专业律师，及时启动法律程序，最大限度降低损失。