黄志伟律师
律师观点分析
房屋租赁合同履行中，免租期认定、占有使用费计算常成为双方争议焦点，稍有不慎便会引发高额费用索赔。镇江市某生物科技公司（以下简称“生物公司”）与当地大学科技园发展公司（以下简称“科技园公司”）因房屋租赁产生纠纷，科技园公司一审索赔超200万元，生物公司委托黄志伟律师提起上诉后，二审法院依法改判，大幅核减生物公司应支付的费用，成功为当事人维权减损。
一、案件基本情况
科技园公司与生物公司因房屋租赁合同纠纷诉至法院，科技园公司一审诉请要求生物公司支付拖欠租金41万余元及违约金、2022年1月至2025年7月占有使用费及物业费123万余元、律师费4万元等，合计索赔超200万元。一审法院判决生物公司支付占有使用费及物业费73万余元、律师费1.5万元，生物公司认为一审判决认定事实及适用法律错误，委托黄志伟律师提起上诉。
本案核心争议焦点为：1.案涉租赁房屋免租期起始时间及是否存在欠付租金情形；2.生物公司应支付的占有使用费、物业费金额如何认定；3.生物公司是否应承担律师费、保全保险费。案涉租赁标的为镇江市***产业园孵化器楼、中心研发区2号楼多套房屋，租赁面积涉及239平方米、1944平方米、1119平方米等，租金标准17元/平方米/月，物业费1.5元/平方米/月。
二、一审判决标的
生物公司腾空返还中心研发区2号楼211.27平方米房屋；
支付2022年1月1日至2025年7月30日占有使用费671057.72元、物业费59210.98元，合计730268.70元；
按211.27平方米基数支付2025年8月1日起至实际返还房屋之日的占有使用费及物业费；
支付律师费15000元；
驳回科技园公司其他诉讼请求。
以上生物公司需支付的费用合计745268.70元（不含后续未结算费用）。
三、二审判决结果
黄志伟律师代理生物公司提起上诉后，镇江市中级人民法院依法审理并作出(2025)苏**民终3**4号终审判决，维持一审判决腾空房屋、后续费用计算、律师费15000元的判项，撤销原第五项，变更占有使用费及物业费支付金额，核心改判结果为：
生物公司支付2022年1月1日至2025年7月30日占有使用费481358元、物业费42473元，合计523831元；
驳回科技园公司其他诉讼请求；
诉讼费分担：一审案件受理费20457元，科技园公司负担13911元、生物公司负担6546元；二审案件受理费22796元，科技园公司负担16096元、生物公司负担6700元。
经计算，二审判决相较一审，直接为生物公司核减占有使用费及物业费206437.7元，减损比例超28%，成功实现当事人的维权目标。
四、二审律师核心维权作用
黄志伟律师接受委托后，围绕案件争议焦点展开全面、细致的维权工作，成为二审改判的关键：
举证质证，还原案件事实：二审中提交微信聊天记录、银行明细账、退租申请等多组证据，充分证明生物公司早在2021年便申请退租、因疫情及科技园公司怠于回应导致续租未成，且仅实际占用211.27平方米房屋，同时证实科技园公司已将部分房屋另行出租给第三方，却仍向生物公司主张全额占有使用费，该部分证据被法院依法采信，成为厘清责任的重要依据；
精准抗辩，厘清法律责任：针对科技园公司主张的高额占有使用费，律师提出核心抗辩意见——双方租赁合同已于2021年12月31日解除，科技园公司已退还押金并将部分房屋另行出租，其未及时催告搬离、怠于行使权利导致损失扩大，自身存在过错，且生物公司仅实际占用小面积房屋，不应按大面积计算费用，该抗辩意见被法院采纳，法院认定双方对损失扩大均有过错，并据此大幅核减费用；
聚焦争议，否定不当索赔：针对科技园公司主张的欠付租金、保全保险费、4万元律师费等诉求，律师从免租期合同约定、保全保险费非必要支出、律师费主张过高且缺乏依据等角度展开抗辩，法院最终驳回科技园公司该部分不当诉求，仅支持1.5万元律师费。
五、案件普法建议与意见
结合本案房屋租赁合同纠纷的争议焦点及判决结果，为市场主体履行房屋租赁合同、防范相关法律风险提出以下建议：
明确合同核心条款，避免约定模糊：签订房屋租赁合同时，需书面明确免租期的起始时间、适用范围、租赁面积，对租金标准、物业费承担、合同解除及房屋交接流程作出详细约定，避免仅以口头协议约定关键内容，防止后续因条款模糊引发争议；
合同解除/退租需办理书面交接手续：租赁双方解除合同或承租人申请退租时，务必签订书面的解除/退租协议，办理房屋及物品的交接确认手续，明确房屋返还时间、实际占用面积、费用结算节点，避免仅以微信、口头沟通确认，防止后续一方否认交接事实引发占有使用费争议；
及时行使权利，防止损失扩大：出租人发现承租人未按约定搬离房屋时，应及时以书面形式催告承租人搬离，并保留催告证据；承租人若因特殊情况无法及时搬离，应主动与出租人沟通并留存沟通记录，双方均应避免怠于行使权利导致损失扩大，否则法院将根据过错程度核减相关费用；
留存全部交易证据，便于维权举证：租赁合同履行过程中，双方应留存合同文本、租金及物业费支付凭证、微信/短信沟通记录、退租申请、催告函、房屋交接记录等全部证据，一旦发生纠纷，完整的证据链是厘清责任、维护自身合法权益的关键；
争议发生后及时委托专业律师：房屋租赁纠纷涉及免租期认定、占有使用费计算、过错责任划分等专业法律问题，一旦发生争议，应及时委托专业律师介入，律师可通过精准举证、合法抗辩，厘清双方责任边界，避免因法律认知不足导致承担高额不当费用，最大程度维护当事人合法权益。