案例一：没有预售证，合同属无效

    唐先生购买了东市区的一间铺面，并严格依照《商品房购销合同》向开发商支付了全额购房款。然而，一个偶然的机会唐先生获知，开发商在向其售房时尚未取得《商品房预售许可证》！同时，唐先生听说，未取得预售许可证开发商是不能对外出售商品房的，如果签订《商品房购销合同》的，该合同也属无效合同。于是，唐先生非常担心因为自己与开发商签订的《商品房购销合同》是无效合同不受法律保护而使自己的权益受到损害。

    就此，唐先生咨询：对于这种情况，如何认定《商品房购销合同》是否有效？如果无效，该如何尽可能保护自己的合法权益。

律师解疑：

    《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定：商品房预售的，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。根据本条规定，一般认为在开发商取得预售许可证之前所签订的购房协议因为违反法律强制性规定而无效。但在商品房交易实践中，往往有开发商为了尽快回笼资金以确保工程的顺利完工，而在预售许可证办理之前或办理过程中就将商品房进行了销售，这一部分开发商在销售过程中并非都存有恶意欺诈的意愿并且这一部份销售合同大多能够得到实际履行。因此，如果一概而论地将未取得商品房预售许可证而签订的商品房买卖合同认定位无效，将不利于商品房买卖的交易安全。为此，在新司法解释中，最高院采用了较为折衷的处理原则：即出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。同时，为了防止开发商恶意预售商品房，新解释为开发商限制了严格的赔偿责任，即开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，而导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

    因此，唐先生可以向开发商了解是否已经补办了商品房预售许可证明，如果补办了的，可以认为唐先生与开发商之间的合同有效。同时唐先生也可以直接请求法院确认该合同的效力。如果在起诉前，开发商仍然没有办理商品房预售许可证明的，唐先生可以依据新解释的规定追究开发商的赔偿责任。

律师提示：

    新解释对开发商限定了非常严格甚至是带有惩罚性的赔偿责任，因而开发商在未来的商品房交易过程中，应当更严格的依照法律约束自己的销售行为。以防止产生不必要的纠纷及风险。

    作为消费者来说，在合同无效的状态下，其权益往往难以得到有效的保护。很可能遭受财力、人力、时间、精力的损失，因而，消费者在订立购房协议时，一定不要忘了仔细审验开发商的相关售楼手续（即通常所说的“五证”），以尽可能的降低自己的购房风险。

相关解释条文：

    第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

    第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

    （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

    （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

    （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”