房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

原告：王某

委托诉讼代理人：李炎，江苏汇君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：程理想，江苏汇君律师事务所实习律师。

被告：吴某

被告：CC

被告：卓某

第三人：鼓楼区某中介服务部

原告王某与被告吴某、CC、卓某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人李炎、程理想、被告吴某、CC、卓某的共同委托诉讼代理人戴任全、第三人鼓楼区某中介服务部的经营者李秀权、委托诉讼代理人孟庆河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房地产买卖合同》；2.判令三被告支付违约金（以55万元为基数、以每日千分之三为标准、自2021年5月1日起计算至实际给付之日止）；3.判令三被告赔偿房屋差价损失10万元、居间费6050元、律师费12900元、保全担保费1500元；4.本案诉讼费用由三被告负担。事实与理由：2020年9月16日，原被告在第三人处签订《房地产买卖合同》，约定原告为子女上学，以55万元的价格购买三被告所有的徐州市房屋（以下简称X室房屋），原告向三被告支付10万元定金并由第三人保管，双方于2020年12月31日前办理房屋过户手续。2020年11月3日，原被告去办理过户手续，但被告考虑交税问题未能完成过户，双方一致同意最晚过户日期为2021年5月1日。此后原告要求支付余款，但随着该学区房房价上涨，三被告表示不同意出售。原告认为，三被告已构成根本违约，应承担相应赔偿责任。请求人民法院判如所请。

被告吴某、CC、卓某辩称，1.买卖合同是无效合同，吴某在没有CC书面授权的情况下签订了协议，属于无效代理。而且在吴某签订协议买卖合同后，卓某的母亲吴某娟才去世，也就是说吴某并没有在卓某母亲活着的时候征求她的同意。2.作为中介及其原告本身有过错，因为买卖的房屋是遗产，那么作为原告与中介方就应当审查合法的渠道，也就是要审查取得涉案房屋合法继承权的书面证据。那么首先没有取得法定继承人吴某娟的同意，显然吴某娟去世过后，更不可能取得她的同意。3.买卖合同设立的标的在签订协议时尚处于不确定状态，因为吴某娟是在签订合同后去世，那就牵扯到代位继承的问题，因此在代位继承问题没有得到法定的认定之前，吴某无权单方订立涉案房屋的买卖协议。综上，该协议是无效协议，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。

第三人鼓楼区某中介服务部述称，原告找到我们想买房子，我们找到吴某、CC、卓某名下的这套房子，一开始我们落实到这套房子是吴某等人从母亲处继承而来，签合同的时候也说明了有继承遗产税，当时吴某说她们姊妹两名下还有其他的房产，卓某名下没有其他房屋，按照规定可以唯一住房满五年免征个人所得税，之后原告和被告吴某签订了合同，我们作为居间方，问了吴某其他的共有人是否能同意出售，吴某说她们都同意，她自己签就行了。签订合同后，双方按照期限到产权证办理过户，CC和卓某也到场了，但是因为没有满五年，要交税，双方就约定把过户的时间推迟到原合同上写明的5月1日。到期后，被告吴某告诉我卓某不愿意卖了，要留给小孩自己上学。10万元定金现在确实由我们保管。如果合同解除我们会退还给原告。

本院经审理认定如下事实：被告CC、吴某系姐妹关系，被告卓某系该两被告外甥女，X室房屋现登记于三被告名下。

2020年9月16日，经第三人居间，被告吴某以三被告名义与原告签订《房地产买卖合同》。双方主要约定：1.三被告将X室房屋（建筑面积53.02平方米）以总价55万元（固定装修）售与原告。原告先支付定金10万元，由第三人予以保管，余款于过户时付清。2.原被告于2020年12月31日前办理过户手续，如因房证年限未满5年需交税费，双方同意将过户时间推迟至2021年5月1日之前。3.违约方每日应按总房款的千分之三支付违约金，并承担守约方为履约支付的居间费及为主张权利产生的律师费等费用。

当日，原告向第三人支付定金10万元、居间费6050元。

2020年11月，原告及三被告共同至不动产登记机关办理过户手续，双方签订了《存量房买卖合同》，但因房屋年限须交税费，双方将已进行的过户手续撤回。

2021年4月，原告通过短信通知被告吴某办理过户事宜，被告吴某回复称：“你好小王，上次咱们在中介不是就讲清楚了吗，我家发生了不幸的事，该房子不能出售了，也说了请你谅解，其他事咱们再商量”。因认为三被告构成根本违约，原告遂委托江苏汇君律师事务所指派律师提起本案诉讼，并支付律师费12900元。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定……”本案中，原告主张三被告的违约行为发生于2021年5月，本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。

《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任……”即无处分权的出卖人与买受人订立的买卖合同有效。本案中，被告吴某以三被告名义与原告签订了《房地产买卖合同》，无论被告吴某在缔约时是否有权处分涉案房屋，该《合同》系被告吴某与原告真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务，否则应当向对方承担违约责任。现被告吴某明确表示不继续履行合同，已构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告吴某承担赔偿损失的民事责任。虽然被告CC、卓某并未签署《房地产买卖合同》，但两人于2020年11月至不动产登记机关与原告签订《存量房买卖合同》，仅因税费问题而延期办理过户手续。上述行为足以证明，被告CC、卓某对被告吴某的出售行为进行了追认，两人亦应作为出卖人向原告承担违约责任。《房地产买卖合同》解除后，第三人应将保管的定金10万元返还原告。

原告主张三被告应按55万元为基数、以每日千分之三为标准支付违约金，并赔偿房屋差价损失10万元。对此本院认为，双方约定的违约金标准不仅远远超过法定借贷利率上限，也高于原告实际损失数额，本院依法予以酌减。参考立达小区（双学区房、高层价格1万元左右、中层价格14000元左右）及同类地区二手房市场价格上涨情况，本院酌定支持违约金及房屋差价损失合计为19万元。

原告主张居间费6050元、律师费12900元，有相应票据予以证明，并符合双方约定，本院予以支持。原告主张保全担保费1500元既非双方明确约定应由违约方负担的费用，也非原告提起诉讼必然产生的费用，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：

一、解除原被告于2020年9月16日签订的《房地产买卖合同》；

二、被告吴某、CC、卓某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王某赔偿违约金及房屋差价损失19万元、居间费6050元、律师费12900元；

三、第三人鼓楼区某中介服务部应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王某返还定金10万元；

四、驳回原告王某的其他诉讼请求。