律师观点分析

上诉人（原审被告）：东方XX房地产开发有限公司

法定代表人：郑X洪，该公司董事长。

委托诉讼代理人：娄X东，该公司职员。

被上诉人（原审原告）：郑X

委托诉讼代理人：王亚辉，海南华颂律师事务所律师。

上诉人XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人郑X商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2019）琼90XX民初5XX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

东方XX公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郑X一审的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由郑X承担。事实和理由：1.一审判决认定基本事实不清。（1）东方XX公司于2016年7月12日已经提交办理不动产权证申请。一审判决认定提交申请的时间与事实不符。（2）由于国家政策调整，东方市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年6月29日暂停受理土地、房屋登记业务，自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务，但办理的前提是先办理土地分割。东方市不动产登记机构于2017年3月份才开始办理涉案房屋的土地分割，因此，应认定东方市不动产权登记机构于2017年3月份才开始办理不动产权证。一审法院认定自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务错误。2.一审判决适用法律错误。（1）《不动产登记暂行条例》、海南省《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》及东方市《关于实施不动产统一登记的通告》系政府行为，且发生在双方合同签订后、约定办证期限前，属于不可抗力，受不可抗力的影响，应部分或全部免责。而东方XX公司已按合同约定履行了全部义务，在约定时间提交了办证材料，且郑X没有遭受任何损失，东方XX公司不应承担违约责任。（2）双方合同约定了将涉案房屋的所有权证办理完毕的时间。合同签订后，东方XX公司积极、全面办理房屋所有权证手续，备齐了全部材料，具备了办理涉案房屋所有权证条件，并提交办证机关。但因上述政策颁布实施，致使无法办理房屋所有权证。2016年7月12日，为顺应国家政策，东方XX公司向东方市不动产登记中心提交不动产登记申请。不动产登记中心受理后，由于必须先进行宗地分割，因此于2017年3月7日进行宗地分割，东方XX公司积极配合提交相关材料，因不动产登记增加了土地分割及地籍调查，办证期限延长，不能按期完成办证。不能按期履行的原因系政府行为，不可归责于东方XX公司，且郑X未按要求的时间提交办证所需材料，也应承担相应责任。3.郑X依据合同原约定办理房屋所有权证期限主张违约责任，没有事实和法律依据。（1）因国家政策变化，新的不动产权证办理需进行房屋占地分割及地籍调查等，比办理房屋所有权证所需材料多、时间长。（2）因不动产统一登记政策发生重大变更，无法办理原约定的房屋所有权证，原约定条款不具有约束力，原合同义务因情势变更，客观无法履行。郑思依原合同约定主张违约责任，显失公平。（3）双方合同仅就办理房屋所有权证进行约定，在国家政策变更后，双方未就不动产登记事宜进行补充约定，应当根据新政策实施日期往后顺延办理期限，不能依据原约定。综上，请求支持东方XX公司的上诉请求。

郑X辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，东方XX公司的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回。

本院认为，本案二审的争议焦点是东方XX公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在逾期办证，违约金具体应如何计算。

东方XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。