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疫情期间,房屋出租合同可以解除吗?可否减免租金?

发布者:陈文昌律师|时间:2020年02月17日|分类:疫情专题 |484人看过举报


首先,应当考察双方签订的房屋租赁合同中是否有对疫情等情形发生时免除租金的约定,如有明确约定,则支持承租人免除停业、空置期间租金的请求。

其次,考量疫情对承租人造成的停止营业和停止使用是否无法克服。

一是商铺租赁。如商铺承租人短期停业后又开业经营营业额下降的、商铺因与居民衣食住行关系密切保持营业仅客流量降低的,属于正常的商业风险范畴。且随着当前国民经济发展水平的总体提升,各行业抵御商业风险的能力不断增强,因此对于以上的经营障碍,不应当认定为无法克服的情况。但如属于受到疫情冲击较大的行业,例如农贸市场内的商铺,则可能面临长期关闭等待检验或永久性关闭的风险,此时应当考虑因疫情影响免除承租人的租金。目前北京市在防控疫情时期减免中小微企业房租的措施已经出台,可为该类租赁租金问题的处理提供一定的参考。

二是住宅租赁。承租人虽然在隔离或管控期间无法实际居住租赁房屋,但一般而言,租金并非其不能承受的损失,继续履行合同、支付租金对承租人而言并不构成明显的不公平,承租人要求减免租金的,一般不予支持。

三是厂房及写字楼租赁。虽然因疫情影响各地相继发布通知推迟复工时间,但基本系将原春节假期延长一至两周,并不会对承租人的生产、经营造成实质性的影响,故承租人要求减免租金的,一般不予支持。但承租人有证据证明确因疫情导致停工、停产较长时间的,可以结合停工时间、停工损失及租金标准等因素,由法院酌情确定是否应当减免停工期间的房屋租金。

再次,租金减免的数额。

当前,合同法对租赁合同履行期间的租金减免比例并无直接规定,因此考虑适用合同法总则的公平原则进行处理。合同法第五条公平原则中规定了“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”对租金减免数额的裁量需要把握以下原则:一是衡量双方在疫情期间,保持租赁关系情况下各自的损益情况,如出现承租人亏损明显大于出租人,则应当降低承租人应当支付的租金数额;二是损益情况的判断应当参照同地区、同行业在特定时期的总体状况,以承租人举证证明的经营状况在行业平均值以上或以下,酌情判定应当减免的租金数额。同时,也应当鼓励在当前情形下,出租人、承租人双方能够秉持公平原则和诚实信用原则对承租人应当支付的租金数额进行积极的协商,以减少各方的损失数额,保持租赁关系的稳定和源头上化解矛盾纠纷。

综上,对于承租人的租金减免诉求,首先应当考察租赁合同中是否有对于疫情情形的约定,有约定则从约定;如无约定,则继续考察疫情对承租人造成的停止营业、无法使用是否无法克服;如可以克服,则承租人的租金减免诉求不应得到支持,如不能克服,则属于减免的范畴,具体的租金减免数额应当根据公平原则加以确定。


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